Eigenbedarfskündigung / 18 Sonderregelungen in den neuen Bundesländern

18.1 Überlassungsverträge

Überlassungsverträge, d. h. Verträge, durch die dem Nutzer vor dem 3.10.1990 ein bisher staatlich verwaltetes Grundstück durch den staatlichen Verwalter gegen Leistung eines Geldbetrags und Übernahme der öffentlichen Lasten überlassen wurde (§ 1a EGBGB), werden als auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietverträge fortgesetzt (§ 34 SchuldRAnpG).

18.2 Kündigungsausschlussfristen

Eine Kündigung durch den Grundstückseigentümer war bis zum Ablauf des 31.12.1995 ausgeschlossen (§ 38 Abs. 1 SchuldRAnpG) Bis zum Ablauf des 31.12.2000 konnte der Grundstückseigentümer den Mietvertrag nur kündigen, wenn er das auf dem Grundstück stehende Gebäude zu Wohnzwecken für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt und der Ausschluss des Kündigungsrechts dem Grundstückseigentümer angesichts seines Wohnbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Würdigung der Interessen des Nutzers nicht zugemutet werden kann.

Die genannte Frist verlängerte sich bis zum 31.12.2010, wenn der Nutzer auf dem Grundstück in nicht unerheblichem Umfang Um- und Ausbauten oder wesentliche bauliche Maßnahmen zur Substanzerhaltung des Gebäudes unternommen hat, die nicht den in § 12 Abs. 2 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes bestimmten Umfang erreichen. Die Fristverlängerung trat jedoch nicht ein, wenn mit den Arbeiten erst nach dem 20.7.1993 begonnen wurde (§§ 38 Abs. 2, 39 SchuldRAnpG).

18.3 Grundstücksveräußerung

Ist das Grundstück veräußert worden, kann sich der Erwerber nicht vor Ablauf von 3 Jahren seit der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch auf Eigenbedarf zu Wohnzwecken berufen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der auf die Veräußerung des Grundstücks gerichtete Vertrag vor dem 13.1.1994 abgeschlossen worden ist (§ 38 Abs. 3 SchuldRAnpG).

18.4 Abtrennbare Grundstücksteile

Der Grundstückseigentümer ist auch berechtigt, eine Kündigung des Mietvertrags für eine abtrennbare, nicht überbaute Teilfläche des Grundstücks zu erklären (§ 40 SchuldRAnpG). Die Kündigung ist zulässig, wenn das Grundstück größer als 500 qm und die darüber hinausgehende Fläche abtrennbar und selbstständig baulich nutzbar ist. Das Recht zur Kündigung steht dem Grundstückseigentümer auch hinsichtlich einer über 1.000 qm hinausgehenden Fläche zu, die abtrennbar und angemessen wirtschaftlich nutzbar ist.