Die neuen Beschlusskompeten... / 5.4.2 Vorfälligkeits-/Verfallsregelungen

Als Verzugsregelung können die Wohnungseigentümer auf Grundlage der Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG auch Vorfälligkeits- bzw. Verfallsregelungen derart bestimmen, dass im Fall des Verzugs mit einer konkreten Anzahl von Hausgeldzahlungen sofort das restliche auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wird.

Verfallsregelung

Wesen einer Verfallsregelung ist dabei, dass das Hausgeld bezogen auf die gesamte Wirtschaftsperiode in voller Höhe zu Beginn der Wirtschaftsperiode zur Zahlung fällig ist. Den Wohnungseigentümern wird jedoch nachgelassen, den Gesamthausgeldbetrag in monatlichen Teilzahlungen zu leisten (Stundungs-/Teilzahlungsvereinbarung).

Vorfälligkeitsregelung

Wesen der Vorfälligkeitsregelung hingegen ist, dass hinsichtlich des für die Wirtschaftsperiode zu zahlenden Hausgelds jeweils eine monatliche (Teil-)Fälligkeit geregelt wird. Beiden Regelungen ist – wie bereits erwähnt – gemeinsam, dass im Fall des Verzugs mit einer bestimmten Anzahl von (monatlichen) Hausgeldzahlungen das gesamte auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld sofort zur Zahlung fällig wird.

Praxis-Tipp

Vorbehalt berücksichtigen

Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Eröffnung des Insolvenzverfahrens und die Anordnung der Zwangsverwaltung über ein Sondereigentum die Eigentumsverhältnisse unberührt lassen. Der betroffene Wohnungseigentümer bleibt auch nach Beschlagnahme bzw. Eröffnung des Insolvenzverfahrens Schuldner der vor der Beschlagnahme begründeten Beitragspflichten und insbesondere der danach entstehenden, und zwar solange, bis aufgrund Auflassung und Eintragung im Grundbuch oder Zuschlags in der Zwangsversteigerung das Eigentum auf einen neuen Eigentümer übergegangen ist. Durch die Beschlagnahme erhalten die Wohnungseigentümer lediglich einen neuen zusätzlichen Adressaten. Insoweit ist im entsprechenden Beschluss ein Vorbehalt aufzunehmen, dass im Falle der Veräußerung des Sondereigentums, der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigentümers oder der Einleitung der Zwangsverwaltung die monatliche Zahlweise wieder auflebt, da ansonsten der Erwerber bzw. Insolvenz- oder Zwangsverwalter wegen der herrschenden Fälligkeitstheorie bis zum Inkrafttreten eines neuen Wirtschaftsplans nicht zur Zahlung von Wohngeld verpflichtet ist. Ein derartiger Vorbehalt begegnet diesem Ausfallrisiko bei Vorfälligkeits- und Verfallklauseln. Es handelt sich allein um eine Regelung über das Wiederaufleben der zuvor widerrufenen Stundungsregelung.

Achtung

"Alte" Vorfälligkeits-Beschlüsse sind nichtig

Ein Vorfälligkeits-Beschluss, der vor dem 1.7.2007 gefasst wurde, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Für derartige Dauerregelungen fehlte den Wohnungseigentümern im Nachgang zur Zitterbeschluss-Rechtsprechung des BGH aus dem Jahr 2000 die Beschlusskompetenz. Zwar ermöglicht die im Zuge der WEG-Reform im Jahr 2007 in Kraft getretene Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG durchaus derartige Dauerregelungen. Nichtigen Altbeschlüssen verhilft diese Bestimmung jedoch nicht zur nunmehrigen Gültigkeit, es ist vielmehr eine entsprechende ausdrückliche Zweit- bzw. Neubeschlussfassung erforderlich.

Beschlussmuster Vorfälligkeitsregelung

Praxis-Beispiel

TOP XX Vorfälligkeit jährlicher Hausgeldbeträge im Fall des Verzugs

Die aufgrund des jeweils beschlossenen Wirtschaftsplans und der beschlossenen Einzelwirtschaftspläne von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Hausgeldvorschüsse sind in zwölf Teilbeträgen jeweils am dritten Werktag eines Kalendermonats im Voraus zur Zahlung fällig. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlungen ist der Eingang auf dem Gemeinschaftskonto bei der _____-Bank, BIC/BLZ _________ IBAN/Kto. _________ maßgeblich. Die Wohnungseigentümer, die am SEPA-Lastschriftverfahren teilnehmen, haben für eine ausreichende Kontendeckung zum maßgeblichen Zeitpunkt zu sorgen.

Für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer mit der Entrichtung der Hausgelder für zwei aufeinanderfolgende Monate bzw. in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Monate erstreckt, mit der Zahlung von Hausgeldern in Verzug ist, der den Hausgeldern zweier Monate entspricht, wird sofort das restliche für die jeweilige Wirtschaftsperiode zu entrichtende Hausgeld in voller Höhe zur Zahlung fällig. Einer vorausgehenden Mahnung des Verwalters bedarf es nicht.

Diese Regelung gilt jedoch dann nicht, wenn im laufenden Wirtschaftsjahr hinsichtlich des betreffenden Wohnungseigentums die Zwangsverwaltung angeordnet oder das Insolvenzverfahren eröffnet werden sollte. Entsprechendes gilt bei Eintragung eines neuen rechtsgeschäftlichen Erwerbers im Grundbuch oder bei der Zwangsversteigerung.

  • Abstimmungsergebnis
  • Ja
  • Nein
  • Enthaltungen

Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Beschlussmuster Verfallsregelung

Praxis-Beispiel

TOP XX Verfall des gestundeten Gesamthausgelds im Fall des Verzugs

Die aufgrund des jeweils beschlossenen Wirtschaftsplans und der beschlossenen Einzelwirtschaftspläne von den...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.



Meistgelesen