Eigentümerversammlung: Vorb... / 1.4.3 Die Tagesordnung

Aufzunehmende Punkte

Für die Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet wird. Jeder Beschluss, dessen Gegenstand nicht in der Einladung genannt ist, ist anfechtbar.

 

Praxis-Beispiel

Ankündigung "Auftragsvergabe" umfasst nicht "Nachtragsvergabe"

Die Ankündigung im Ladungsschreiben zur Eigentümerversammlung, es solle ein Beschluss über die Vergabe von Aufträgen für bestimmte Maßnahmen gefasst werden, umfasst nicht die umfassende Bevollmächtigung des Verwalters, auch Nachtragsaufträge eigenständig erteilen zu dürfen.

Die Tagesordnung muss also alle Themen enthalten, zu welchen eine Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vorgesehen ist.

Enge Zusammenarbeit von Verwalter und Beirat

Normalerweise wird die konkrete Ausgestaltung der Tagesordnung vom Verwalter in enger Absprache mit dem Verwaltungsbeirat vorgenommen.

Möchte nun ein einzelner oder eine Gruppe von Miteigentümern einen bestimmten Tagesordnungspunkt in der kommenden Versammlung behandelt wissen, so muss dies beim Verwalter beantragt werden.

 

Praxis-Tipp

Schriftliche Einlassung

Allein aus Beweisgründen ist hier zu einer schriftlichen Einlassung zu raten.

Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts

Jeder Wohnungseigentümer hat jedenfalls einen Anspruch gegen den Verwalter auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts in die Einladung für die nächste Eigentümerversammlung, wenn dessen Behandlung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, weil sachliche Gründe für eine Erörterung und Beschlussfassung sprechen. Bei der Prüfung, ob Anträge auf die Tagesordnung zu setzen sind, hat der Verwalter jedenfalls nur ein sehr eingeschränktes Prüfungsermessen.

Grundsätzlich sollte jedem Eigentümer bekannt sein, dass in der Regel bis zum 30.6. eines jeden Jahres eine Eigentümerversammlung stattfindet. Liegen keine plötzlich auftretenden Probleme an, so ist es jedem zuzumuten, seine Wünsche für die Tagesordnung mit ausreichendem Vorlauf dem Verwalter mitzuteilen.

Oft wird vom Verwalter die Aufnahme von Tagesordnungspunkten erst verlangt, wenn den Eigentümern bereits die Einladungsunterlagen zu der anstehenden Versammlung zugegangen sind. Der Erhalt der vom Verwalter erstellten Tagesordnung regt sozusagen erst das Verlangen mancher Eigentümer auf die Aufnahme weiterer Tagesordnungspunkte an.

 

Achtung

Fristen einhalten

Hier muss beachtet werden, dass auch für die nachträgliche Aufnahme von Tagesordnungspunkten bestimmte Fristen einzuhalten sind. Mindestens muss es dem Verwalter möglich sein, den an ihn gestellten Antrag auf Ergänzung der Tagesordnung zu bearbeiten und noch innerhalb der 2-Wochen-Frist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG an alle Eigentümer zu versenden. Es muss also sichergestellt sein, dass alle Eigentümer den Ergänzungsantrag mindestens 2 Wochen vor der Versammlung zur Kenntnis erhalten.

Weiter stellt sich die Frage, ob es sich bei dem Ergänzungsantrag um einen eigentlich vom Verwalter vergessenen allgemein wichtigen Punkt handelt oder ob es hier um die privaten Belange eines einzelnen Eigentümers geht. Dies ist beispielsweise für die Beurteilung der Kostentragung einer erneuten Versendung an alle Eigentümer relevant.

 

Praxis-Beispiel

Unvollständige ­Tagesordnung

Wird der Verwalter z. B. von einem Miteigentümer darauf aufmerksam gemacht, dass die Verwalterbestellung ausläuft, so liegt es in der Natur der Sache, dem Verwalter die Kosten (Lohn und Auslagen) für die Versendung aufzuerlegen.

Im Zweifel hätte der Verwalter zu einer weiteren Eigentümerversammlung einladen müssen, um die formalen Bestimmungen einer Bestellung zu ermög­lichen.

Es lohnt sich also immer, insbesondere für den Fall eines vom Verwalter vergessenen wichtigen Punkts, die Einladungsfrist so zu wählen (beispielsweise 4 Wochen), dass problemlos Tagesordnungspunkte "nachgeschoben" werden können.

 

Praxis-Beispiel

Markise

Beabsichtigt aber ein einzelner Eigentümer, eine Markise auf seinem Balkon zu installieren und möchte hierüber das Votum der übrigen Miteigentümer einholen, so ist dies kein wichtiger und zwingend im allgemeinen Interesse stehender Sachverhalt. Ungeachtet der hier zu beachtenden Problematik der baulichen Veränderung muss der dies beantragende Eigentümer einen solchen Antrag rechtzeitig stellen. Entsteht der Wunsch nach einer Markise plötzlich und die eigentliche Tagesordnung ist bereits allen Eigentümern zugegangen, so hat der Antragsteller die Kosten für entstehenden Zusatzaufwand zu übernehmen. Voraussetzung ist aber die Möglichkeit einer noch fristgerechten Zustellung des Ergänzungsantrags an die Eigentümer.

Ist eine fristgerechte Zustellung nicht mehr möglich, so hat der Eigentümer 2 Möglichkeiten. Entweder wartet er die nächste Eigentümerversammlung ab, oder er beantragt eine außerordentliche Eigentümerversammlung zur Behandlung seines einzigen und individuellen Anliegens.

 

Achtung

Verwalterpflicht: Aufnahme eines sinnvollen Antrags in die Tagesordnung

Grundsätzlich ist der Verwalter verpflichtet, einem nach objektiven Kriterien sinnvollen Antrag eines E...

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