Der Verwalter lädt als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Versammlung. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – und damit der Verwalter – hat die Verpflichtung, die Wohnungseigentümer bei der Ladung an die bestehenden besonderen gesetzlichen Anforderungen/Richtlinien zu erinnern.

Was im Einzelnen gilt, ist nach der örtlich anzuwendenden Corona-Verordnung zu bestimmen. Ferner können die Wohnungseigentümer und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Maßnahmen bestimmen.

 
Praxis-Beispiel

Bayern

Nach § 2 der 13. Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnung (13. BayIfSMV) vom 5. Juni 2021 (BayMBl. Nr. 384) ist jeder anzuhalten, wo immer möglich, zu anderen Personen einen Mindestabstand von 1,5 m einzuhalten und auf ausreichende Handhygiene zu achten; in geschlossenen Räumlichkeiten ist auf ausreichende Belüftung zu achten.

Was für WEG-Versammlungen gilt, bestimmt hingegen § 7 Abs. 1 13. BayIfSMV. Danach sind in Landkreisen und kreisfreien Städten mit einer 7-Tage-Inzidenz von 50 oder mehr bis zu 25 Personen in geschlossenen Räumen und bis zu 50 Personen unter freiem Himmel und in Landkreisen und kreisfreien Städten, die eine 7-Tage-Inzidenz von 50 nicht überschreiten, bis zu 50 Personen in geschlossenen Räumen und bis zu 100 Personen unter freiem Himmel jeweils einschließlich geimpfter oder genesener Personen zulässig.

Ferner ist das "Rahmenkonzept für Tagungen, Kongresse und vergleichbare Veranstaltungen"[1] zu beachten. Danach muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer u. a. ein speziell auf die Versammlung abgestimmtes Schutz- und Hygienekonzept unter Berücksichtigung von Besucherinnen und Besuchern sowie Mitwirkenden (Mitarbeitende und ehrenamtlich Tätige) unter Beachtung der geltenden Rechtslage und der arbeitsschutzrechtlichen Schutz- und Vorsorgeregelungen erarbeiten.

Nach dem bayerischen öffentlichen Recht kommt es für die Teilnahme eines Wohnungseigentümers also nicht darauf an, ob ein Wohnungseigentümer geimpft, genesen und/oder getestet ist. Dieses lässt es nach dem Rahmenkonzept für Tagungen, Kongresse und vergleichbare Veranstaltungen ausreichen, dass Teilnehmer ab dem 16. Geburtstag in geschlossenen Räumen eine FFP2-Maske und Mitwirkende mindestens einen medizinischen Mund-Nasen-Schutz (MNS) im Rahmen der arbeitsschutzrechtlichen Bestimmungen tragen. Kinder und Jugendliche zwischen dem 6. und 16. Geburtstag müssen nur eine medizinische Maske tragen.[2]

Hausrecht

Etwas anderes kann nach dem Hausrecht gelten. Denn die Wohnungseigentümer haben meines Erachtens grundsätzlich eine Kompetenz, zum Schutz der Versammlungsteilnehmer den Nachweis einer Impfung/Genesung oder eines Tests zu verlangen. Auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, ist im Rahmen ihres Hausrechts berechtigt, diese Anordnung zu treffen. Je mehr Wohnungseigentümer an einer Versammlung teilnehmen, desto eher ist diese Anordnung richtig. Ferner ist die Größe des Versammlungsraums zu beachten und die Möglichkeit, Abstand zu halten. Ob die Maßnahme getroffen wird, hängt also nach billigem Ermessen von den Umständen des Einzelfalls ab. Insoweit ist es auch vorstellbar, allein die örtliche Corona-Verordnung und diese ggf. begleitenden Regelungen anzuwenden.

Ist ein Wohnungseigentümer nicht einmal bereit, sich vor Ort einem Selbsttest zu unterziehen, ist vorstellbar, ihn nicht zur Versammlung zuzulassen. Problematisch wäre in diesem Fall allerdings, wenn der Nachweis einer Impfung/Genesung oder eines Tests vor der Versammlung nicht angekündigt worden ist. Dann muss die Versammlung unterbrochen oder vertagt werden. Sie fortzusetzen, ohne einem Wohnungseigentümer die Möglichkeit zu geben, zeitnah beispielsweise einen Test nachzuweisen, dürfte alle Beschlüsse wenigstens anfechtbar machen.

 
Hinweis

Vorgehen im Einzelnen

  1. Ein Verwalter kann sich in Wahrnehmung des Hausrechts der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dazu entschließen, nur Wohnungseigentümer zuzulassen, die nachweisen, geimpft, genesen oder getestet zu sein. Die 13. BayIfSMV und das "Rahmenkonzept für Tagungen, Kongresse und vergleichbare Veranstaltungen" beispielsweise verlangen das allerdings nicht und machen es nicht zu einer Voraussetzung für Versammlungen der Wohnungseigentümer. Nach diesen sind Masken ausreichend. Im Einzelfall sind die jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften zu prüfen.
  2. Hat sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter dennoch nach einer ermessensfehlerfreien Abwägung aller Umstände des Einzelfalls dafür entschieden, den Nachweis einer Impfung, Genesung oder eines Tests zu verlangen, muss diese Anforderung spätestens mit der Ladung kommuniziert werden. In diesem Fall dürfen dann auch Kontrollen stattfinden.
  3. Den Wohnungseigentümern, die von den Maßnahmen "überrascht" und nicht geimpft oder genesen sind, ist vor Ort am besten von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Schnelltest anzubieten. Wird der Beginn der Versammlung durch den Test verzögert...

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