Die neuen Beschlusskompeten... / 4 Kostenverteilungsänderung bei Instandhaltung und Instandsetzung, Modernisierung und baulicher Veränderung (§ 16 Abs. 4 WEG)

Zitat

Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

4.1 Grundsätze

4.1.1 Einzelfallregelung

Eine Beschlussfassung gerichtet auf eine dauerhafte Änderung der gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilung hinsichtlich Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums sowie dessen baulicher Veränderung scheidet vor dem Hintergrund aus, als die gesetzliche Öffnungsklausel in § 16 Abs. 4 WEG insoweit lediglich im konkreten Einzelfall einer dieser Maßnahmen eine vom gesetzlichen oder vereinbarten[1] Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung zulässt.[2] Auf Grundlage von § 16 Abs. 4 WEG kann auch nicht etwa der Verteilungsschlüssel hinsichtlich der Zahlungen der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrücklage geändert werden.[3]

 
Achtung

Nichtiger Beschluss

Ein unter Einhaltung der strengen Anforderungen des § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG zustande gekommener Beschluss, der eine dauerhafte Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, baulichen Veränderungen oder Modernisierungsmaßnahmen über die konkrete Einzelmaßnahme hinaus zum Inhalt hat, ist nichtig.[4]

Die Beschlusskompetenz zur Änderung der Kostenverteilung besteht gemäß § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG bei folgenden Maßnahmen:

 
Achtung

Keine Änderung der Instandsetzungsverpflichtung

Grundsätzlich ist zu beachten, dass keine Beschlusskompetenz besteht, die Verpflichtung zur Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung in Abweichung einer Vereinbarung (insbesondere Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung) dem Wohnungseigentümer aufzuerlegen.[5] Sollte etwa im Zusammenhang mit der Kostentragungsverpflichtung auch die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung in Abweichung einer Vereinbarung dem Wohnungseigentümer auferlegt werden, würde dies zur Gesamtnichtigkeit des Beschlusses entsprechend § 139 BGB führen. Eine teilweise Aufrechterhaltung des Beschlusses als isolierte Kostentragungsregelung scheidet jedenfalls aus, da sich regelmäßig nicht beurteilen lässt, ob die Wohnungseigentümer auch ohne die Ausgangsverpflichtung eine isolierte Kostenregelung getroffen hätten.[6]

[2] Erlaubt allerdings eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ihre Änderung durch qualifizierten Beschluss, kann auch die Verteilung der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung dauerhaft abgeändert werden, LG München I, Urteil v. 13.1.2014, 1 S 1817/13, ZMR 2014 S. 480.
[3] BGH, Urteil v. 9.7.2010, a.  a.  O.
[5] BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13, NJW 2015 S. 549: allgemeines Belastungsverbot: "Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt".
[6] BGH, a.  a.  O.

4.1.2 Voraussetzungen

Eine gegenüber dem geltenden gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung der o. g. Maßnahmen kommt nur dann in Betracht, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt, wobei die Wohnungseigentümer einen gewissen Spielraum haben.[1]

 
Achtung

Keine unbillige Benachteiligung

Einzelne Wohnungseigentümer dürfen – ebenso wie bei der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 WEG – nicht unbillig benachteiligt werden.

Insoweit ist es zweifellos nicht möglich, etwa dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung die Kosten einer Dachsanierung aufzuerlegen.[2] Dem einzelnen Wohnungseigentümer können die Instandsetzungskosten für den im Bereich seines Sondereigentums vorhandenen Balkon auch nur dann auferlegt werden, wenn in der Wohnanlage nur dieser eine Balkon vorhanden ist oder aber gleichzeitig sämtlich...

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