Grundsätze

Der Einheitswert von Einfamilien- und Zweifamilienhäuser wird grundsätzlich nach dem Ertragswertverfahren (Mietenverfahren) bewertet. Ausnahmsweise kommt eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren in Betracht, wenn eine besondere Gestaltung oder eine besondere Ausstattung vorliegt (§ 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG). Beim Sachwertverfahren ergibt sich der Einheitswert aus der Summe des Bodenwerts und des Gebäudewerts. Regelmäßig ist der Einheitswert nach dem Sachwertverfahren höher als nach dem Ertragswertverfahren.

Wohnfläche > 220 qm

Beträgt die Wohnfläche mehr als 220 qm in einer Wohnung, liegt eine besondere Gestaltung vor[41]. Folglich ist der Einheitswert des Ein-/Zweifamilienhauses im Sachwertverfahren zu ermitteln. Die besondere Gestaltung ist unter dem Blickwinkel des Hauptfeststellungsstichtags zum 1.1.1964 zu beurteilen. Damals war ein Haus mit einer solch großen Wohnfläche etwas Besonderes und Einzigartiges. Die Bewertung nach dem Sachwertverfahren ist auch deshalb zwingend, weil für solche Gebäude zum 1.1.1964 kein hinreichender und repräsentativer Mietenmarkt bestand, der als Grundlage zur Ermittlung einer üblichen Miete dienen könnte. Bei einer Wohnfläche von mehr als 220 qm kommt es nicht mehr darauf an, ob das Haus zusätzlich noch eine besondere Ausstattung (z.B. Schwimmbad, parkähnliche Außenanlage, Verwendung hochwertiger Baumaterialien) hat. Unbeachtlich ist auch, ob ein solches Haus von zwei oder z.B. von bis zu sechs Personen genutzt wird. Persönliche Verhältnisse können bei der Einheitsbewertung nicht berücksichtigt werden[42].

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