Eigenreparatur: Erstattungsansprüche eines Wohnungseigentümers

Leitsatz

Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kommt in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie – sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit – durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer).

Schuldner des Entschädigungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Normenkette

§§ 10 Abs. 6, 14 Nr. 4, 21 Abs. 2 WEG

Das Problem

1. Im Jahr 2004 beschließen die Wohnungseigentümer einen von einem Architektenbüro vorgelegten Plan zur Instandsetzung ihrer Wohnungseigentumsanlage, jedoch mit einer Modifikation. Die vom Architekten vorgesehene Reparatur der Kellersohle (die unterste Bodenplatte eines unterkellerten Gebäudes bzw. Bauwerks) wird zunächst zurückgestellt. Es soll abgewartet werden, ob die Durchfeuchtung der Kellerwände auch ohne die vom Architektenbüro vorgeschlagene Maßnahme zu beheben ist. Anlass für diese Änderung gegenüber der Planung sind die hohen Kosten, aber auch "Zweifel an der Verantwortlichkeit".
2. Wohnungseigentümerin K, deren Sondereigentum im Souterrain liegt, hält diese Entscheidung für falsch. Sie veranlasst daher, dass die Bodenplatte mit einem Kostenaufwand von 14.130,99 EUR repariert wird. Außerdem lässt sie für weitere 3.475 EUR die Eingangs- und Innentüren ihrer Wohnung ersetzen, weil die alten Türen als Folge der Reparaturen an den Kellerwänden nicht mehr passen. Anschließend verlangt K von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Erstattung dieser Kosten. Das lehnen die Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mehrheitlich durch Beschluss vom 22. November 2007 ab.
3. Mit ihrer im Jahr 2008 erhobenen Klage beantragt K, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu verurteilen, einen Beschluss dahin gehend zu fassen, dass an sie 17.605,99 EUR nebst Zinsen gezahlt werden. Später beantragt K hilfsweise, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Zahlung des genannten Betrags nebst Zinsen an sie zu verurteilen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhebt die Einrede der Verjährung.
4. Das Amtsgericht weist den Hauptantrag ab und gibt dem Hilfsantrag statt. Auf die Berufung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weist das Landgericht auch den Hilfsantrag ab. Seiner Meinung nach lässt sich die Klage nur auf ungerechtfertigte Bereicherung stützen (§§ 812 ff. BGB). § 21 Abs. 2 WEG scheide als Grundlage eines Erstattungsanspruchs aus, da es sich bei den von der Klägerin durchgeführten Reparaturen nicht um eine Notmaßnahme im Sinne von § 21 Abs. 2 WEG gehandelt habe. Auf Geschäftsführung ohne Auftrag lasse sich der Anspruch ebenfalls nicht stützen, weil die Maßnahmen dem Beschluss der Wohnungseigentümer widersprochen hätten. Für einen danach nur in Betracht kommenden Bereicherungsanspruch wäre die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die falsche Beklagte. Die Instandsetzung sei nur dann eine Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn und soweit die Wohnungseigentümer solche Maßnahmen beschlossen hätten. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei durch die Maßnahmen auch nicht bereichert. Denn diese kämen allein dem gemeinschaftlichen Eigentum zugute, das den Wohnungseigentümern zustehe. Die Vorschrift des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG komme als Grundlage eines Erstattungsanspruchs ebenfalls nicht in Betracht. Unabhängig hiervon sei der Erstattungsanspruch aber auch verjährt.
5. Mit der Revision verfolgt die klagende Wohnungseigentümerin ihren Hilfsantrag weiter.

Die Entscheidung

Reparatur der Kellersohle

1. K habe keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Reparatur der Kellersohle. Ein Anspruch auf Ersatz dieser Kosten als Aufwand für eine Notgeschäftsführung scheide aus. Das korrespondierende Notgeschäftsführungsrecht des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG berechtige diesen nur in einer Situation zu einem Tätigwerden ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer, in der sofortiges Handeln geboten sei, und auch dann nur zu Maßnahmen, welche die Gefahrenlage beseitigen, nicht jedoch zur Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen (Hinweis auf BGH v. 18.11.2011, V ZR 197/10, NJW-RR 2011 S. 1093 Rn. 27). Das Notgeschäftsführungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers gehe nicht weiter. Ein Wohnungseigentümer dürfe im Gegenteil selbst nur tätig werden, wenn er durch Einschaltung des Verwalters die Behebung der Notlage nicht erreichen könne (Hinweis unter anderem auf BGH v. 10.4.2003, IX ZR 106/02, BGHZ 154 S. 387, 392). Diese Voraussetzungen lägen nicht vor. Die Wohnungseigentümer hätten sich mit der Behandlung der Kellersohle befasst. Der Verwalter sei dementsprechend nicht tätig geworden. Die Sachlage habe sich auc...