Eigentümerversammlung (WEMoG) / 1.2 Anlässe von Eigentümerversammlungen

Die Anlässe zur Einberufung von Eigentümerversammlungen sind in § 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG geregelt. Der Verwalter hat hiernach

• mindestens einmal jährlich^[1],
• in den durch Vereinbarung bestimmten Fällen^[2] sowie
• auf Verlangen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer unter Angabe der Gründe^[3]

eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.

Daneben können bestimmte Anlässe die Einberufung außerordentlicher Wohnungseigentümerversammlungen erfordern. So etwa bei finanziellen Engpässen hinsichtlich der Beschlussfassung über eine Liquiditätssonderumlage oder auch der Beschlussfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums zulasten eines Wohnungseigentümers und im Fall unvorhergesehenen Instandsetzungs- bzw. Erhaltungsbedarfs.

Verwaltervertrag nicht nur auf eine ordentliche Eigentümerversammlung beschränken

Die Praxis zeigt immer wieder, dass es mit nur einer Versammlung im Jahr nicht getan ist. Insbesondere im Fall größerer Instandsetzungs- bzw. Erhaltungsmaßnahmen werden im Regelfall mindestens 2 Versammlungen erforderlich:

• Die 1. Versammlung zur Grundsatzbeschlussfassung – ggf. mit Beauftragung eines Sonderfachmanns – zur exakten Klärung des Instandsetzungsbedarfs und der Erarbeitung eines Leistungsverzeichnisses mit Vergleichsangebotseinholung;
• die 2. Versammlung zur konkreten Beschlussfassung auf Grundlage der Ergebnisse des Sonderfachmanns. Zwar ist jede weitere Eigentümerversammlung zeit- und kostenaufwendig. Durch eine entsprechende Vergütungsregelung im Verwaltervertrag kann hier aber vorgesorgt werden:

Textbaustein

"Mit dem Verwaltergrundhonorar ist die Einberufung und Durchführung der jährlichen ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung abgegolten. Für den Fall weiterer erforderlicher Wohnungseigentümerversammlungen erhält der Verwalter ein Sonderhonorar in Höhe von ______ EUR zzgl. USt in jeweils gesetzlicher Höhe (derzeit 19 %), mithin in Höhe von ______ EUR brutto. Der Verwalter hat allerdings keinen Anspruch auf ein Sonderhonorar, wenn er das Erfordernis weiterer Wohnungseigentümerversammlungen zu vertreten hat."^[4]

Keinesfalls sollten Verwalter versuchen, erforderliche weitere Versammlungsthemen "auf die lange Bank" bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung zu schieben.

[1] § 24 Abs. 1 WEG.

[2] § 24 Abs. 2 HS 1 WEG.

[3] § 24 Abs. 2 HS 2 WEG.

[4] Siehe Verwaltervertrag für Wohnungseigentum (WEMoG), dort § 18 Gesonderte Vergütung.

1.2.1 Ordentliche Wohnungseigentümerversammlung

Nach § 24 Abs. 1 WEG wird die Wohnungseigentümerversammlung vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Die Notwendigkeit, mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen, ergibt sich bereits aus § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG. Hiernach haben die Wohnungseigentümer über die sich auf Grundlage des Wirtschaftsplans ergebenden Vorschüsse bzw. Hausgelder und die sich auf Grundlage der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Vorschussanpassungsbeträge zu beschließen. Der Wirtschaftsplan ist nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG, die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG jeweils jährlich aufzustellen.

Abberufung droht

Verwalter sollten ihre aus § 24 Abs. 1 WEG folgende Verpflichtung ernst nehmen. Ihre Abberufung kann nämlich seit Inkrafttreten des WEMoG auch grundlos erfolgen, sie kann mithin nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkt werden, was auch für laufende Bestellungsverhältnisse gilt. Wohnungseigentümer werden jedenfalls kein Verständnis dafür haben, wenn der Verwalter nicht mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung einberuft. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet. Liegt ein wichtiger Grund für seine Kündigung vor, kann er auch fristlos mit der Abberufung gekündigt werden. Und gerade dieser Fall wurde angenommen, wenn eine ordentliche Eigentümerversammlung nicht einberufen wird und kein gültiger Wirtschaftsplan existiert, weshalb die Liquidität der Gemeinschaft nicht gesichert ist.^[1]

Zeitpunkt

Der Zeitpunkt der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung sollte sich nach der jeweiligen Wirtschaftsperiode richten. Denn die Frist zur Erstellung der Jahresabrechnung beträgt nach allgemeiner Meinung 3 bis 6 Monate nach Ende der Wirtschaftsperiode.^[2] Für den Fall, dass die Wirtschaftsperiode nach dem gesetzlichen Vorbild des § 28 Abs. 1 WEG mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, ist die Jahresabrechnung also bis spätestens Ende Juni zu erstellen. Freilich ist damit noch nichts darüber ausgesagt, wann die entsprechende Beschlussfassung über die Jahresabrechnung zu erfolgen hat. Für die Steuererklärung des Vorjahres ist die Jahresabrechnung jedenfalls bedeutungslos. Nach § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG sind nämlich Ausgaben für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind.

Praxis-Beispiel

Leistungszeitpunkt

Die für die Wirtschaftsperiode 2023 nach Wirtschaftsplan geleisteten Vorauszahlungen sind im Jahr 2024 zu erklären. Das Abrechnungsergebnis aufgrund der Jahresabrechnung 2023 ist hingegen erst ...