Eigenbedarfskündigung / 15.1 Anspruch des Mieters auf Schadensersatz

Der Mieter kann Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung sowie aus § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263 StGB und § 826 BGB verlangen.

Praxis-Beispiel

Erstattungsfähige Kosten

• Ersatz aller mit dem Umzug in Zusammenhang stehenden Kosten^[1]
• Ersatz von Makler- und Prozesskosten
• Aufwendungen des Mieters für Detektivkosten zur Überprüfung, ob der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter tatsächlich die gekündigte Wohnung bezieht und diese bewohnt, sind in einem Räumungsklageverfahren nach einer Eigenbedarfskündigung erstattungsfähig, wenn sie prozessbezogen sind, sich gemessen an den wirtschaftlichen Verhältnissen der Parteien und der Bedeutung des Streitgegenstandes in vernünftigen Grenzen halten und die Einschaltung eines Detektivs zur Klärung des mit der Kündigung geltend gemachten Eigenbedarfs aus der Sicht des vernünftigen Mieters sachgerecht ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Vernehmung des Detektivs als Zeugen den Ausgang des Verfahrens beeinflusst hat. Der Mieter muss die Detektivkosten durch Vorlage entsprechender Rechnungsbelege, in denen die erbrachten Leistungen im Einzelnen beschrieben und die hierfür jeweils berechneten Entgelte ausgewiesen werden, nachweisen. Die Vorlage einer Vereinbarung über eine Pauschalvergütung ist nicht ausreichend.^[2]
• Mehrkosten (Mietdifferenz) für die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung^[3]; jedoch nur gemäß der Fälligkeit der jeweiligen Mehrbeträge^[4]; begrenzt auf einen Zeitraum von 3 Jahren^[5]
• Kosten des Maklers für die Anmietung einer Ersatzunterkunft. Dagegen stellen Maklerkosten im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung keinen erstattungsfähigen Schaden dar, wenn der Mieter nach Auszug aus der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung zieht.^[6]

Ferner kann der Mieter nach der Räumung die erneute Überlassung der Wohnung verlangen. Dieser Anspruch kann mit einer einstweiligen Verfügung auf ein Verbot, die Wohnung Dritten zu überlassen oder die Wohnung zu veräußern, vorläufig gesichert werden; allerdings nur, solange eine Vermietung an einen Dritten noch nicht erfolgt ist.^[7] Wurde die Wohnung jedoch bereits neu vermietet, kann die Überlassung der leer stehenden Wohnung an den neuen Mieter nicht durch eine einstweilige Verfügung blockiert werden, da § 938 Abs. 1 ZPO keinen Eingriff in die Rechte Dritter (hier: des neuen Mieters) gestattet.^[8]

Gleiches gilt, wenn die Wohnung verkauft wurde und der Mieter schon vor Übergang des Eigentums auf den Erwerber ausgezogen war, da dem Vermieter in diesem Fall die Erbringung der Leistung infolge der Veräußerung der Wohnung unmöglich geworden ist. Die Schutzvorschrift des § 566 BGB ist in diesem Fall nicht anwendbar.^[9]

Der durch einen Wohnungswechsel entstandene Schaden eines Mieters kann auch dann als durch eine unberechtigte Eigenbedarfskündigung des Vermieters verursacht angesehen werden, wenn der Mieter die Unwirksamkeit der (nicht formgerecht begründeten) Kündigung erkannt, aufgrund mündlich dargelegter schlüssiger Eigenbedarfsgründe das Mietverhältnis dann aber einvernehmlich, z. B. durch Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags mit dem Vermieter beendet hat.^[10]

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters setzt auch ein Verschulden und somit zumindest Fahrlässigkeit des Vermieters voraus. Dies kann jedoch bereits dann gegeben sein, wenn der Vermieter seine Nutzungsabsicht vor Ausspruch der Kündigung bzw. vor der Erklärung, die Wohnung selbst nutzen zu wollen, nicht ausreichend geprüft und daher eine in Wirklichkeit nicht bestehende Nutzungsabsicht fahrlässig behauptet hat.^[11]

Ein Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ist jedoch nicht gegeben, wenn nur ein Auswechseln der Bedarfsperson stattfindet und die andere Person ebenfalls Begünstigte einer Eigenbedarfskündigung gewesen wäre.^[12] Ebenso, wenn ein in der Kündigung angegebener Nutzungswunsch zwar tatsächlich nicht bestanden hat, die Wohnung aber aus Gründen, die zur Kündigung ebenfalls berechtigt hätten, genutzt wird (sog. rechtmäßiges Eventualverhalten; LG Hamburg, Urteil v. 1.3.2001, 307 S 114/00, ZMR 2001 S. 620).

Achtung

Mitverschulden des Mieters prüfen

Allerdings kann eine Ersatzpflicht des Vermieters für Kündigungsfolgeschäden wegen Mitverschuldens des Mieters, der sich nicht gegen die (unwirksame) Kündigung wehrt, im Einzelfall entfallen.^[13]

Verlangt der Mieter vom Vermieter Schadensersatz mit der Behauptung, der Eigenbedarf sei vorgetäuscht gewesen, gelten für die Beweislastverteilung die allgemeinen Grundsätze:

Danach muss der Anspruchsteller – somit der Mieter – die tatsächlichen Voraussetzungen seines Anspruchs (hier: den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters) darlegen und beweisen. Der Vermieter darf sich jedoch nicht darauf beschränken, eine entsprechende Behauptung des Mieters schlicht zu bestreiten, da Verdachtsmomente für ein Vorschieben des Eigenbedarfs gegeben sind, wenn der Vermieter den in der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt. Unter diesen Umständen ist...