Bis einschließlich 2020 konnten bei einer verbilligten Vermietung einer Wohnung die Werbungskosten nur dann in voller Höhe abgezogen werden, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betrug. Lag die Miete unter 66 %, wurden die Aufwendungen im Verhältnis zu einem entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
Aufgrund einer Änderung des § 21 Abs. 2 EStG können ab 1.1.2021 die Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden, wenn bei einer auf Dauer angelegten Vermietung zu Wohnzwecken die tatsächliche Miete mindestens 50 % der ortsüblichen Miete inkl. Nebenkosten beträgt. Bewegen sich die Einnahmen zwischen 50 % und 66 % ist eine sog. Totalüberschussprognose erforderlich.
Bei verbilligter Überlassung einer Wohnung zu weniger als 50 % der ortsüblichen Miete werden Werbungskosten nur teilweise berücksichtigt.
Die für die verbilligte Vermietung ab 1.1.2021 maßgebende gesetzliche Grundlage ist § 21 Abs. 2. EStG in der des Jahressteuergesetzes 2020 enthaltenen Fassung.
BMF, Schreiben v. 8.10.2004, BStBl 2004 I S. 933 zur Totalüberschussprognose
- Um den steuerlichen Vorteil bei einer verbilligten Vermietung an Angehörige nicht zu gefährden, müssen die Grundsätze bei Mietverhältnissen mit Angehörigen unbedingt beachtet und eingehalten werden.
- In die Vergleichsberechnung – ortsübliche Miete–tatsächliche Miete – sind auch die umlagefähigen Nebenkosten mit einzubeziehen.
- Das Mietverhältnis muss auf Dauer angelegt sein.
- Die verbilligte Miete darf nicht nur auf dem Papier stehen. Wird tatsächlich eine höhere Miete bezahlt, muss diese versteuert werden. Außerdem ist der Tatbestand der Steuerhinterziehung erfüllt.
- Ab 2021 gilt in bestimmten Fällen wieder die Totalüberschussprognose.
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