Eigentümerversammlung (FAQs)

1 Einberufung der Versammlung

1.1 Wer ist berechtigt, die Eigentümerversammlung einzuberufen?

In erster Linie berechtigt § 24 Abs. 1 WEG den Verwalter zur Einberufung der Eigentümerversammlung. Fehlt ein Verwalter oder weigert sich dieser pflichtwidrig, eine Versammlung einzuberufen, so ist gemäß § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter befugt, die Versammlung einzuberufen.

Fehlt es auch an einem Verwaltungsbeirat, so kann jeder Eigentümer gemäß § 43 Nr. 1 WEG beim sachlich und örtlich ausschließlich zuständigen Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage den Antrag stellen, das Gericht möge ihn zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigen.

1.2 Wie oft ist vom Verwalter eine Versammlung einzuberufen?

Der Verwalter hat gemäß § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal jährlich eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Darüber hinaus ist von ihm dann eine Versammlung einzuberufen, wenn die Eigentümerversammlung notwendige Entscheidungen treffen muss, die nicht bis zur Versammlung im nächsten Jahr zurückgestellt werden können.

1.3 Kann die Einberufung einer Versammlung erzwungen werden?

Grundsätzlich hat der Verwalter neben seiner Verpflichtung nach § 24 Abs. 1 WEG (mindestens eine jährliche Versammlung) eine Wohnungseigentümerversammlung nach § 24 Abs. 2 WEG dann einzuberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies unter Angabe der Gründe verlangen. Unabhängig hiervon aber kann jeder einzelne Wohnungseigentümer die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung verlangen, so nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung dringend eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden muss. Der Verwalter kann den entsprechenden Wohnungseigentümer dann nicht auf das Mindestquorum des § 24 Abs. 2 WEG verweisen, sondern hat die Versammlung einzuberufen. Weigert er sich, kann die Einberufung gerichtlich erzwungen werden.

1.4 Kann der Verwalter die Versammlung an einem beliebigen Wochentag, am Wochenende oder zu einer beliebigen Uhrzeit einberufen?

Die Entscheidung, wann die Eigentümerversammlung stattzufinden hat, steht im Ermessen des Verwalters. Er darf sie allerdings nicht zur Unzeit einberufen. Er muss also einen Zeitpunkt wählen, an dem möglichst viele Eigentümer an der Versammlung teilnehmen können.

Die Versammlung sollte deshalb weder in den üblichen Ferienzeiten stattfinden noch an Sonn- und Feiertagen. Bei der Wahl der Uhrzeit sollte ebenfalls auf übliche Arbeitszeiten Rücksicht genommen werden. Dies bedeutet allerdings nicht, dass die Eigentümerversammlung nur in den späten Abendstunden stattfinden darf. Die Einberufung der Wohnungseigentümer empfiehlt sich grundsätzlich ab 18 Uhr an einem der Tage der 5-Tage-Woche, sodass auch berufstätigen Wohnungseigentümern die Teilnahme unproblematisch möglich ist.

1.5 Muss die Eigentümerversammlung in der Nähe des Objekts stattfinden oder kann sie auch an einem anderen Ort, z. B. am Sitz der Verwaltung, stattfinden?

Bei der Wahl des Versammlungsorts hat der Verwalter ebenfalls das Interesse der Eigentümer zu berücksichtigen. Wenn die meisten Eigentümer im Objekt wohnen, sollte die Eigentümerversammlung in der Nähe des Objekts, jedenfalls aber in der Gemeinde stattfinden, in der es liegt. Anderes gilt nur dann, wenn alle Eigentümer Kapitalanleger sind, welche nicht in der Gemeinde des Objekts wohnen. Hier kann die Versammlung auch in einer Stadt oder Gemeinde stattfinden, welche für die überwiegende Mehrheit der Eigentümer besser zu erreichen ist als der Ort, in dem das Objekt liegt. Selbst dann aber, wenn zwar die Wohnanlage überwiegend zur Kapitalanlage genutzt und nur wenige Eigentümer tatsächlich in der Anlage leben, hat die Eigentümerversammlung am Ort der Wohnanlage stattzufinden.

1.6 Kann die Versammlung in einer Gaststätte, z. B. in einem von anderen Gästen genutzten Schankraum stattfinden?

Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich. Diese Voraussetzung ist nur dann erfüllt, wenn die Eigentümerversammlung in einem geschlossenen Raum, der nicht von anderen Gästen ungefragt betreten wird, abgehalten wird. Die Eigentümerversammlung in einer Gaststätte ist deshalb nur zulässig, wenn sie in einem separaten Raum stattfindet, der für die Dauer der Versammlung von Fremden nicht genutzt wird.

1.7 Können benachbarte Eigentümergemeinschaften eine gemeinsame Eigentümerversammlung abhalten?

Dies ist grundsätzlich nicht möglich, weil in diesem Fall die Nichtöffentlichkeit nicht gewahrt wird.

1.8 Reicht die mündliche formlose – z. B. telefonische – Einberufung der Versammlung?

Die Einberufung der Eigentümerversammlung hat gemäß § 24 Abs. 4 WEG in Textform zu erfolgen. Eine mündliche Einladung zur Eigentümerversammlung ist nicht ordnungsgemäß.

1.9 Was unterscheidet die Textform von der schriftlichen Einladung?

Soweit das Gesetz vorschreibt, dass eine Erklärung schriftlich abzugeben ist, muss das entsprechende Schreiben gemäß § 126 BGB eine Unterschrift enthalten. Eine Erklärung in "Textform" muss gemäß § 126b BGB erkennen lassen, wer die Willenserklärung abgegeben hat. Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss also erkennen lassen, wer zu der Eigentümerversammlung einlädt – beispielsweise der Verwalter oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss jedoch nicht unterschrieben sein.

1.10 Welchen Inhalt muss die Einladung enthalten?

Aus der Einladung muss sich ergeben, an welchem Ort, an welchem Tag und zu welcher Uhrzeit die Versammlung stattfinden soll. Ferner muss die Einladung eine Tagesordnung enthalten, aus welcher ersichtlich ist, über welche Punkte ein Beschluss der Eigentümerversammlung herbeigeführt werden soll.

Fasst eine Eigentümerversammlung einen Beschluss, der in der Tagesordnung nicht vorgesehen ist, so ist der Beschluss allein mit Rücksicht auf diesen Formmangel anfechtbar.

1.11 Muss die Einladung auch Anlagen enthalten?

Sieht die Tagesordnung die Beschlussfassung über die Genehmigung des ...

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