Die Wohnung ist kleiner als im Mietvertrag angegeben: Droht Mietrückzahlung?
 

Zusammenfassung

Der BGH hat sich dieses und vergangenes Jahr durch drei grundsätzliche Entscheidungen mit der in den Einzelheiten streitigen Frage befasst, welche Folgen für Vermieter und Mieter daraus herzuleiten sind, dass – wie so oft – die tatsächliche Fläche der Wohnräume von der im Mietvertrag enthaltenen Fläche abweicht. Dazu hat er folgende Grundsätze aufgestellt:

Grundsätze der drei Urteile

1. Liegt die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % über der im Mietvertrag genannten Fläche, ist grundsätzlich von einem Mangel auszugehen, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Der Mieter muss in solchen Fällen nicht gesondert darlegen, dass der Flächenunterschied die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert (BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03).

2. Derselbe Grundsatz gilt auch, wenn im Mietvertrag die konkrete Wohnfläche durch eine "ca.-Angabe" versehen ist (BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 133/04).

3. Die Wohnfläche kann auch im preisfreien Wohnraum unter Anwendung der Flächenermittlungsvorschriften für preisgebundenen Wohnraum ermittelt werden (BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 44/03).

In Zukunft dürften aufgrund dieser jetzt geklärten Rechtslage Mieter vermehrt Rückforderungsverlangen wegen zuviel bezahlter Miete stellen.

Sachverhalt des ersten Urteils

Der Mietvertrag über Wohnraum aus dem Jahr 1997 enthielt unter dem Stichwort "Wohnfläche" den handschriftlichen Eintrag "110 qm". Das Nachmessen der Räume durch den Mieter im Juli 2001 ergab eine tatsächliche Fläche von 89 qm. Der Unterschied belief sich also auf 21 qm, was einer prozentualen Minderfläche von 19,09 % entsprach:

 
110 qm Wohnfläche laut Mietvertrag = 100 %
21 qm Wohnfläche Unterschied = 19,09 %

Die Miete ohne Betriebskosten ("Kaltmiete") betrug monatlich 792,50 EUR. Dementsprechend bezahlte der Mieter monatlich 151,29 EUR zuviel:

 
100 % = 792,50 EUR
19,09 % = 151,29 EUR

Der Mieter war deshalb berechtigt, fortan die geminderte Miete zu bezahlen. Für welche Zeit aber dufte er die Miete für die Vergangenheit zurückverlangen? Diese Frage betrifft die Verjährung.

Verjährungsfrist

Die Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Jahres, in welchem der Mieter die wirkliche Fläche seiner Wohnung erfährt oder ohne Sorgfaltspflichtverletzung hätte erkennen können (Hinz in: WuM 2004, 380, 383), spätestens aber in zehn Jahren ab Anspruchsentstehung (§ 199 Abs. 4 BGB).

Im entschiedenen Fall gilt: Im Jahr 2001 stellte der Mieter die Flächenabweichung fest. Die Verjährung begann also am 31.12.2001. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, endet somit am 31.12.2004.

Geht es um Rückforderungsansprüche aus dem Jahr 2003, wird es etwas kompliziert. Diese verjähren nämlich auch mit Ablauf des 31.12.2004, was mit einer Übergangsvorschrift und der früheren Verjährungsdauer von vier Jahren zusammenhängt.

Ansprüche aus dem Jahr 2002 verjähren dementsprechend wieder in drei Jahren ab dem 31.12.2002, also zum 31.12.2005 und so weiter.

Einrede der Verjährung

Zu beachten ist, dass die Verjährung als Einrede vom Vermieter auch tatsächlich geltend gemacht werden muss, d. h., der Vermieter muss ausdrücklich erklären: "Ich berufe mich auf die Verjährung." Ein mit dem Fall befasstes Gericht darf nicht von Amts wegen die Verjährungsvorschriften anwenden oder den Vermieter gar hierauf hinweisen.

Der Verjährungsbeginn setzt aber – wie bereits erwähnt – die Kenntnis des Mieters oder dessen grob fahrlässige Unkenntnis von der Flächendifferenz voraus. Kenntnis erlangt der Mieter möglicherweise durch eine Betriebskostenabrechnung, wenn dort ebenfalls eine andere Flächenangabe als im Vertrag erwähnt ist und der Mieter beginnt, nachzumessen. Man wird dem Mieter aber die grob fahrlässige Unkenntnis nicht deswegen vorwerfen können, weil er nicht früher von sich aus nachgemessen hat. Denn grundsätzlich darf der Mieter auf vertragliche Angaben vertrauen. Ob nach Bekanntwerden der hier besprochenen Urteile in Zukunft etwas anderes zu gelten hat, bleibt abzuwarten.

"Ca.-Angaben"

Viele Mietverträge enthalten neben der Angabe der qm-Zahl noch Zusätze wie "ca." oder "ungefähr" und ähnliche Formulierungen. Zwar wird daraus erkennbar, dass im Zusammenhang mit der Anwendung der Wohnfläche (z. B. bei Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen) ein gewisser Spielraum bestehen sollte. Dies führt aber nach Ansicht des BGH bei der Rückforderung von Miete zu keiner Lockerung der "10 %-Rechtsprechung". Aus Gründen der praktischen Handhabung und auch der Rechtsklarheit wird die Grenze also auch bei solchen "relativierten" Wohnflächenangaben bei 10 % gezogen, sodass das "ca." praktisch unbeachtet bleibt.

Wie errechnet sich die Wohnfläche?

Das drittgenannte Urteil beantwortet diese Frage. Dazu wurde festgehalten, dass die (früheren) Bestimmungen der §§ 32 bis 44 der II. BV, welche für sog. preisgebundenen Wohnraum geschaffen wurden, also beispielsweise für Sozialwohnungen oder öffentlich geförderte Wohnungen, auch für den Bereich des preisbindungsfr...

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