Eigenbedarf – Auch gewerbliche Nutzung berechtigt zur Kündigung

Spezieller Kündigungsgrund

Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann vom Vermieter wegen Eigenbedarfs nur dann gekündigt werden, wenn der Vermieter die Räume für sich oder seine Angehörigen als Wohnung benötigt. Benötigt der Vermieter die Räume nur teilweise für Wohnzwecke, überwiegend aber für gewerbliche bzw. freiberufliche Zwecke (z. B. Architekturbüro), kann der Vermieter die Kündigung nicht auf Eigenbedarf i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB stützen.

Trotzdem kann in diesem Fall ein Kündigungsgrund, d. h. ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (i. S. v. § 573 Abs. 1 BGB) vorliegen, da der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung überwiegend für eigene berufliche Zwecke zu nutzen, im Hinblick auf die durch Art. 12 GG geschützte Berufsfreiheit grundsätzlich zu beachten ist. Das allgemeine berechtigte Interesse des Vermieters (nach § 573 Abs. 1 BGB) ist nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelte Eigenbedarf des Vermieters. Durch die Formulierung "insbesondere" in § 573 Abs. 2 BGB kommt nämlich zum Ausdruck, dass die Aufzählung dort nicht abschließend ist und die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB auch dann anwendbar bleibt, wenn die besonderen Kündigungstatbestände des § 573 Abs. 2 BGB (z. B. Eigenbedarf) nicht vorliegen (so bereits BGH, Beschluss v. 5.10.2005, VIII ZR 127/05, WuM 2005 S. 779).

Allgemeiner Kündigungsgrund

Daher kann der Vermieter nach einem neuen Urteil des BGH auch dann, wenn er die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen (hier: als Anwaltskanzlei für die Ehefrau) nutzen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (gem. § 573 Abs. 1 BGB) haben. Dieses berechtigte Interesse ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken.

(BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 330/11)

Öffentlich rechtliche Vorschriften müssen beachtet werden

Zu beachten sind in diesem Fall allerdings örtliche Zweckentfremdungsvorschriften (z. B. im Stadtgebiet München), wonach eine Nutzung von Wohnraum zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken nur eingeschränkt bzw. unter bestimmten Voraussetzungen zulässig ist.

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