Eigentümerversammlung: Vorb... / 1.4.5 Nachweis der Einladungszustellung

Um die Einladung den Adressaten nachweislich zuzustellen, bieten sich folgende Möglichkeiten an:

  • Zustellung durch Boten
  • Zustellung durch Gerichtsvollzieher
  • Zustellung durch Einschreiben mit Rückschein
  • Zustellung durch Telefax oder E-Mail (beachte aber Hinweis oben zu 1.4.1 Form der Einberufung)

Praktikabel ist die Zustellung durch Boten, soweit die Miteigentümer im Objekt wohnen. Der Bote, beispielsweise ein Mitarbeiter der Verwaltung, kann die Einladungen in die Briefkästen einwerfen und im Streitfall die Zustellung der Einladung bezeugen.

 

Hinweis

Zustellung durch Gerichtsvollzieher

Die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher ist schon aufgrund der hierdurch entstehenden Kosten unzumutbar. Entsprechendes gilt für ein Einschreiben mit Rückschein. Soweit dieses im Übrigen nicht abgeholt wird, gilt die Zustellung als nicht erfolgt.

Ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag wirksam, wonach die Ladung als zugegangen gilt, wenn der Verwalter sie an die ihm vom Eigentümer zuletzt genannte Anschrift geschickt hat?

Die Unwirksamkeit einer solchen Klausel in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag ergibt sich aus  den gesetzlichen Regelungen über die "Allgemeinen Geschäftsbedingungen" der §§ 305 ff. BGB.

Letztendlich wird sich das Risiko, die Zustellung des Einladungsschreibens im Streitfall nicht nachweisen zu können, nicht mit Sicherheit ausschließen lassen. Soweit ein Eigentümer zu einer Versammlung nicht geladen wurde, gibt ihm dies grundsätzlich ein Beschlussanfechtungsrecht. Allerdings wird auch hier die Beschlussanfechtung nur dann zum Erfolg führen, wenn nach Auffassung des Tatrichters bei ordnungsgemäßer Zustellung des Einladungsschreibens der Beschluss möglicherweise nicht zustande gekommen wäre.

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