In aller Regel ist die Vertretung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt. Meist ist hiernach Vertretung durch den Verwalter, andere Wohnungseigentümer oder aber den Ehegatten möglich. Eine solche Regelung ist grundsätzlich zulässig.[1]
Eine solche Beschränkung der Vertretungsmöglichkeit ist vom berechtigten Interesse der Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft an einer Begrenzung möglicher Versammlungsteilnehmer getragen und daher zulässig. Der Kreis der vertretungsberechtigten Personen ist auch nicht auf die Angehörigen der rechts- und steuerberatenden Berufe ausgedehnt[2] und selbstverständlich auch nicht auf den Sondereigentumsverwalter.[3]
Eine derartige Bestimmung ist allerdings regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Eine solche Vertretungsklausel ist ferner regelmäßig ergänzend dahin auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Versammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung des Wohnungseigentums zuständig ist.[4]
Eine derartige Vertretungsbeschränkung kann im Einzelfall nach Treu und Glauben dann nicht greifen,
- wenn der Ehegatte zur Vertretung aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage, der Wohnungseigentümer mit den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft völlig zerstritten ist oder erst unmittelbar vor der Versammlung ein neuer Verwalter bestellt worden ist, den der verhinderte Eigentümer noch nicht kennt[5];
- wenn der ausländische, in England lebende und der deutschen Sprache nicht mächtige Wohnungseigentümer sich durch seine Schwester vertreten lässt, an die er die Wohnung vermietet hat[6] oder durch seinen Bruder[7] oder durch seine Tochter[8] und hierfür gewichtige Gründe sprechen oder
- die zugelassenen Vertreter wegen Interessenkollision für den Vertretenen unzumutbar sind.
Lebensgemeinschaften
Der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ist nicht automatisch einem Ehegatten gleichgestellt und kann demnach den Wohnungseigentümer nicht grundsätzlich wirksam vertreten.[9] Anderes dürfte jedoch für Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft i. S. d. LPartG gelten. Aber auch der Partner in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ist zumindest dann als Vertreter zuzulassen, wenn dieser mit der Wohnungseigentümerin und gemeinsamen Kindern in jahrelanger verfestigter Beziehung in einer Familie zusammenlebt.[10]
Vom Stimmrecht ausgeschlossene Wohnungseigentümer
Der vom Stimmrecht ausgeschlossene Wohnungseigentümer kann nicht rechtswirksam einem anderen Wohnungseigentümer oder dem Verwalter Stimmrechtsvollmacht erteilen. Denn der Vollmachtgeber kann nicht mehr Rechte übertragen als ihm selbst zustehen. Er kann auch nicht das Stimmrecht eines anderen Wohnungseigentümers ausüben. Der vom Stimmrecht ausgeschlossene Wohnungseigentümer kann allerdings ihm erteilte Vollmachten weitergeben, also Untervollmacht erteilen, soweit er dem Unterbevollmächtigten nicht Weisungen über die Stimmrechtsausübung erteilt.[11]
Musterschreiben: Vollmacht zur Eigentümerversammlung
Herrn/Frau/Firma
[Verwaltungsunternehmen]
__________________
__________________
Wohnungseigentümergemeinschaft ________ in ________
Vollmacht zur Eigentümerversammlung am ______
Sehr geehrte Frau ____ / Sehr geehrter Herr ____,
ich (wir) bevollmächtige(n):
- den Verwalter: ____________________________
- Herrn/Frau: _______________________________
- das Verwaltungsbeiratsmitglied Herrn/Frau: __________
in der am ______ stattfindenden Eigentümerversammlung der Liegenschaft meine (unsere) Interessen zu vertreten und insbesondere das Stimmrecht auszuüben. Diese Vollmacht schließt das Recht zur Erteilung von Untervollmachten ausdrücklich ein/nicht ein.
Bei der Ausübung des Stimmrechts sind folgende Weisungen zu beachten:
zu TOP ___: ______________________________
zu TOP ___: ______________________________
zu TOP ___: ______________________________
Mit freundlichen Grüßen
Eigentümer
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