Nach einem Rechtsentscheid des BayObLG[1] kann ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses auch dann gegeben sein, wenn der Vermieter die Räume nur für begrenzte Zeit nutzen will, z. B. in der Zeit zwischen dem Abbruch des von ihm bewohnten Anwesens und der Fertigstellung des Neubaus.

Ob in einem solchen Fall die vom BGH geforderten "vernünftigen und nachvollziehbaren" Gründe vorliegen, kann nur aufgrund einer umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. Exakte zeitliche Grenzen können nicht gezogen werden, da die Dauer der beabsichtigten Nutzung nur ein Faktor – wenngleich ein bedeutsamer – von mehreren Faktoren ist, die für das Vorliegen vernünftiger und nachvollziehbarer Gründe maßgebend sind.

Beabsichtigt der Vermieter eine längerfristige Nutzung, d. h. eine Nutzung über "mehrere Jahre"[2], ist es unerheblich, ob das Ende des Eigenbedarfs bei der Kündigung bereits feststeht. In diesem Fall müssen daher lediglich die allgemein für den Eigenbedarf erforderlichen Voraussetzungen gegeben sein.

Will der Vermieter die Wohnung dagegen nur für kurze Zeit ("wenige Monate") nutzen, müssen weitere Umstände vorliegen.

 
Praxis-Beispiel

Besonders dringender Wohnbedarf

Ein besonders dringender Wohnbedarf des Vermieters, etwa weil seine bisherige Wohnung nicht mehr zur Verfügung steht, oder der Vermieter ein besonderes Interesse gerade an der Nutzung der vermieteten Wohnung hat, etwa weil sein Arbeitsplatz in unmittelbarer Nähe dieser Wohnung liegt und er auf dessen rasche Erreichbarkeit angewiesen ist oder der Vermieter für eine andere Wohnung deutlich größere Aufwendungen tätigen müsste.

Letztlich kann auch von Bedeutung sein, ob der genaue Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Wohnung wieder freigeben kann, noch nicht feststeht und daher die Möglichkeit gegeben ist, dass er über den vorgesehenen Termin hinaus in der Wohnung bleiben muss.[3]

Zusammenfassend lässt sich feststellen: Je länger die beabsichtigte Nutzung der Wohnung durch den Vermieter dauern soll, um so eher kann ein berechtigtes Interesse des Vermieters bejaht werden.

 
Wichtig

Großer Begründungsaufwand bei beabsichtigter kurzer Nutzungsdauer

Anders ausgedrückt: Je kürzer der Zeitraum der beabsichtigten Nutzung ist, desto triftigere Gründe wird der Vermieter für den Nachweis eines berechtigten Interesses vorzubringen haben.

Nach einem Urteil des LG München I vom 21.7.1993[4] im Anschluss an den Rechtsentscheid des BayObLG (a. a. O.) liegt eine Nutzung über "mehrere Jahre" erst bei einem Zeitraum von mindestens 3 Jahren vor.[5]

Bei einer kürzeren Nutzung kann ein vernünftiges und nachvollziehbares Erlangungsinteresse des Vermieters nur gesehen werden, wenn der Vermieter einen erheblichen Mehraufwand darlegen kann, der ihm gerade durch eine anderweitige Unterbringung entstehen wird.

[1] RE v. 23.3.1993, RE-Miet 6/92, WuM 1993 S. 252.
[2] BayObLG, a. a. O.
[3] BayObLG, a. a. O.
[4] 14 S 11776/92, WuM 1993 S. 677.
[5] So auch LG Hamburg, Beschluss v. 14.9.2010, 333 S 34/10, NZM 2011 S. 33, wonach die Berufung auf Eigenbedarf voraussetzt, dass die Wohnung für jedenfalls 3 Jahre von der Bedarfsperson genutzt werden soll.

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