Coronavirus – Eigentümerver... / 1 Ausgangslage

Bund und Länder hatten sich bereits am 22. März 2020 darauf verständigt, ein umfassendes Kontaktverbot zu beschließen. Hiernach sind insbesondere Ansammlungen von mehr als 2 Personen grundsätzlich verboten, soweit es sich nicht um Familien oder im Haushalt lebende Personen handelt.

Verwaltungsentscheidungen könnten derzeit von den Wohnungseigentümern also allenfalls durch Umlaufbeschluss im schriftlichen Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG getroffen werden oder im Wege der "Ein-Mann-Versammlung", in der dem Verwalter seitens der Wohnungseigentümer Stimmrechtsvollmachten übertragen werden. Im Rahmen einer "klassischen" Wohnungseigentümerversammlung in Präsenzform können Verwaltungsentscheidungen derzeit jedenfalls nicht getroffen werden.

Allerdings verleiht das Wohnungseigentumsrecht dem Verwalter auch ohne entsprechende Willensbildung Notkompetenzen im Rahmen der Erhaltung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Bekanntermaßen ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, in dringenden Fällen sonstige Maßnahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zu ergreifen. Dringend sind dabei stets all diejenigen Fälle, in denen der Verwalter eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung nicht herbeiführen kann – derzeit kann der Verwalter eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung nicht herbeiführen. Eilbedürftige Maßnahmen kann der Verwalter demnach unproblematisch ohne entsprechendes Votum der Eigentümerversammlung einleiten.

Notmaßnahmen

Klassische Notmaßnahmen im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG sind solche Fälle, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen.[1] Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde.[2] Dringende Fälle entstehen in der Regel durch Zufall oder höhere Gewalt, etwa durch Brand, Explosion, Überschwemmung, Rohrbruch oder Ausfall der Heizungsanlage sowie auch beim Bruch oder der Verstopfung einer Versorgungs- oder Abwasserleitung. Auch die Beseitigung eines Lecks in einer Gasleitung stellt selbstverständlich eine Notmaßnahme dar.[3]

Klassischer Fall für eine Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters sind daneben aber auch Feuchtigkeitsschäden, die auch von einem Laien unschwer zu erkennen sind. Hier ist der Verwalter jedenfalls befugt, eigenständig eine Notreparatur auch ohne Ermächtigungsbeschluss in Auftrag zu geben. Entsprechendes gilt auch bei laufenden Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, bei denen sich herausstellt, dass weitergehender Sanierungsbedarf besteht und wiederum die Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht abgewartet werden kann.[4] Selbstverständlich ist der Verwalter eigenständig auch jederzeit berechtigt, Maßnahmen zu beauftragen, die der Verkehrssicherung des Gemeinschaftseigentums dienen.

Mit anderen Worten: Der Verwalter darf all das unternehmen, was erforderlich ist, um (weitere) Schäden vom Gemeinschaftseigentum abzuwenden. Die erforderliche Vertretungsmacht im Außenverhältnis verleiht dem Verwalter § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG. Diese Vorschrift verleiht dem Verwalter die Befugnis, entsprechende Maßnahmen auch ohne entsprechende Beschlussfassung namens, Auftrags und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft in Auftrag zu geben.

Fristwahrung

Nach der weiteren Bestimmung des § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, und eine Entscheidung über das Vorgehen nicht im Rahmen einer Eigentümerversammlung geklärt werden kann. Betroffen ist in 1. Linie die Einhaltung materieller und prozessualer Fristen, also Verjährungsfristen, Rechtsmittelfristen, Ausschlussfristen, Kündigungsfristen, vertragliche Fristen, gesetzliche Fristen sowie die fristwahrende Inanspruchnahme einer Gewährleistungsrüge. Auch ist der Verwalter grundsätzlich berechtigt, eine fristwahrende Klage zu erheben oder ein selbstständiges Beweisverfahren einzuleiten und hiermit auch einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

[1] LG Frankfurt/Oder, Urteil v. 2.10.2012, 16 S 11/12.
[2] BayObLG, Beschluss v. 27.3.1997, 2Z BR 11/97.
[3] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 26.4.2016, 2-09 S 26/14.
[4] KG Berlin, Beschluss v. 4.2.1998, 24 U 8280/96.

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