Die neuen Beschlusskompeten... / 2 Aufhebung vereinbarter Veräußerungszustimmung (§ 12 Abs. 4 WEG)

Zitat

Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Der Bewilligung gemäß § 19 der Grundbuchordnung bedarf es nicht, wenn der Beschluss gemäß Satz 1 nachgewiesen wird. Für diesen Nachweis ist § 26 Abs. 3 entsprechend anzuwenden.

Veräußerungszustimmung

Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist deren Unauflösbarkeit gemäß § 11 WEG. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann daher als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungszustimmung

Ist in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder durch eine nachfolgende Vereinbarung der Wohnungseigentümer das Erfordernis der Veräußerungszustimmung vereinbart, kann dieses nach der mit dem WEG-Änderungsgesetz eingefügten Bestimmung des § 12 Abs. 4 WEG mit einfacher Mehrheit wieder aufgehoben werden.

Keine Einschränkung oder Ausschluss der Aufhebungsmöglichkeit

Und diese erleichterte Aufhebungsmöglichkeit kann gemäß § 12 Abs. 4 Satz 2 WEG auch nicht durch Vereinbarung eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Somit kann also auch nicht etwa das Erfordernis einer qualifizierten Mehrheit zur Aufhebung der Veräußerungszustimmung vereinbart werden. Ob hieraus geschlossen werden kann, dass bei der Abstimmung zwingend das Kopfstimmprinzip des § 25 Abs. 2 WEG zur Anwendung kommen muss, wenn es auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen ist, ist zwar noch umstritten. Der BGH hat jedoch für die Bestimmung des § 16 Abs. 3 WEG klargestellt, dass das gesetzliche Kopfprinzip nicht zwingend ist. Ist ein hiervon abweichendes Stimmprinzip vereinbart, ist dieses maßgeblich. Da anders als § 16 Abs. 4 WEG die Bestimmungen der §§ 12 Abs. 4 und 16 Abs. 3 WEG nicht ausdrücklich auf das Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG abstellen, kann die aktuelle zu § 16 Abs. 3 WEG ergangene Rechtsprechung auch auf die Bestimmung des § 12 Abs. 4 WEG übertragen werden, wonach bei einer Beschlussfassung auch das gesetzliche Kopfprinzip nicht zwingend ist. Das LG Frankfurt/Oder hatte bereits die Auffassung vertreten, dass die Abstimmung im Rahmen der Beschlussfassung über die Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung nicht zwingend nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG zu erfolgen hat. Vielmehr sei das vereinbarte Stimmprinzip auch für diese Entscheidung maßgeblich. Da das Gericht die Revision zugelassen hat, hat der BGH die Möglichkeit, seine zu § 16 Abs. 3 WEG ergangene Rechtsprechung auf die Bestimmung des § 12 Abs. 4 WEG zu übertragen.

Geltungsbereich der Aufhebungsmöglichkeit

Der Geltungsbereich dieser Bestimmung erfasst auch bereits vor Inkrafttreten des WEG-Änderungsgesetzes bestehende Veräußerungsbeschränkungen. Ist in älteren Teilungserklärungen eine Veräußerungszustimmung vereinbart, besteht eine grundsätzliche Beschlusskompetenz zu deren Aufhebung.

 

Achtung

Wiedereinführung nur durch Vereinbarung!

Unbedingt zu beachten ist, dass die Wiedereinführung einer Veräußerungszustimmung einer Vereinbarung bedarf. Diese ist also nicht etwa dadurch möglich, dass die beschlossene Aufhebung der Veräußerungszustimmung durch Zweitbeschluss aufgehoben wird.

Beschlussmuster

 

Praxis-Beispiel

Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung

TOP XX Aufhebung der in der Teilungserklärung vereinbarten Veräußerungszustimmung des Verwalters gemäß § 12 Abs. 4 WEG

Gemäß § _____ der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ ist bei der Veräußerung eines Sonder-/Teileigentums durch einen Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters erforderlich.

Die Wohnungseigentümer beschließen, diese Veräußerungsbeschränkung mit sofortiger Wirkung aufzuheben.

Der Verwalter/Die Verwalterin ___________ wird beauftragt, für eine unverzügliche Löschung der im Grundbuch eingetragenen Veräußerungsbeschränkung zu sorgen.

 
Abstimmungsergebnis  
Ja  
Nein  
Enthaltungen  

Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Löschung der Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch

Soweit ein entsprechender Beschluss gefasst wurde, kann eine gem. § 10 Abs. 3 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung gelöscht werden, wobei der Löschung im Grundbuch keine konstitutive Wirkung zukommt. Die gesetzliche Regelung in § 12 Abs. 4 Satz 3 WEG stellt ausdrücklich klar, dass eine entsprechende Löschung auch dann erfolge...

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