Der Notar muss grundsätzlich die 2-Wochen-Frist bei einem Grundstücksgeschäft einhalten, wenn ein "Verbraucher" beteiligt ist
 

Zusammenfassung

Unter einem Verbrauchervertrag versteht man einen Vertrag zwischen einem Unternehmer einerseits und einem Verbraucher (natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, das weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann) andererseits.

Der Gesetzgeber hat in § 17 Abs. 2a BeurkG ausdrücklich geregelt, dass der Verbraucher bei einem Grundstücksgeschäft besonders geschützt werden muss:

  • Er muss persönlich (oder vertreten durch eine Vertrauensperson) bei einem Notartermin über ein Grundstücksgeschäft anwesend sein, und
  • ihm muss ausreichend Gelegenheit gegegeben werden, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Bei Grundstücksgeschäften geschieht dies im Regelfall dadurch, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts in den wesentlichen Punkten zwei Wochen vor Beurkundung zur Verfügung gestellt wird.

Von dieser 2-Wochen-Regelfrist kann nur in Ausnahmefällen abgesehen werden.

Das Kammergericht Berlin hat nun in einer Entscheidung festgelegt, wann diese 2-Wochen-Frist verkürzt werden darf und dass der Notar u. U. haftet, wenn er dies nicht beachtet.

Das Kammergericht hatte folgenden Fall zu entscheiden: Ein Erwerber hatte an einem Sonntag erstmals ein Kaufobjekt von außen besichtigt. Noch am selben Tag erschien er in Begleitung eines Maklers beim Notar, um den Kaufvertrag beurkunden zu lassen. Der Notar belehrte ihn über die Anforderungen des § 17 Abs. 2a BeurkG. Trotz dieser Belehrung bestand der Erwerber auf der Beurkundung, weil er befürchtete, das Kaufobjekt wäre sonst anderweitig verkauft worden. Doch kurze Zeit später reute ihn schon der Vertrag. Glücklicherweise vereinbarten die Parteien eine einvernehmliche Aufhebung des Vertrags. Der vorschnelle Erwerber weigerte sich jetzt aber, die Notarkosten zu zahlen; er hielt der Kostenrechnung entgegen, dass der Notar gegen seine Amtspflichten verstoßen habe.

Das Kammergericht hat ausdrücklich festgestellt, dass die im Gesetz vorgeschriebene Regelfrist von zwei Wochen nur dann unterschritten werden darf, wenn

  • ein sachlicher Grund vorliegt und
  • der Übereilungsschutz auf andere Weise als durch die 2-Wochen-Frist gewährleistet ist.

Wenn diese Voraussetzungen nicht vorliegen, soll der Notar die Beurkundung auch dann nicht vornehmen dürfen, wenn der Verbraucher darauf besteht.

Ein sachlicher Grund (Gefahr des anderweitigen Verkaufs) konnte im vorliegenden Fall angenommen werden. (Wobei man in der Regel auf die Aussage eines Maklers, das Objekt wäre sonst ganz schnell "weg", nicht immer blindlings vertrauen kann.)

Hinsichtlich der Gewährleistung eines Übereilungsschutzes hat das Gericht noch nicht endgültig entschieden, sondern dies an die Vorinstanz zurückverwiesen. Hier komme es darauf an, ob der Verbraucher sich gegenüber dem Notar als im Immobilienbereich nicht unerfahren bezeichnet habe, was in der Vorinstanz nunmehr geprüft werden müsse. Sofern der Erwerber/Verbraucher nämlich bei der Beurkundung des Vertrags tatsächlich angegeben haben sollte, dass ihm die Vorschrift des § 17 Abs. 2a BeurkG bekannt gewesen sei, da er im Immobiliengeschäft nicht unerfahren sei, sei der Übereilungsschutz gewährleistet gewesen, und der Notar habe seine Amtspflichten nicht verletzt.

Festzuhalten ist somit, dass der Notar grundsätzlich verpflichtet ist, die Frist von zwei Wochen einzuhalten und ein Abweichen hiervon nur unter den obigen Voraussetzungen erlaubt ist, ansonsten der Notar sich schadensersatzpflichtig machen kann.

KG Berlin, Beschluss v. 27.6.2008, 9 W 133/07, abgedruckt in NotBZ 2009, 88 f. mit Anmerkung Armbrüster in NotBZ 2009, 54 ff.

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