Die neuen Beschlusskompeten... / 6.1 Grundsätze

Die Wohnungseigentümer können auf Grundlage von § 22 Abs. 2 WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit, durch entsprechende Maßnahmen baulicher Veränderung eine Modernisierung des Gemeinschaftseigentums beschließen.

Modernisierung des Gemeinschaftseigentums

Insoweit liegt entsprechend § 555b Nr. 1 bis 5 BGB eine Modernisierung des Gemeinschaftseigentums vor, wenn die Maßnahme

  • nachhaltig der Einsparung von Endenergie dient (energetische Modernisierung) oder
  • der nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie oder dem nachhaltigen Klimaschutz dient, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt;
  • der nachhaltigen Reduzierung des Wasserverbrauchs dient;
  • den Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nachhaltig erhöht oder
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert.
 

Achtung

Keine Umgestaltung

Stets ist zu beachten, dass die Modernisierungsmaßnahme nicht zu einer Umgestaltung der Wohnanlage insbesondere durch einen Anbau, eine Aufstockung oder einen Abriss von Gebäudeteilen führt.

Nicht mehr von der Beschlusskompetenz des § 22 Abs. 2 WEG umfasst wäre insbesondere

  • die Errichtung von Wintergärten,
  • der Anbau eines Außenaufzugs,
  • der Einbau zusätzlicher Fenster,
  • der Bau zusätzlicher Dachgauben.

Speicherausbau, Asphaltierung einer Grünfläche

Auch vergleichbare Veränderungen des inneren oder äußeren Bestands der Wohnanlage wie insbesondere der Ausbau eines bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Speichers zu Wohnraum, die Aufstockung des Gebäudes um ein Vollgeschoss oder die Asphaltierung einer die Wohnanlage umgebende größere Grünfläche zum Abstellen von Autos sind nicht von der Beschlusskompetenz erfasst. Entsprechendes gilt, wenn der optische Gesamteindruck nachteilig verändert wird oder etwa ein uneinheitlicher Gesamteindruck entsteht, so wenn beispielsweise nur einzelne Balkone an der Front eines Hauses, nicht aber alle verglast werden oder beim Bau von Dachgauben in einer vorhandenen Dachgeschosswohnung die Symmetrie des Hauses nicht eingehalten wird.

Unbillige Beeinträchtigung

Die Grenze der Ordnungsmäßigkeit einer beschlossenen Modernisierungsmaßnahme ist auch dann überschritten, wenn die Veränderung, abhängig vom konkreten Maß der Beeinträchtigung, für einen Wohnungseigentümer zu einer unbilligen Beeinträchtigung gegenüber anderen Wohnungseigentümern führt. Eine unbillige Benachteiligung anderer Wohnungseigentümer kann dann gegeben sein, wenn durch den Anbau eines zusätzlichen Balkons der darunterliegende Balkon und die Räume eines anderen Wohnungseigentümers verdunkelt würde. Hier aber müssen tatsächlich konkrete Beeinträchtigungen vorliegen.

Beeinträchtigung durch Kosten der Modernisierungsmaßnahme

Inwieweit auch die mit einer Modernisierungsmaßnahme verbundenen Kosten eine Beeinträchtigung darstellen, ist derzeit noch offen. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zum WEG-Änderungsgesetz sollen Kosten nur im Ausnahmefall dann als erhebliche Beeinträchtigung anzusehen sein, wenn sie das Maß der Aufwendungen übersteigen, die dazu dienen, das gemeinschaftliche Eigentum in einen Zustand zu versetzen, der allgemein üblich ist (z. B. zur Energieeinsparung oder Schadstoffminderung). Mit solchen Maßnahmen müsse jeder Wohnungseigentümer rechnen und erforderlichenfalls entsprechende private Rücklagen zu ihrer Finanzierung bilden. Das AG Ettlingen spricht sich im Anschluss an Elzer unter der Voraussetzung günstiger Konditionen für die Möglichkeit der Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft aus (insbesondere KfW-Kredit).

Erhebliche Beeinträchtigung

Im Einzelfall kann sich eine erhebliche Beeinträchtigung dann ergeben, wenn ein Wohnungseigentümer wegen der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen gezwungen wäre, sein Wohnungseigentum zu veräußern. Derartige Fälle könnten die Wohnungseigentümer aber durch angemessene Rückstellungen vermeiden, da auf diese Weise eine finanzielle Überforderung praktisch ausgeschlossen sei. Zwar stellt der Gesetzestext auf Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses auf eine "erhebliche Beeinträchtigung gegenüber anderen Wohnungseigentümern›" ab, gleichfalls dürfte wohl die Begründung auch in diesem Fall greifen.

 

Wichtig

Aufklärung der Eigentümer vor Beschlussfassung

Der Verwalter bzw. Versammlungsleiter sollte die Eigentümerversammlung im Vorfeld der folgenden Modernisierungs- und ggf. auch Kostenverteilungsänderungsbeschlüsse auf Grundlage von § 22 Abs. 2 Satz 1 bzw. § 16 Abs. 4 WEG über die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung etwa wie folgt aufklären:

"Der Versammlungsleiter macht die Eigentümerversammlung darauf aufmerksam, dass eine positive Beschlussfassung zu diesem Tagesordnungspunkt einer Mehrheit von drei Viertel aller im Grundbuch eingetragenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer bedarf, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen. Ergänzend weist der Versammlungsleiter die Eigentümerversammlung darauf hin, dass die Beschlussfassung zu diesem Tagesordnungspunkt gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 bzw. § 16 Abs. 4 WEG, abweichend vo...

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