Verträge, die eine untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, kann der Verwalter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG schließen, ohne eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer herbeizuführen. Haben die Wohnungseigentümer keine Weisungen erteilt und haben sie keine Beschlüsse nach § 27 Abs. 2 WEG gefasst, gilt im Kern Folgendes[1]:

  • Anwaltsverträge

    Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG grundsätzlich, jedenfalls aber im Einzelfall berechtigt, mit einem Rechtsanwalt einen Anwaltsvertrag zu Gunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu schließen. Zu denken ist hier etwa an einen Vertrag im Zusammenhang mit einer Beschlussklage oder zur Verteidigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ferner ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG grundsätzlich, jedenfalls aber im Einzelfall berechtigt, mit einem Rechtsanwalt eine Streitwertvereinbarung zu treffen.

  • Außenanlagen

    Als eine Maßnahme von nur untergeordneter Bedeutung, mit der keine erheblichen Verpflichtungen einhergehen, wird i. d. R. auch der Abschluss eines Vertrags mit einem Unternehmen anzusehen sein, das sich gärtnerisch um die Außenflächen kümmern soll. In vielen Fällen werden die Kosten aber auch zu erheblichen Verpflichtungen führen.

  • Bankverträge

    Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter grundsätzlich berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer Bank nach Maßgabe der Wohnungseigentümer einen Bankvertrag als Rahmenvertrag zur Eröffnung eines (Depot-)Kontos zu schließen[2] bzw. einen solchen Vertrag zu kündigen. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ferner berechtigt, der Bank Aufträge im Namen der Gemeinschaft zu erteilen, z. B. für eine Überweisung. Die Bank zu bestimmen, ist Aufgabe der Wohnungseigentümer – subsidiär aber auch eine des Verwalters. Aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG folgt mittelbar, dass eine Berechtigung für den Abschluss eines Darlehensvertrags i. S. v. § 488 Abs. 1 Satz 1 BGB nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG nicht besteht.

  • Bauliche Veränderungen

    Geht es um einen Vertrag, der eine bauliche Veränderung zum Gegenstand hat, bedarf es grundsätzlich einer Entscheidung der Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG. Allerdings ist der Verwalter auch hier als berechtigt anzusehen, im Vorfeld eigenständig Angebote einzuholen oder mit einem Sachverständigen zur Erstellung eines Leistungsprogramms Abreden zu treffen.

  • Dienstverträge

    Als eine Maßnahme von nur untergeordneter Bedeutung, mit der keine erheblichen Verpflichtungen einhergehen, wird i. d. R. der Abschluss eines Vertrags mit einem Sachverständigen anzusehen sein, der sich zum baulichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums äußern soll und der einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, wie die Immobilie zu erhalten oder baulich zu verändern ist, vorausgeht.

  • Grundstücke

    Der Verwalter ist – auch mit Blick auf § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG – von Gesetzes wegen grundsätzlich nicht als berechtigt anzusehen, über den Abschluss von Grundstückskaufverträgen eine Entscheidung zu treffen oder auf diese Verträge einzuwirken, etwa durch eine Belastung.

  • Hausmeister

    Als eine Maßnahme von nur untergeordneter Bedeutung, mit der keine erheblichen Verpflichtungen einhergehen, wird häufig, nicht aber immer der Abschluss eines Vertrags mit einem Hausmeister anzusehen sein. Anders liegt es z. B. dann, wenn die Kosten fünfstellig sind. Auch wenn dem Hausmeister eine Wohnung angedient oder ihm umfassend die Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum übertragen sein sollen, kann etwas anderes gelten.

  • Mietverträge

    Als eine Maßnahme von nur untergeordneter Bedeutung, mit der keine erheblichen Verpflichtungen einhergehen, werden in der Regel Mietverträge stehen, die im Zusammenhang mit der Organisation der Versammlung stehen. Dies kann z. B. die Anmietung eines Raumes oder die Anmietung einer Anlage zur Ermöglichung einer Online-Teilnahme sein. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG grundsätzlich ferner als berechtigt anzusehen, in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum, etwa einen Stellplatz, eine Außenfläche, die Fassade, einen Raum oder einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Wohnung mit Wohnungseigentümern oder Dritten einen Mietvertrag abzuschließen und auf diesen Vertrag einzuwirken. Ferner wird man ihn als berechtigt ansehen können, einen Mietvertrag etwa über Wärmemessgeräte abzuschließen.

  • Verwaltervertrag

    Über den Verwaltervertrag und seine Inhalte haben stets die Wohnungseigentümer zu entscheiden.

  • Versorgungsverträge

    Als eine Maßnahme von nur untergeordneter Bedeutung, mit der keine erheblichen Verpflichtungen einhergehen, wird im Einzelfall der Abschluss eines Versorgungsvertrags der Wohnungseigentumsanlage (etwa mit Gas, Strom oder Wasser) im beschränkten Umfang anzusehen sein.[3] I. d. R. werden diese Verträge aber zu erheblichen Verpflichtungen führen, da ein "beschränkter Umfang" häufig nicht anzunehmen ist. Hier ist etwa maßgeblich, ob und wann sich die ...

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