Duldung auf Beseitigung baulicher Veränderung kann auch in Zweiergemeinschaft nur von der Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden
  

Begriff

Ist der Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung verjährt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen. Für den Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung ist auch in 2-Personen-Gemeinschaften nur die Gemeinschaft anspruchsberechtigt (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 7.6.2018, 2-13 S 98/17).

Verjährte Beseitigungsansprüche

Die Gemeinschaft besteht vorliegend aus 2 Wohnungseigentümern. An den gemeinschaftlichen Gartenflächen bestehen Sondernutzungsrechte zugunsten der beiden Eigentümer. Der eine Eigentümer hatte im Bereich seines Sondernutzungsrechts vor ca. 10 Jahren ein Gartenhaus nebst Anbau errichtet. Im Bereich des Gemeinschaftseigentums stellte er eine Vielzahl von Gegenständen auf, etwa eine Garderobe, eine Schuhablage, ein Regal, einen Schrank und eine Kommode. In einem Vorprozess hatte der andere Wohnungseigentümer den Wohnungseigentümer vergeblich auf Beseitigung in Anspruch genommen. Seine Klage wurde abgewiesen, weil Beseitigungsansprüche verjährt waren. Nunmehr verlangt der Wohnungseigentümer die Duldung der Beseitigung auf eigene Kosten. Auch diese Klage wurde nun abgewiesen, allerdings hat das LG Frankfurt/Main die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen.

Wohnungseigentümer fehlt Aktivlegitimation

Das Landgericht ist der Auffassung, dem Wohnungseigentümer stehe der Duldungsanspruch nicht zu. Ein derartiger Anspruch stehe lediglich der teilrechtsfähigen Gemeinschaft zu. Der klagende Wohnungseigentümer sei insoweit nicht aktivlegitimiert. Hinsichtlich eines Unterlassungsanspruchs sei der einzelne Sondereigentümer hingegen Anspruchsberechtigter und damit in einem gerichtlichen Verfahren aktivlegitimiert. Die Gemeinschaft könne in diesem Fall die Ausübungsbefugnis nur durch entsprechende Beschlussfassung an sich ziehen. Ein derartiger Anspruch sei aber nicht streitgegenständlich.

Verjährung bedeutet nicht Legalisierung

Die Verjährung des Beseitigungsanspruchs führe allerdings nicht dazu, dass der Zustand legalisiert werde. Folge sei lediglich, dass ein Wohnungseigentümer seinen Beseitigungsanspruch nicht (mehr) mit Erfolg durchsetzen könne. Der geschaffene Zustand sei weiterhin unzulässig und stelle eine unzulässige bauliche Veränderung dar. Demzufolge könne die Wohnungseigentümergemeinschaft als Maßnahme der Instandhaltung- und Instandsetzung die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen. Für den aus einer entsprechenden Beschlussfassung folgenden Duldungsanspruch sei aber nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Eigentümergemeinschaft anspruchsberechtigt.

Interesse einer einheitlichen Handhabung

Für dieses Ergebnis sprächen auch praktische Erwägungen. Wollte man die einzelnen Wohnungseigentümer als Anspruchsinhaber betrachten, könne dies dazu führen, dass diese jeweils getrennt eine entsprechende Duldungsverpflichtung isoliert geltend machen. Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer könnte sich gegenüber mehreren Eigentümern einer Verpflichtung zur Duldung der Störungsbeseitigung ausgesetzt sehen. Die einzelnen klagenden Wohnungseigentümer könnten dabei ggf. eigene Vorstellungen von der Umsetzung der Störungsbeseitigung verfolgen. Schon im Interesse einer einheitlichen Handhabung von Veränderungen des Gemeinschaftseigentums könne es nicht angehen, dass verschiedene Eigentümer den Rückbau verjährter Beseitigungsansprüche jeweils individuell in unterschiedlicher praktischer Ausgestaltung durchsetzen.

Beschlussersetzungsklage

Nach Auffassung des Gerichts folgt auch aus dem Umstand, dass es sich vorliegend um eine "Zweier-WEG" handelt, nichts anderes. Es bliebe dem klagenden Wohnungseigentümer vorbehalten, eine entsprechende Beschlussfassung und deren Durchsetzung durch die Gemeinschaft herbeizuführen. Notfalls könne dies mit gerichtlicher Hilfe im Wege der Beschlussersetzungsklage erfolgen. Die Durchführung eines derartigen Vorprozesses sei auch keine unnütze Förmelei, vielmehr sei es zwingend erforderlich. Nur in dem Beschlussersetzungsverfahren könne gerichtlich geklärt werden, ob es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, auf Kosten der Gemeinschaft und nicht des einzelnen Eigentümers den Rückbau vorzunehmen und den störenden Eigentümer auf Duldung in Anspruch zu nehmen. Zugleich müsse in diesem Prozess geklärt werden, wie die Gemeinschaft sich die erforderlichen Mittel beschaffe. Diese Prüfung könne aber nicht in den Prozess verlagert werden, in dem der Eigentümer auf Duldung der Durchführung eines noch gar nicht gefassten Beschlusses verklagt werde.

Revision zum BGH zugelassen

Zur Klärung der Frage, ob der vom klagenden Wohnungseigentümer geltend gemachte Duldungsanspruch – insbesondere in Zweiergemeinschaften – tatsächlich allein durch die Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden kann, hat das Gericht die Revision zum BGH zugelassen.

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