Dauer der Belegungsbindung bei Wohnungsbauförderung nach dem "3. Förderweg"
  
Begriff

II. WoBauG § 88d Abs. 2 Nr. 2

1. Es begegnet keinen sachenrechtlichen Bedenken, wenn eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer juristischen Person ohne zeitliche Befristung bestellt wird (Bestätigung von Senat, Urteil v. 11.3.1964, V ZR 78/62, BGHZ 41 S. 209, 214 f.).
2a. Bei der vereinbarten Förderung gemäß § 88d II. WoBauG waren zeitlich unbefristete Belegungsrechte nicht vorgesehen; eine darauf gerichtete schuldrechtliche Vereinbarung ist unwirksam, und zwar auch dann, wenn die Kommune dem privaten Investor zur Errichtung von Sozialwohnungen kostengünstiges Bauland überlassen hat.
2b. Sind im Rahmen der vereinbarten Förderung gemäß § 88d II. WoBauG zeitlich unbefristete Belegungsrechte vereinbart worden, kann in entsprechender Anwendung von § 139 BGB im Zweifel davon ausgegangen werden, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit ihrer Vereinbarung Belegungsrechte für einen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten; deshalb ist bei der Gewährung eines langfristigen, vergünstigten Kredits im Zweifel anzunehmen, dass die im Gegenzug übernommenen Belegungsrechte während der Laufzeit des vergünstigten Kredits fortbestehen sollen (Rn. 24).

(amtliche Leitsätze des BGH)

Das Problem

Die Stadt Hannover verkaufte dem "Reichsbund Wohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH" im Jahr 1995 ein Grundstück, auf dem der Reichsbund im Rahmen des sog. dritten Förderwegs 52 Sozialwohnungen errichten sollte. Für das Bauvorhaben gewährte die Stadt dem Reichsbund ein zinsgünstiges Darlehen. Der Reichsbund verpflichtete sich seinerseits, der Stadt ein Belegungsrecht einzuräumen und die Wohnungen nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten. Zur Sicherung dieser Verpflichtungen wurde zugunsten der Stadt eine zeitlich unbefristete persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.

Der Reichsbund verkaufte die Wohnungen im Jahr 2016 an einen Dritten. Der Erwerber klagte gegen die Stadt auf Feststellung, dass er die Wohnungen ab dem 1.7.2016 frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten kann; ferner sollte festgestellt werden, dass die Stadt die Löschung der Dienstbarkeit bewilligen muss. Das Landgericht wies die Klage ab.

Die Berufung des Erwerbers hatte Erfolg.

Die Entscheidung

1. Das Belegungsrecht kann durch beschränkte persönliche Dienstbarkeit gesichert werden

Der Eigentümer einer Wohnimmobilie kann sich gegenüber einem Dritten verpflichten, die Wohnungen nur an die vom Dritten vorgeschlagenen Interessenten zu vermieten (Belegungs- oder Mieterbenennungsrecht). Nach der Rechtsprechung des BGH kann ein Belegungsrecht durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit dinglich gesichert werden (BGH, NJW 2013 S. 1963). Eine zeitliche Beschränkung besteht jedenfalls dann nicht, wenn es sich bei dem Berechtigten – wie vorliegend – um eine juristische Person handelt.

2. Beschränkungen bei Belegungsbindungen nach dem sog. "3. Förderweg" (§ 88d des II. WoBauG)

Hier gilt eine Besonderheit. Bei dieser Art der Förderung des Baus von Sozialwohnungen gewährt ein Dritter dem Bauherrn ein zinsgünstiges Darlehen. Im Gegenzug wird zwischen dem Dritten und dem Bauherrn eine Belegungsbindung vereinbart, wonach bei der Vermietung bestimmte Einkommensgrenzen zu beachten sind. Außerdem ist eine vertragliche Begrenzung der Miete vorzusehen. Nach § 88d Abs. 1 Satz 3 des II. WoBauG ist sicherzustellen, dass der Mieter sich gegenüber dem Bauherrn auf die Einhaltung der mit dem Darlehens- oder Zuschussgeber vereinbarten Regelung der Miete berufen kann.

Nach § 88d Abs. 2 Nr. 2 des II. WoBauG soll die Dauer der Zweckbestimmung der Belegungsrechte und der vereinbarten Regelung der Miete 15 Jahre nicht überschreiten, wenn nicht aufgrund der Zielsetzung und der Art der Förderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland oder wegen der Förderung zugunsten bestimmter Personengruppen, ein längerer Zeitraum geboten ist.

Der BGH führt hierzu aus, dass die Regelung für die in Ausnahmefällen mögliche Vereinbarung eines längeren (also über die Regelhöchstdauer von 15 Jahren hinausgehenden) Zeitraums zwar keine ausdrückliche Grenze vorsieht. Jedoch sei aus dem Wortlaut der Norm ("längerer Zeitraum") abzuleiten, dass der Gesetzgeber nur zeitlich begrenzte Beschränkungen des Bauherrn ermöglichen wollte.

Dieses Verständnis der Norm entspreche der Gesetzesbegründung und der Systematik des II. Wohnungsbaugesetzes.

3. Rechtsfolgen beim Verstoß gegen § 88d Abs. 2 Nr. 2 WoBauG

Eine zeitlich unbeschränkte Belegungsbindung ist unwirksam, wenn sie – wie hier – Teil einer Vereinbarung nach dem 3. Förderweg ist. Die Unwirksamkeit der schuldrechtlichen Verpflichtung hat allerdings nicht zur Folge, dass keine Belegungsrechte bestehen. Sind im Rahmen der vereinbarten Förderung gem. § 88d II. WoBauG zeitlich unbefristete Belegungsrechte vereinbart worden, ist vielmehr in entsprechender Anwendung von § 139 BGB im Zweifel davon auszugehen, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit ihrer Vereinbarung Belegungsrech...

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