Die neuen Beschlusskompeten... / 1.4 Beschlussmängel und Verfahrenskostenbelastung

Nach der Bestimmung des § 49 Abs. 2 WEG können dem Verwalter die Kosten insbesondere eines Anfechtungsverfahrens auferlegt werden, wenn er dieses aufgrund groben Verschuldens zu verantworten hat.

Grobes Verschulden

Grobes Verschulden setzt mindestens grobe Fahrlässigkeit voraus.[1] Grob fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und dasjenige nicht beachtet, was jedem hätte einleuchten müssen, wobei auch subjektive, in der Person des Handelnden begründete Umstände zu berücksichtigen sind.[2] Ein objektiv grober Pflichtenverstoß rechtfertigt für sich allein also noch nicht den Schluss auf ein entsprechend gesteigertes persönliches Verschulden, es muss eine auch subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung vorliegen.[3] Dabei ist auch zu berücksichtigen, ob es sich um einen professionellen Verwalter handelt, an den höhere Anforderungen als an einen Miteigentümerverwalter zu stellen sind.[4] Die Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG kommt  insbesondere dann in Betracht, wenn der Verwalter formelle und materielle Mängel der Beschlussfassung zu vertreten hat.

Eine Kostenbelastung des Verwalters kann auch bei einer Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO im Zuge der Erledigung des Rechtsstreits  in Betracht kommen.[5] Möglich wäre sie im Passivprozess der Wohnungseigentümer jedenfalls, wenn die Klage bei streitiger Entscheidung ohne weitere Prüfung erfolgreich gewesen wäre, weil in diesem Fall eine Ursächlichkeit eines Fehlverhaltens des Verwalters für das gerichtliche Verfahren angenommen werden kann.[6]

Im Fall eines Anerkenntnisses[7] der übrigen beklagten Wohnungseigentümer tragen Verwalter und die übrigen beklagten Wohnungseigentümer die Verfahrenskosten als Gesamtschuldner.[8] Insoweit ist nämlich zu berücksichtigen, dass die übrigen beklagten Wohnungseigentümer sich die Pflichtverletzung des Verwalters mehr oder weniger zu eigen machen. Sie könnten nämlich durchaus das streitige Verfahren durchführen an dessen Abschluss dann die – alleinige – Kostenbelastung des Verwalters stünde.

 
Achtung

Hohe Prozesskosten möglich!

Zu beachten ist, dass gerichtliche Verfahren insbesondere in größeren Gemeinschaften trotz der Streitwertkappung des § 49 a GKG teuer werden können.[9] Mittlerweile bieten die Versicherer jedoch verstärkt auch die entsprechende Deckung im Rahmen der Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung an.

Eine Verfahrenskostenbelastung droht insbesondere in folgenden Fällen:

  • grob fehlerhafte Protokollierung des Abstimmungsergebnisses[10] oder Ermittlung des Abstimmungsergebnisses[11];
  • Ladungsmangel hat sich auf Beschlussfassung ausgewirkt[12], insbesondere ungenügende Bezeichnung der TOP im Einberufungsschreiben[13]; Ankündigung der Verwalterwiderbestellung und Beschlussfassung über Neubestellung eines anderen Verwalters ohne Vergleichsangebote[14];
  • insgesamt bei mangelhafter Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung (Beschlussanträge nicht ausreichend bestimmt; Beschlussfassung ohne Vorankündigung im Ladungsschreiben)[15] Ausübung einer Stimmrechtsvollmacht bei der Beschlussfassung über die Verwalterentlastung bei zusätzlicher Ergänzungsladung 2 Tage vor der Eigentümerversammlung[16];
  • Verkündung eines erkennbar nichtigen Beschlusses[17];
  • Verkündung eines positiven Beschlusses über die Genehmigung einer allzustimmungspflichtigen baulichen Veränderung, dem nicht sämtliche Wohnungseigentümer zugestimmt hatten[18];
  • Initiierung inhaltsgleicher Beschlüsse, die bereits mehrfach gerichtlich für ungültig erklärt wurden[19];
  • Beschlussfassung unter dem TOP "Sonstiges"/"Verschiedenes", soweit nicht bereits im Ladungsschreiben Beschlussgegenstände ausreichend bezeichnet wurden[20];
  • fehlende Beschlussfähigkeit[21];
  • kein Bedenkenhinweis vor Fassung eines nichtigen Beschlusses[22]; nicht ausreichender Bedenkenhinweis[23];
  • Verwalter macht bei Abstimmung über seine Entlastung von ihm erteilten Vollmachten Gebrauch[24];
  • Verwalter veranlasst Anfechtungsverfahren über Entlastungsbeschluss, das die Wohnungseigentümer durch Anerkenntnis verloren geben[25];
  • Beschlussverkündung unter Missachtung formeller Beschlussvoraussetzungen[26]; nicht jedoch bei Verkündung eines Negativ-Beschlusses bei mehrheitlich positiver Abstimmung über eine allzustimmungspflichtige bauliche Veränderung[27];
  • Abstimmungsergebnis ist auch nicht aus der Versammlungsniederschrift ermittelbar[28]; keine Verfahrenskostenbelastung des Verwalters allerdings bei "Vorratsanfechtung", weil die Versammlungsniederschrift nicht innerhalb der Anfechtungsfrist gefertigt wurde[29];
  • im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen wird Auswahlermessen auf Verwalter delegiert, keine ordnungsmäßige Finanzierung der Sanierungsmaßnahme[30]; m. E. droht stets eine Verfahrenskostenbelastung des Verwalters, wenn im Rahmen der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen nicht die wesentlichen Grundlagen geschaffen werden[31];
  • falscher Kostenverteilungsschlüssel wird der Jahresabrechnung zugrunde gelegt[32];
  • grob fehlerh...

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