Kurzbeschreibung
Eine Baumaßnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann grds. durch eine Darlehensaufnahme finanziert werden. Dies kommt allerdings nur infrage, wenn sämtliche Wohnungseigentümer die Kosten der Maßnahme zu tragen haben.
WEMoG
Grundsätzlich kommt die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Darlehensaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder der privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG ist zu berücksichtigen, dass der WEMoG-Gesetzgeber es den Wohnungseigentümern erleichtern möchte, ihre Wohnanlage in wirtschaftlich vernünftiger Weise an die Erfordernisse der Zeit anzupassen. Auch ist es nicht jedem Wohnungseigentümer möglich und zumutbar, bei einem größeren Finanzbedarf der Gemeinschaft, der durch den Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage nicht gedeckt werden kann, eine hohe anteilige Sonderumlage aufzubringen. Zugleich ist den übrigen Wohnungseigentümern und auch dem Gesetzgeber daran gelegen, dass Wohnanlagen nicht infolge ausbleibender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen verfallen oder erheblich an Wert verlieren.[1]
Die Finanzierung von baulichen Veränderungen mittels Darlehens kann daher ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Angesichts des weit gefassten Begriffs der baulichen Veränderung in § 20 WEG ist allerdings die Maßnahme als solche in den Blick zu nehmen: Je notwendiger sie ist, um die Wohnanlage auf einen zeitgemäßen Standard zu heben, desto eher wird eine Darlehensaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.[2]
Auch unter Geltung des WEMoG wird stets zu beachten sein, dass eine Finanzierung von baulichen Maßnahmen weder über Rücklage, noch Darlehensaufnahme infrage kommt, wenn nicht sämtliche Wohnungseigentümer die Kosten der Maßnahme zu tragen haben. Eine Finanzierung kommt dann nur entweder aus den laufenden Hausgeldern unter Einzelbelastung der kostentragungsverpflichteten Wohnungseigentümer in ihrer Jahresabrechnung infrage oder die Erhebung einer Sonderumlage jeweils lediglich unter denjenigen Wohnungseigentümern, die verpflichtet sind, die Kosten der Baumaßnahme zu tragen.
Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Finanzierung
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TOP XX Beschluss über den Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags
Nach Aufklärung des Verwalters über die mit einer Darlehens- bzw. Kreditaufnahme verbundenen Gefahr der Inanspruchnahme einzelner Wohnungseigentümer wegen der in § 9a Abs. 4 WEG angeordneten, auf den jeweiligen Miteigentumsanteil beschränkten Außenhaftung im Fall von Zahlungsausfällen von Wohnungseigentümern im Hinblick auf die Rückführung der Darlehensraten, fassen die Wohnungseigentümer nachfolgenden Finanzierungsbeschluss:
Die Kosten der in dieser Wohnungseigentümerversammlung zu TOP XX beschlossenen baulichen Veränderung in Form der Errichtung eines Aufzugs im gemeinschaftlichen Treppenhaus in Höhe von _______ EUR werden durch Aufnahme eines Netto-Darlehens in Höhe von _______ EUR in Form eines Verbraucherdarlehensvertrags finanziert. Der Verwalter wird ermächtigt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer _______ mit der _______-Bank einen entsprechenden Darlehensvertrag zu schließen.
Die Laufzeit des Darlehens beträgt __ Jahre. Der Zins darf __ Prozentpunkte p. a. nicht übersteigen. Die Tilgung soll auf __ Jahre angelegt sein. Die Gesamtbelastung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einschließlich Zinsen sowie sämtlicher Kosten beträgt mit Ablauf der Darlehenslaufzeit insgesamt _______ EUR. Die Kosten belaufen sich insgesamt also auf _______ EUR. Die monatlichen Teilzahlungen der Gemeinschaft betragen insoweit _______ EUR. Der effektive Jahreszins beträgt ____. Eine Anschlussfinanzierung ist nicht erforderlich, da die Tilgungsraten so angelegt sind, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit getilgt ist. Sicherheiten sind seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht zu leisten.
Der jeweilige Verwalter wird ermächtigt, der Kreditbank im Rahmen des Vertragsverhältnisses Namen, Anschriften und Geburtsdaten der einzelnen Wohnungseigentümer bekannt zu geben. Zins und Tilgung werden aus den laufenden Hausgeldern erbracht. Im Wirtschaftsplan ist eine entsprechende Kostenposition vorzusehen.
Der Verwalter wird zur Durchführung dieses Beschlusses und zum Abschluss des Darlehensvertrags erst nach dessen Bestandskraft ermächtigt. Die Rückzahlung des Darlehens ist dann monatlich, beginnend mit dem 1. Kalendertag des auf den Vertragsabschluss folgenden Monats jeweils zum 1. Kalendertag vorzunehmen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Haftungshinweis über Nachschusspflicht im Rahmen eines Maßnahmenbeschlusses
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TOP 09 Erhaltung der Gebäudefassade unter Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems
(...)
Zur Finanzierung der Fassadensanierung beabsichtigen die Wohnungseigentümer nachfolgend die Beschlussfassung über eine Darlehensaufnahme. Im Vorfeld der Beschluss...
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