"Heutige Jugend ist unberechenbar"

Leben im Haushalt eines Vermieters heranwachsende Kinder, muss der Vermieter bei Vermietung einer Wohnung keine hellseherischen Fähigkeiten haben. Der Vermieter kann und muss daher auch nicht wissen, wann seine Kinder in die zur Vermietung anstehende Wohnung selbst einziehen wollen. Dies hat jetzt der BGH – im Gegensatz zur Auffassung zahlreicher Mietgerichte – entschieden. Dies ergebe sich – so eine BGH-Richterin – aus der "Unberechenbarkeit der Jugend".

Eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs, z. B. für sich oder Familien- oder Haushaltsangehörige, kann nach höchstrichterlicher Rechtsprechung zwar gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen, wenn sie aus Gründen erfolgt, die schon bei Abschluss des Mietvertrags vorlagen. Der Vermieter setzt sich nämlich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, in absehbarer Zeit die Wohnung oder einen Teil davon selbst in Gebrauch zu nehmen. Der Vermieter darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht einer begrenzten Mietdauer nicht aufklärt (so bereits BVerfG, Urteil v. 14.2.1989, 1 BvR 308/88, WuM 1989 S. 114).

Aufklärungspflicht nur bei konkreter Eigennutzungsabsicht

Der Vermieter ist daher verpflichtet, den Mieter, der mit einer längeren Dauer des Mietverhältnisses rechnet, vor Mietvertragsabschluss über die Absicht oder zumindest die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufzuklären.

Umstände des Einzelfalls sind entscheidend

War der Vermieter bei Mietvertragsabschluss allerdings weder entschlossen, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen und hat er ein solches Vorgehen auch nicht erwogen, d. h. nicht ernsthaft in Betracht gezogen, liegt nach der neuen Rechtsprechung des BGH selbst dann kein Rechtsmissbrauch vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter im Rahmen einer – von Teilen der Instanzrechtsprechung erforderlich gehaltenen – "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, z. B. weil zur Familie des Vermieters Kinder oder Heranwachsende gehören, von denen der Vermieter nicht weiß, wann sie sich vom elterlichen Haushalt lösen werden. Bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter nämlich dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse macht (z. B. Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen), regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche – sich nach der Auffassung einiger Gerichte auf bis zu 5 Jahre erstreckende – Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.

Für die – in erster Linie dem Tatrichter obliegende – Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen erwogen hat, darf allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei kann auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden.

Tipp vom BGH

Diese neue Rechtsprechung, wonach den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er – so die Empfehlung des BGH – für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren.

(BGH, Urteil v. 4.2.2015, VIII ZR 154/14)

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