Zusammenfassung
Eine Dienstwohnung, auch Werkwohnung genannt, ist eine Wohnung, die nur an Mitarbeiter eines Arbeitgebers vermietet wird. Grundlage für den Abschluss des Mietvertrags ist das Bestehen eines Dienst-, Arbeits- oder Ausbildungsverhältnisses. Dienstwohnungen können
- Werkmietwohnungen oder
- Werkdienstwohnungen sein.
Für beide Arten gelten unterschiedliche arbeitsrechtliche Rechtsfolgen. Aus lohnsteuer- und sozialversicherungsrechtlicher Sicht stellt der geldwerte Vorteil aus der unentgeltlichen oder verbilligten Überlassung einer Dienstwohnung grundsätzlich lohnsteuerpflichtigen Arbeitslohn und sozialversicherungspflichtiges Arbeitsentgelt dar. Damit die Unterbringung durch den Arbeitgeber den lohnsteuer- und sozialversicherungsrechtlichen Wohnungsbegriff erfüllt, müssen bestimmte Anforderungen erfüllt sein.
Arbeitsrecht: Die §§ 576–576b BGB betreffen speziell Werkwohnungen. Teilweise gilt auch das allgemeine Mietrecht, also §§ 535 ff. BGB.
Lohnsteuer: Sowohl in der Sozialversicherung als auch im Steuerrecht spielt die Sozialversicherungsentgeltverordnung (SvEV) eine entscheidende Rolle. Daneben ist im Steuerrecht § 2 Abs. 1 EStG relevant. § 2 Abs. 3 und 4 SvEV regeln die Bewertungsgrundsätze, die für die Überlassung einer Dienstwohnung anzusetzen sind. Das Steuerrecht sieht als geldwerten Vorteil für die Überlassung von Wohnraum durch den Arbeitgeber den ortsüblichen Mietpreis am Abgabeort, also die Ortsmiete vor (§ 8 Abs. 2 Satz 1 EStG). Seit 2020 gilt für Wohnungen mit einer ortsüblichen Kaltmiete bis zu 25 EUR pro Quadratmeter eine Art Freibetrag: In Höhe von 1/3 des ortsüblichen Mietwerts wird auf den Ansatz eines Sachbezugs verzichtet (§ 8 Abs. 2 Satz 12 EStG). Überlässt der Arbeitgeber Wohnungen auch an Fremde, kommt die besondere Bewertung für Belegschaftsrabatte infrage, die Mietnachlässe bis zu 1.080 EUR steuerfrei stellt (§ 8 Abs. 3 EStG). Verwaltungsanweisungen zur Bewertung von Dienstwohnungen finden sich in R 8.1 Abs. 5-6a LStR.
Sozialversicherung: Sachbezüge gehören nach § 14 Abs. 1 SGB IV zum Arbeitsentgelt. Die Beitragspflicht von überlassenen Dienstwohnungen ist in § 2 Abs. 4–5 SvEV i. V. m. R 8.1 LStR geregelt.
Arbeitsrecht
1 Werkmietwohnungen
Werkmietwohnungen sind Wohnungen, die mit Rücksicht auf das Arbeitsverhältnis mit separatem Mietvertrag vermietet werden. Dies bedeutet, dass das Arbeits- und Mietverhältnis rechtlich als voneinander unabhängige Rechtsverhältnisse eingeordnet werden.[1] Erforderlich ist bei Werkmietwohnungen, dass der Mietvertrag aus Anlass des Arbeitsvertrags abgeschlossen worden ist, wobei der Arbeitsvertrag nicht unbedingt der alleinige Anlass gewesen zu sein braucht. Es ist auch nicht erforderlich, dass es sich um ein funktionsgebundenes Werkmietverhältnis handelt, also um ein solches, bei dem das Arbeitsverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Betriebsstätte steht (z. B. bei Pförtner oder Hausmeister).
1.1 Anwendbare mietrechtliche Vorschriften
Für den Vertragsinhalt bei Werkmietwohnungen gelten keine rechtlichen Besonderheiten, sondern das allgemeine Mietrecht.[1] Für Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis ist nicht die Arbeitsgerichtsbarkeit, sondern die ordentliche Gerichtsbarkeit zuständig.[2] Streitigkeiten sind daher vor den Amtsgerichten auszutragen.[3]
Bei der Kündigung der Werkmietwohnung ist zu unterscheiden, ob diese während oder nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses erfolgt.
Kündigung bei fortbestehendem Arbeitsverhältnis
Während des Arbeitsverhältnisses gelten auch für die Kündigung die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften des BGB, falls nicht – was häufig der Fall sein wird – die Kündigung des Mietvertrags vor Beendigung des Arbeitsverhältnisses ausdrücklich oder stillschweigend durch Vereinbarung zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer ausgeschlossen worden ist.
Kündigung bei beendetem Arbeitsverhältnis
Mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses endet bei Werkmietwohnungen nicht etwa automatisch auch das Mietverhältnis. Vielmehr bedarf es dazu einer schriftlichen Kündigung des Mietvertrags. § 576 BGB erleichtert die Kündigung durch Verkürzung der Kündigungsfristen, soweit das Mietverhältnis nicht bereits länger als 10 Jahre angedauert hat.
Die Kündigung ist grundsätzlich nur zulässig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ausreichend dafür ist der Nachweis, dass sich ein Arbeitnehmer des Vermieters um die Wohnung beworben hat. Im Übrigen gelten bei Werkmietwohnungen erleichterte Kündigungsmöglichkeiten, insbesondere bei funktionsgebundenen Werkmietwohnungen.[4]
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