Die verbilligte Vermietung von Wohnungen / 3 Rechtslage bis 2020

Aufgrund der Änderung des § 21 Abs. 2 EStG im Rahmen des Steuervereinfachungsgesetzes 2011 galt seit dem 1.1.2012 folgende Regelungen:

1. Bisherige Grenze

   Beträgt die Miete bei einer dauerhaften Vermietung einer Wohnung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als vollentgeltlich. Die Werbungskosten können in voller Höhe abgezogen werden.

2. Verlangt der Vermieter weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil. Dies hat zur Folge, dass nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten abgezogen werden können.

Für die Veranlagungszeiträume ab 2012 entfiel auch bei hohen negativen Einkünften aus der Vermietung von Wohnraum generell die von Steuerpflichtigen und Steuerberatern so gefürchtete Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht in Form einer Totalüberschussprognose.

Praxis-Beispiel

Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung für 2020

D hat im Dezember 2019 eine Eigentumswohnung erworben, die er ab 1.1.2020 für monatlich 490 EUR inkl. Nebenkosten an seinen Sohn S vermietet. Die Voraussetzungen für die Anerkennung des Mietverhältnisses sind erfüllt. Von einem fremden Dritten würde D 700 EUR inkl. Nebenkosten verlangen. Die Anschaffungskosten betrugen 250.000 EUR, wovon 50.000 EUR auf den Grund und Boden entfallen. Der Zinsaufwand für 2020 beträgt 9.000 EUR, die sonstigen Werbungskosten beliefen sich auf 400 EUR. An Wohngeld bezahlt D monatlich 200 EUR, wovon 35 EUR auf die Instandhaltungsrücklage entfallen. Die tatsächliche Miete beträgt 70 % der ortsüblichen Miete. Damit kann D die vollen Werbungskosten abziehen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden für 2020 wie folgt ermittelt:

Einnahmen: 12 × 490 EUR		5.880 EUR
Werbungskosten:
Zinsen	9.000 EUR
AfA (2 % von 200.000 EUR)	4.000 EUR
Wohngeld ohne Rücklage (12 × 165 EUR)	1.980 EUR
Sonstige Werbungskosten	400 EUR
Summe Werbungskosten	15.380 EUR	15.380 EUR
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung		- 9.500 EUR

Würde A nur 420 EUR monatlich verlangen, könnte er von den gesamten Werbungskosten nur 60 %, also 9.228 EUR abziehen. Die Einkünfte würden dann wie folgt berechnet:

Einnahmen: 12 × 420 EUR	5.040 EUR
Werbungskosten: 60 % von 15.380 EUR	9.228 EUR
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung	- 4.188 EUR

Praxis-Beispiel

Übersicht: Werbungskostenabzug bis 2020

Bis 2020	Miete	abzgf. WK
Tatsächliche verlangte Miete in %
der ortsüblichen Miete	100	100
mindestens	66	100
und weniger als	66	anteilig
keine Überschussprognose

Der anteilige Werbungskostenabzug richtet sich nach dem Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete.