BVerfG 1 BvL 23/84, 1 BvL 1/85, 1 BvR 439/84, 1 BvR 652/84
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur Frage, ob es mit dem Grundgesetz vereinbar ist, daß der Vermieter von Wohnraum bei der Erhöhung des Mietzinses höchstens eine Steigerung um 30%, nicht aber eine darüber liegende Vergleichsmiete fordern kann

 

Leitsatz (redaktionell)

1. Es ist mit der Eigentumsgarantie vereinbar, daß Vermieter von Wohnungen höchstens eine Steigerung des Mietzinses um 30 vom Hundert, nicht aber eine darüberliegende Vergleichsmiete fordern können (MHRG § 2 Abs 1 S 1 Nr 3).

2. Dies gilt auch in Fällen, in denen eine Mietzinserhöhung erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt wird.

3. Diese Entscheidung hat Gesetzeskraft.

 

Normenkette

MietHöReglG § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 Fassung: 1982-12-20; GG Art. 14 Abs. 1 S. 1, Abs. 2

 

Verfahrensgang

LG München I (Urteil vom 04.04.1984; Aktenzeichen 14 S 12523/83)

BayObLG (Beschluss vom 23.01.1984; Aktenzeichen RE-Miet 14/83)

AG München (Urteil vom 10.06.1983; Aktenzeichen 20 C 3557/83)

 

Tenor

1. § 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (Bundesgesetzbl. I S. 3603, 3604) in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (Bundesgesetzbl. I S. 1912) ist mit dem Grundgesetz vereinbar.

2. Die Verfassungsbeschwerden werden zurückgewiesen.

 

Tatbestand

A.

Gegenstand der Vorlagen und der Verfassungsbeschwerden ist die Frage, ob es mit dem Grundgesetz vereinbar ist, daß der Vermieter von Wohnraum bei der Erhöhung des Mietzinses höchstens eine Steigerung um 30 vom Hundert, nicht aber eine darüber Liegende Vergleichsmiete fordern kann (sog. Kappungsgrenze).

I.

1. Nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe – MHRG – vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603, 3604) konnten Vermieter von Wohnraum von ihren Mietern unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Anhebung des Mietzinses verlangen. Sie unterlagen hierbei Einschränkungen, die sich daraus ergaben, daß der Mietzins seit einem Jahr unverändert geblieben sein mußte, daß der geforderte höhere Mietzins nicht die üblichen Entgelte für nicht preisgebundenen Wohnraum (sog. Vergleichsmiete) überschreiten durfte und daß für das Erhöhungsbegehren näher geregelte formelle Erfordernisse beachtet werden mußten. Die gesetzliche Regelung Lautete:

§ 2

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen, wenn

  1. der Mietzins, …, seit einem Jahr unverändert ist und
  2. der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt werden, nicht übersteigt.

(2) Der Anspruch nach Absatz 1 ist dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Dabei kann insbesondere Bezug genommen werden auf eine Übersicht über die üblichen Entgelte nach Absatz 1 Nr. 2 in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist, ferner auch auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen. Begründet der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, so genügt in der Regel die Benennung von drei Wohnungen anderer Vermieter.

(3) und (4) …

2. Um rechtliche Hindernisse für Mieterhöhungsverlangen abzubauen, eine verstärkte Berücksichtigung marktwirtschaftlicher Gesichtspunkte als Anreiz für Investitionen im Mietwohnungsbau zu schaffen, den Mieter aber auch vor abrupten Mietzinssteigerungen zu bewahren (BTDrucks. 9/2079, S. 1 und 7), wurde die Vorschrift durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) mit Wirkung ab 1. Januar 1983 geändert und erhielt folgende Fassung:

§ 2

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen, wenn

  1. der Mietzins, …, seit einem Jahr unverändert ist,
  2. der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten drei Jahren vereinbart oder, …, geändert worden sind, und
  3. der Mietzins sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren, …, nicht um mehr als 30 vom Hundert erhöht.

(2) Der Anspruch nach Absatz 1 ist dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Dabei kann insbesondere Bezug genommen werden auf eine Übersicht über die üblichen Entgelte nach Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (Mietspiegel); enthält die Übersicht Mietzinsspannen, so genügt es, wenn der verlangte Mietzins innerhalb der Spanne liegt. Ferner kann auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen verwiesen werden. Begründet der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, so genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) bis (6) …

II.

Den Ausgangsverfahren liegen folgende Sachverhalte zugrunde:

1. Vorlage 1 BvL 23/84

a) Die Klägerin des Ausgangsverfahrens begehrte von den beklagten Mietern die Zustimmung zur Erhöhung des monatlichen Mietzinses für zwei Wohnungen in ihrem Haus von bisher 411,22 DM auf 942,30 DM. Die Beklagten haben einer Erhöhung um 30 vom Hundert auf 534,30 DM zugestimmt.

b) Wegen des weitergehenden Erhöhungsanspruchs hat das Amtsgericht das Verfahren nach Art. 100 Abs. 1 GG ausgesetzt und § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG zur verfassungsrechtlichen Prüfung gestellt. Die Vorschrift sei mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und mit Art. 3 Abs. 1 GG nicht vereinbar, weil sie einer unbestimmten Vielzahl von Vermietern für lange Zeit oder gar endgültig die Erzielung einer ortsüblichen Vergleichsmiete unmöglich mache, ohne daß dies zum Schutz der Mieter geboten wäre. Zweck der Neuregelung sei es, Mieter vor ungewöhnlich starken, plötzlichen Mietzinssteigerungen zu schützen, über dieses Ziel schieße die Neuregelung in vielen Fällen unnötig hinaus. Je nach Höhe des Mietzinses und der zukünftigen Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten werde die ortsübliche Miete bei Erhöhungen des Mietzinses um jeweils 30 vom Hundert in drei Jahren erst nach mehr als zwanzig, dreißig oder noch mehr Jahren erreicht. Auch in Fällen einer ungewöhnlich niedrigen Ausgangsmiete, die maßgeblich auf dem Verhalten des Vermieters beruhe, sei die Neuregelung nicht immer sachgerecht. So sei es beispielsweise nicht einzusehen, warum ein sozial eingestellter Vermieter dafür „bestraft” werden solle, daß er einem bedürftigen Studenten zunächst eine unverhältnismäßig niedrige Miete abverlange und ihm nach Aufnahme einer Berufstätigkeit mit entsprechendem Einkommen die ortsübliche Miete berechne.

Die Grenzen gesetzgeberischen Ermessens, zwischen verschiedenen vernünftigen Möglichkeiten einer Neuordnung des Ausgleichs von Vermieter- und Mieterinteressen zu wählen, seien überschritten. Den Interessen der Mieter an einem verbesserten Schutz wäre beispielsweise auch dann in besonderem Maße Rechnung getragen worden, wenn die Neuregelung eine Übergangszeit von höchsten sechs Jahren vorgesehen hätte. Eine Anpassungszeit von bis zu zwanzig und noch mehr Jahren bis zur Erlangung des ortsüblichen Mietzinses stelle die bisher zurückhaltenden Vermieter ohne vernünftigen Grund und damit willkürlich schlechter.

2. Vorlage BvL 1/85

a) Der Kläger des Ausgangsverfahrens verlangte von seinem verklagten Dieter unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietpreisspiegel die Zustimmung zur Erhöhung des monatlichen Mietzinses von 124,80 DM auf 200,85 DM. Das Amtsgericht gab der Klage teilweise statt und verurteilte den Beklagten, eine Erhöhung des Mietzinses um 30 vom Hundert auf 162,24 DM zuzustimmen.

b) Wegen des weitergehenden Erhöhungsbegehrens hat es das Verfahren gemäß Art. 100 Abs. 1 GG ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung der Frage vorgelegt, ob § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG mit Art. 14 GG vereinbar ist.

Der zu berücksichtigende Mietpreisspiegel ergebe für die vom Beklagten gemietete Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von mindestens 200,85 DM. Wegen der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG habe nur eine Erhöhung um 30 vom Hundert auf monatlich 162,24 DM zugesprochen werden können. Die Vorschrift verletze das Eigentumsrecht des Klägers in unzumutbarer Weise, da ihm sein grundrechtlich zustehender Anspruch auf Erhalt der ortsüblichen Vergleichsmiete abgeschnitten werde. Auch der lange Zeitraum, den ein Vermieter benötige, um von einem bisher erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins aus die Vergleichsmiete zu erreichen, sei grundrechtswidrig. In besonderer Weise würden diejenigen Vermieter benachteiligt, die sich vor dem Inkrafttreten der Neuregelung mieterfreundlich verhalten und die nicht die volle ortsübliche Vergleichsmiete verlangt hätten. Dieser Personenkreis werde vom Gesetzgeber schlechter gestellt als derjenige, der stets eigennützig die volle ortsübliche Vergleichsmiete gefordert hätte.

3. Verfassungsbeschwerde 1 BvR 439/84

a) Die Beschwerdeführer haben an die Beklagte des Ausgangsverfahrens eine Wohnung vermietet, für welche bis 31. Dezember 1981 ein monatlicher Mietzins von 180 DM und ab 1. Januar 1982 ein solcher von 230 DM entrichtet wurde. Die Beschwerdeführer begehrten die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung des Mietzinses auf monatlich 840 DM ab 1. Juni 1983. Die Beklagte erkannte an, monatlich 234 DM zu schulden. Wegen des weitergehenden Anspruchs wies das Amtsgericht die Klage ab, weil die 30prozentige Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG dem Begehren entgegenstünde. Diese gesetzliche Regelung sei auch nicht verfassungswidrig.

Die gegen dieses Urteil von den Beschwerdeführern eingelegte Berufung blieb unter Hinweis auf die gesetzliche Regelung, der verfassungsrechtliche Bedenken nicht entgegenstünden, erfolglos.

b) Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer die Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 14 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 1 GG.

Die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG hindere sie in unzumutbarer Weise an einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung ihres Eigentums und der Erzielung einer angemessenen ortsüblichen Miete. Der durch Art. 14 Abs. 1 GG gewährte Schutz des Eigentums erfordere, daß dem Vermieter der ortsübliche Mietzins als Ertrag seines Eigentums verbleiben müsse. Bei Anwendung der Kappungsgrenze würden sie für die nächsten fünfzehn Jahre gehindert, die derzeit ortsübliche Miete von rund 900 DM zu erzielen. Dabei seien noch nicht einmal die allgemeinen Mietzinssteigerungen berücksichtigt. Durch die Nichtanpassung des Mietzinses entstünden ihnen jährlich Verluste von über 7.000 DM. Wie beim Übergang von preisgebundenem zu nicht preisgebundenem Mietzins würden sie gehindert, in absehbarer Zeit das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erreichen. Der Gesetzgeber habe mit der neuen Regelung offenkundig nicht die Absicht verfolgt, diejenigen Vermieter durch eine rigorose Einschränkung der Erhöhungsmöglichkeiten zu bestrafen, solche die Miete für ihren Mieter zunächst besonders vorteilhaft gestaltet wurden hätten. Zweck der Kappungsgrenze sei es lediglich, die als Folge und Regelung des Vergleichsmietenmaßstabs zu erwartende Anhebung des allgemeinen Mietenniveaus abzumildern.

Die Vorschrift verstoße auch gegen das Gleichheitsgebot, da sie gegenüber anderen Vermietern, welche die ortsübliche Vergleichsmiete erzielen könnten, unterschiedlich behandelt und benachteiligt würden, ohne daß dies auf einer einleuchtenden sachlichen Differenzierung beruhe. Aus dem gleichen Grunde seien sie auch in ihrem durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Recht auf eine freie, privatautonome Vertragsgestaltung verletzt.

4. Verfassungsbeschwerde 1 BvR 652/84

a) Der Beschwerdeführer ist Eigentümer einer an den Beklagten des Ausgangsverfahrens vermieteten Wohnung, die bis zum 31. Dezember 1982 der Preisbindung nach den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes unterlag. Er verlangte vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete von 186,90 DM auf 448 DM ab 1. Mai 1983. Dieser räumte zwar ein, der verlangte Mietzins sei ortsüblich, dennoch stimmte er lediglich einer Erhöhung um 30 vom Hundert auf 243 DM zu. Die darüber hinausgehende Klage wies das Amtsgericht ab. Zwar gelte § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG auch für bisher preisgebundenen Wohnraum. Es möge auch zutreffen, daß der Vermieter an einer wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts zu marktüblichen Preisen zunächst gehindert sei. Dabei handele es sich jedoch um eine mittelbare Fortwirkung der früheren Preisbindung, die selbst mit dem Grundgesetz in Einklang stehe und die der Vermieter hinnehmen müsse. Der Mieter solle außerdem vor abrupten Preissteigerungen geschützt werden. Keineswegs sei durch das Gesetz sichergestellt, daß der Vermieter immer die ortsübliche Miete verlangen könne.

Die gegen dieses Urteil eingelegte Berufung wies das Landgericht zurück, nachdem es einen Rechtsentscheid zu der Frage eingeholt hatte, ob die Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG auch auf ein dem Mieter nach dem 1. Januar 1983 zugegangenes Mieterhöhungsverlangen anzuwenden sei, durch welches eine Mieterhöhung erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt werde. Durch den angegriffenen Rechtsentscheid vom 23. Januar 1984 bejahte das Bayerische Oberste Landesgericht die vorgelegte Rechtsfrage. Der Wortlaut des § 2 Abs. 1 Satz 1 MHRG lasse keinen Anhaltspunkt dafür erkennen, daß sein materieller Geltungsbereich und damit auch derjenige der Kappungsgrenze beschränkt sein solle. Zwar sei das Gesetz zur Regelung der Miethöhe nur auf nicht preisgebundenen Wohnraum anwendbar (§ 10 Abs. 3 Nr. 1 MHRG); nach Ablauf der Preisbindung könne der Vermieter aber den Mietzins auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben und müsse, falls er nicht zu einer Einigung mit dem Mieter gelange, das in § 2 MHRG vorgesehene Verfahren einschlagen. Für eine einschränkende Auslegung der Vorschrift, die eine Ausnahmeregelung nicht enthalte, sei angesichts des eindeutigen Gesetzeswortlauts kein Raum. Es könne auch nicht angenommen werden, der Gesetzgeber habe die Problematik nicht gesehen. Dagegen spreche bereits, daß in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHRG von „nicht preisgebundenem Wohnraum” die Rede sei, das Gesetz vom 20. Dezember 1982 auch das die Preisbindung enthaltende Wohnungsbindungsgesetz geändert habe und schon im Zusammenhang mit dem Entwurf eines Wohnungsbauänderungsgesetzes 1981 (BTDrucks. 9/743) davon die Rede gewesen sei, daß der Übergang vom Kostenmietenniveau auf das der Vergleichsmiete zu Mietzinssteigerungen führen werde. Auch aus den Gesetzesmaterialien und der Zielsetzung der Vorschrift lasse sich nichts für eine Beschränkung des Anwendungsbereichs entnehmen. Gegen die Anwendung der Kappungsgrenze bestünden auch keine durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken. Demjenigen Wohnungseigentümer, der mit Steuermitteln subventionierten Wohnraum errichtet habe, sei eine Beschränkung seines Eigentums zuzumuten, denn die Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel sei bei der Abwägung zwischen Eigentumsrecht und Sozialbindung nicht ohne Bedeutung, zumal die Kappungsgrenze eine sozialstaatliche Prägung aufweise. Werde der Vermieter auf mehrere Jahre gehindert, die ortsübliche Vergleichsmiete für den nun preisfrei gewordenen Wohnraum zu erhalten, so müsse eine solche Härte bei generalisierenden Vorschriften hingenommen werden, sofern sie nicht den Wesensgehalt des Eigentums antasteten. Dabei dürfe nicht außer Betracht bleiben, daß der Vermieter einer früher preisgebundenen Wohnung in jedem Fall bereits die volle Kostenmiete erzielt habe und demnach durch die Kappungsgrenze im allgemeinen nur in der Wahrnehmung zusätzlicher Ertragschancen beschränkt werde.

b) Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer die Verletzung seiner Grundrechte aus Art. 14 und Art. 3 Abs. 1 GG.

Die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG müsse zumindest verfassungskonform dahin ausgelegt werden, daß eine erstmalige Mietzinserhöhung nach Wegfall der Preisbindung so weit erfolgen dürfe, als sie das fortgeschriebene Niveau der bisher geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete erreiche. Das folge sowohl aus dem Zweck des Gesetzes, welcher darin bestehe, dem Vermieter einer nicht preisgebundenen Wohnung einen angemessenen marktorientierten Ertrag zu garantieren, als auch aus der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, wonach mit der zugunsten des Mieters geschaffenen Eigentumsbindung ein gesetzlicher Anspruch des Vermieters auf die ortsübliche Vergleichsmiete korrespondiere. Da der begehrte Mietzins in Höhe von 448 DM als untere Grenze einer ortsüblichen Miete anzusehen sei, könne er den 1983 ortsüblichen Mietzins noch nicht einmal im April 1992 erreichen. Bei voller Ausschöpfung der Erhöhungsmöglichkeiten und einem Zuwachs der ortsüblichen Vergleichsmiete von nur 30 vom Hundert innerhalb von sechs Jahren könne er frühestens nach zwanzig Jahren die ortsübliche Vergleichsmiete erzielen, wobei die Zuwachsrate schon zu niedrig angesetzt sei. Bei dieser Sachlage werde der Wesensgehalt des Eigentums angetastet. Auch bei Berücksichtigung der Belange des Mieters überwiege die Schwere der Beeinträchtigung für den Vermieter. Sein Eigentumsrecht werde ausgehöhlt. Der Gesetzgeber habe diese Problematik nicht gesehen. Die Anwendung der Kappungsgrenze könne nicht mit der Sozialbindung des Eigentums gerechtfertigt werden. Er werde nicht nur in der Wahrnehmung zusätzlicher Ertragschancen beschränkt, ihm werde es auch unmöglich gemacht, frei über sein Eigentum zu verfügen. Darüber hinaus werde er erheblich schlechter als diejenigen Vermieter gestellt, die vor dem Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Regelung die Möglichkeit gehabt hätten, den Mietzins auf das ortsübliche Mietenniveau anzuheben. Das sei ihm wegen der Mietpreisbindung nicht möglich gewesen, worin ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG liege. Das gleiche gelte, soweit preisgebundener und preisfreier Wohnraum trotz struktureller Unterschiede ohne weitere Differenzierung gleichbehandelt werde. Die ihm auferlegte Einschränkung der Verwert- und Nutzbarkeit seines Eigentums lasse sich nicht mehr durch den einmaligen Genuß einer öffentlichen Förderung rechtfertigen. Schließlich habe er, als die Wohnung der Preisbindung unterstellt worden sei, aufgrund der damaligen Gesetzeslage darauf vertraut, nach Wegfall der Preisbindung die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen zu können.

III.

1. Der Bundesminister der Justiz, der namens der Bundesregierung Stellung genommen hat, hält die zur verfassungsrechtlichen Prüfung gestellte Regelung für mit dem Grundgesetz vereinbar und die Verfassungsbeschwerden für unbegründet.

Art. 2 des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 beruhe auf einem gerechten Ausgleich zwischen den schutzwürdigen Interessen von Vermietern und Mietern. Im Interesse einer Entformalisierung des Mieterhöhungsverfahrens und einer Aktualisierung des Vergleichsmietenbegriffs seien Neuregelungen zugunsten der Vermieter geschaffen worden. Wenn der Gesetzgeber bei der Abwägung der schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten zu dem Ergebnis gelangt sei, das durch die Neuregelung ermöglichte erleichterte Mieterhöhungsverfahren solle wegen der Schutzbedürftigkeit der Mieter nicht in jedem Falle zu einem sofortigen Anspruch auf die Vergleichsmiete führen, so sei das verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Diese Schutzbedürftigkeit habe der Gesetzgeber gerade auch im Hinblick auf die Mieter von Sozialwohnungen im Regelfall bejahen dürfen.

Die Eigentumsrechte der Vermieter würden nicht verletzt. Mit der Einführung der Kappungsgrenze sei die Schutzwürdigkeit der Mieter vor einer abrupten Anpassung des Mietzinses an die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete anerkannt worden. Ebenso wie die Begrenzung von Mietzinserhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete als Obergrenze finde die Kappungsgrenze ihre Rechtfertigung in den Interessen des Mieters, der auf die Nutzung des Eigentums des Vermieters angewiesen sei und der ohne eine derartige Begrenzung häufig Mietanhebungen in einem Schritt um mehr als 50 vom Hundert ausgesetzt wäre, wie gerade das Vorlageverfahren und die Verfassungsbeschwerdeverfahnen zeigten. Die Kappungsgrenze stehe in engem Zusammenhang mit Erleichterungen für den Vermieter, insbesondere mit der Aktualisierung des Vergleichsmietenbegriffs und der Befugnis des Vermieters, bei Mietpreisspannen ohne besondere Erläuterung an die obere Grenze zu gehen. Angesichts der deutlichen Verbesserung der Mietzinserhöhungschancen habe der Gesetzgeber die Interessen der Mieter durch die Kappungsgrenze berücksichtigen dürfen. Die Erleichterungen für den Vermieter würden außer acht gelassen, wenn lediglich die Zeitspanne ausgerechnet werde, in welcher der Vermieter an der Erzielung der ortsüblichen Vergleichsmiete gehindert sei. Die angestellten Berechnungen, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete erst nach vielen Jahren erzielt werden könne, seien nicht bedenkenfrei. Sie ließen die schwer absehbare Entwicklung des Wohnungsmarktes außer Betracht. Veränderungen des Bedarfs und des Angebots von Wohnraum, die für Zeiträume von zehn und mehr Jahren nicht auszuschließen seien, blieben bei derartigen Vergleichsberechnungen unberücksichtigt. Auch würden sich auf mittlere Sicht in aller Regel Situationen ergeben, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete schon vor Ablauf solch langer Fristen erreicht werden könnte, zum Beispiel durch Beendigung des Mietvertrages mit der Folge, daß der Vermieter mit einem neuen Mieter einen Mietzins vereinbaren könne, der nicht der Kappungsgrenze unterliege, oder durch Modernisierung der Wohnung. Die Rechenbeispiele beträfen künftige hypothetische Geschehensabläufe, die in der Wirklichkeit in der Überzahl der Fälle anders verlaufen würden.

Mieterhöhungsverlangen mit einem hohen Kappungsbetrag beträfen insbesondere auch Mietverträge, bei denen sich der Vermieter über Jahre hinweg mit einem sehr viel niedrigeren Mietzins zufriedengegeben und aus eigenem Entschluß auf die Geltendmachung der am Markt erzielbaren Vergleichsmiete verzichtet hätte. Den durch das Gesetz vorgenommenen Beschränkungen hätten die Vermieter durch eine Mietanhebung vor Inkrafttreten des Gesetzes am 1. Januar 1983 ausweichen können. Bereits seit Frühjahr 1982 sei die Beschränkung der Mieterhöhungsverlangen Gegenstand von Gesetzesberatungen gewesen. Dem Vermieter, der bei dieser Sachlage eine Anpassung des sehr viel niedrigeren Mietzinses versäumt habe und nunmehr eine sprunghafte Steigerung begehre, sei unter Berücksichtigung der schutzwürdigen Interessen des Mieters zuzumuten, die bislang unterlassene Anhebung nur schrittweise nachzuholen. Das sei auch dem Vermieter entgegenzuhalten, der sich als Rechtsnachfolger die bisherige Ausgestaltung des Mietvertrages zurechnen lassen müsse.

Auch in den Fällen des Wegfalls der Preisbindung seien die Interessen des Mieters, nicht abrupten Preissteigerungen in erheblicher Höhe ausgesetzt zu sein, ebenso schutzwürdig wie bei Mietern einer frei finanzierten Wohnung. In diesen Fällen sei zu berücksichtigen, daß der Vermieter mit Hilfe von Steuermitteln subventionierten Wohnraum geschaffen und in jedem Falle bereits die Kostenmiete erzielt habe; er werde nur in der Wahrnehmung zusätzlicher Ertragschancen begrenzt. Diese Beschränkung seines Eigentums sei ihm zuzumuten. Härten im Einzelfall müßten bei generalisierenden Vorschriften hingenommen werden.

2. Der Bayerische Ministerpräsident hält § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG in der Auslegung der angegriffenen Gerichtsentscheidungen für mit Art. 14 GG vereinbar. In Fällen eines extrem niedrigen Ausgangsmietzinses seien meist die Interessen des Mieters besonders schutzbedürftig. Die Erhöhung des Mietzinses auf das ortsübliche Niveau in einem Schritt führe dann nämlich zu einer außergewöhnlich starken, unter Umständen für den Mieter nicht mehr tragbaren Mehrbelastung. Dieser Gesichtspunkt Lasse angesichts der hohen Bedeutung, die der Wohnung für den Einzelnen und die Familie zukomme, die durch die Kappungsgrenze eingeführte Beschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeiten vertretbar erscheinen. Habe der Vermieter bisher freiwillig auf eine Anhebung des Mietzinses verzichtet, so sei bei der Abwägung auch das hierdurch beim Mieter geschaffene Vertrauen auf den Fortbestand einer verhältnismäßig preisgünstigen Wohnmöglichkeit zu berücksichtigen. Im Hinblick auf die zusammen mit der Kappungsgrenze eingeführten weiteren Regelungen, die ihrerseits Mieterhöhungen durch den Vermieter erleichterten, komme jener einer Ausgleichsfunktion zu, wobei auch nicht außer Betracht bleiben könne, daß der Vermieter Erhöhungen der laufenden Betriebskosten, ferner Aufwendungen für die besonders kostenintensiven Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der Kappungsgrenze auf den Mieter umlegen könne.

In den Fällen des Wegfalls der Preisbindung könne zwar nicht davon gesprochen werden, der Vermieter habe freiwillig auf eine Mieterhöhung verzichtet. Hierbei müsse aber berücksichtigt werden, daß der zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigte Mieterkreis generell schutzwürdiger sei. Die Anwendung der Kappungsgrenze könne durchaus als Nachwirkung der früheren Preisbindung verstanden werden. Angesichts der zu beachtenden Mieterinteressen verstoße die Gleichbehandlung von früher preisgebundenem und schon immer preisbindungsfreiem Wohnraum nicht gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz. Ein Verstoß gegen das Rechtsstaatsprinzip scheide aus, da unter Berücksichtigung der dargestellten Mieterbelange von einem überwiegenden Interesse der Vermieter am Fortbestand der bisherigen Regelung nicht gesprochen werden könne.

3. Die um Stellungnahmen gebetenen in Mietsachen zu Rechtsentscheiden berufenen Oberlandesgerichte halten, soweit sie sich geäußert haben, ebenso wie das Bayerische Oberste Landesgericht die angegriffene Regelung für verfassungsgemäß. Lediglich das Oberlandesgericht Saarbrücken schließt sich der Rechtsauffassung der Beschwerdeführer an. Die Oberlandesgerichte Bremen und Oldenburg äußern Bedenken wegen des rückwirkenden Charakters der Kappungsgrenze und ihrer unterschiedslosen Anwendung auf ursprünglich preisgebundenen und anderen Wohnraum.

4. Der Deutsche Mieterbund e.V. verteidigt die angegriffene Regelung als verfassungsgemäß. Die Kappungsgrenze stelle die einzige Ausweitung des Mieterschutzes gegenüber vielfältigen und gravierenden Verbesserungen der Vermieterrechte dar. Es könne sogar von einer einseitigen Bevorzugung der Vermieter gesprochen werden. Zwar spiele die Kappungsgrenze für den Neubau keine Rolle, sie habe jedoch im preisgünstigen Altbau erhebliche Auswirkungen. Der durch die gesetzgeberischen Maßnahmen ausgelöste extreme Mietanstieg werde zum Wohle der Allgemeinheit begrenzt. Der Gesetzgeber bewege sich im Rahmen seines ihm gemäß Art. 14 Abs. 2 GG auferlegten Verfassungsauftrags, wenn er bei der Beschneidung lediglich zusätzlicher Gewinnchancen des Vermieters einerseits dem Privateigentum dadurch Rechnung trage, daß die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes durch regelmäßige Mieterhöhungen erhalten bleibe, andererseits aber die verbindliche Richtschnur der sozialgerechten Eigentumsordnung beachte und uferlose, den Mieter gefährdende Mieterhöhungen ausschließe.

Die Kappungsgrenze werde auch den Anforderungen des Art. 3 Abs. 1 GG gerecht. Der Gesetzgeber habe zu Recht auf Differenzierungen verzichtet. Es sei nicht seine Aufgabe, als Wertungskriterium freiwillige vertragliche Verzichte der Vermieter zu berücksichtigen, zumal ein geringer Mietzins regelmäßig das Ergebnis von Verhandlungen zwischen den Vertragspartnern sei. Das gelte auch für die Unterwerfung der Sozialwohnungen unter die Kappungsgrenze. Die bisherige Kostenmiete habe alle Belastungen aus dem Haus- und Grundbesitz abgedeckt und dem jeweiligen Eigentümer eine Eigenkapitalverzinsung von mindestens 4 vom Hundert gewährt. Nach Wegfall der Preisbindung könne der Eigentümer eine zusätzliche Verzinsung durchsetzen. Die Mieterstruktur habe sich hingegen auch nach dem Auslaufen der Preisbindung nicht geändert. Der Gesetzgeber habe daher sachgerecht gehandelt, wenn er zum Schutz der Sozialmieter keine Differenzierung vorgenommen habe.

Ein Verstoß gegen das Vertrauensschutzprinzip als Bestandteil des Rechtsstaatsprinzips liege nicht vor. Die Erwartungen der Vermieter frei finanzierter Wohnungen, jederzeit den Mietzins auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben zu können, und die mögliche Vertrauensposition von Eigentümern ehemaliger Sozialwohnungen, nach Auslaufen der Preisbindung eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete unbeschränkt durchsetzen zu können, müßten gegenüber dem Interesse der Allgemeinheit an der Vermeidung unvertretbarer Härten im Zuge des Abbaus sozialer Mietgesetze zurücktreten.

5. Der Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. erhebt generelle verfassungsrechtliche Bedenken. Durch die Neuregelung werde es einer Reihe von Vermietern unmöglich gemacht, die ortsübliche Vergleichsmiete zu erzielen. Beim Übergang von preisgebundenem zu preisbindungsfreiem Wohnraum dürfe § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG bei verfassungskonformer Auslegung nicht angewandt werden. Andernfalls würde der Vermieter in verfassungswidriger Weise in der wirtschaftlich gebotenen Verwertung seines Wohnungseigentums benachteiligt. Kostenmiete und Vergleichsmiete beruhten auf völlig unterschiedlichen gesetzgeberischen Konzeptionen. Aus dem Sinnzusammenhang sei zu entnehmen, daß die Kappungsgrenze nur Anhebungen innerhalb des Systems der ortsüblichen Vergleichsmiete erfassen solle. Auch gebiete es die ratio legis, die Vorschrift bei der erstmaligen Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht anzuwenden. Sie beziehe sich nämlich auf einen Zeitraum von drei Jahren; dem könne die vom Gesetzgeber gewollte stillschweigende Voraussetzung entnommen werden, daß während dieses Zeitraums überhaupt Mietanhebungen nach § 2 MHRG hätten möglich sein müssen. Die Anwendung der Kappungsgrenze auf diese Fälle verstoße auch gegen den Gleichheitssatz, da preisgebundener und preisfreier Wohnraum grundlegende Unterschiede aufwiesen.

6. Der Gesamtverband gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e.V. sieht in der Kappungsgrenze einen verfassungswidrigen Eingriff in die Grundrechte der Wohnungsunternehmen, weil die Vorschrift Mieterhöhungen einbeziehe, die vor Inkrafttreten des Gesetzes vorgenommen worden seien, und solche begrenze, die erstmals nach Wegfall einer Preisbindung erfolgten. Die Regelung hindere Vermieter in einer Vielzahl von Fällen daran, kostendeckende Mieten zu verlangen. Die hierdurch verursachten Defizite wirkten enteignend. In den nächsten zehn Jahren würden etwa 1,2 Millionen Wohnungen gemeinnütziger Wohnungsunternehmen mit der Problematik der Anwendung der Kappungsgrenze konfrontiert. Hierbei handele es sich um preiswerten Wohnungsbestand der Baujahrgänge vor 1962. Einem durchschnittlichen Mietzins von 3 DM/qm Wohnfläche monatlich müsse nach Wegfall der Preisbindung eine ortsübliche Vergleichsmiete zwischen 6,40 DM/qm und 9 DM/qm Wohnfläche monatlich gegenübergestellt werden. Die Preisbindung werde für diese Wohnungen durch die Kappungsgrenze um zehn bis fünfzehn Jahre perpetuiert, weil sie den Vermieter so lange hindere, den Mietzins an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Das führe für gemeinnützige Wohnungsunternehmen schon deshalb zu schwerwiegenden Problemen, weil es sich schon vom Alter her um einen sehr instandhaltungs- und verwaltungskostenintensiven Wohnbestand handele. Die Erhaltung dieses Bestandes könne nicht aus den Mieten finanziert werden. Die Wohnungsunternehmen würden zu Defiziten gezwungen, die verfassungswidrig seien.

 

Entscheidungsgründe

B.

Die zur Prüfung gestellte Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG ist mit dem Grundgesetz vereinbar. Die Verfassungsbeschwerden sind unbegründet.

I.

1. Die gesetzliche Regelung verstößt nicht gegen die Garantie des Eigentums.

Der Gesetzgeber steht bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilten Auftrages, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, vor der Aufgabe, das Sozialmodell zu verwirklichen, dessen normative Elemente sich einerseits aus der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben (BVerfGE 25, 112 [117]). Das Privateigentum im Sinne der Verfassung zeichnet sich in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand aus (BVerfGE 31, 229 [240] mit Nachweisen); sein Gebrauch soll aber „zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen”. Vorausgesetzt ist hierbei, daß das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht. Dieses Postulat einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung umfaßt auch das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange des einzelnen Rechtsgenossen, der auf die Nutzung des Eigentumsobjektes angewiesen ist. Es ist Aufgabe des Gesetzgebers, dieses Gebot auch im Rahmen privatrechtlicher Normierungen nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu verwirklichen. Ebensowenig wie die Eigentumsgarantie eine die soziale Funktion eines Eigentumsobjektes mißachtende Nutzung schützt, kann Art. 14 Abs. 2 GG eine übermäßige, durch die soziale Funktion nicht gebotene Begrenzung privatrechtlicher Befugnisse rechtfertigen (vgl. BVerfGE 37, 132 [140 f.]; 50, 290 [339]).

Für die Ausgestaltung zwingender mietrechtlicher Vorschriften bedeutet dies: Der Gesetzgeber muß sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigen. Das heißt freilich nicht, daß sie zu jeder Zeit und in jedem Zusammenhang dasselbe Gewicht haben müssen. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung stünde mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang (BVerfGE 37, 132 [141]).

2. Die Beschränkungen, denen die Eigentümer durch die angegriffene Bestimmung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe unterworfen werden, erweisen sich nach den dargelegten Maßstäben als Inhalts- und Schrankenbestimmung, zu der der Gesetzgeber nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG befugt war.

a) Nach § 2 Abs. 1 MHRG in der bis zum 31. Dezember 1982 geltenden Fassung (MHRG a.F.) war es zulässig, den Mietzins ohne jede quotenmäßige Beschränkung in einem Schritt an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Mietanhebungen mit einer erheblichen Steigerungsquote von 50 vom Hundert und mehr wurden von den Gerichten als berechtigt anerkannt (vgl. dazu den Bericht der Bundesregierung über die Auswirkungen des Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, BTDrucks. 8/2610, S. 32 bis 34). Diese gesetzliche Regelung ist durch die ab 1. Januar 1983 geltende Neufassung des § 2 Abs. 1 MHRG geändert worden. Das der Höhe nach nur durch die ortsübliche Vergleichsmiete beschränkte Recht des Vermieters, höheren Mietzins verlangen zu können, ist nunmehr durch eine Kombination von Prozentsatz (30 vom Hundert) und Zeitraum (drei Jahre) weiter begrenzt worden. Der Umfang der Mieterhöhung wird durch zwei unabhängig voneinander einzuhaltende Obergrenzen eingeengt: einmal durch die ortsübliche Vergleichsmiete und zum anderen durch die Kappungsgrenze. Die jeweils niedrigere von beiden Begrenzungen bestimmt den Umfang des Mieterhöhungsrechts im Einzelfall. Würde eine Anhebung des Mietzinses um 30 vom Hundert zu einer Miete führen, die über der Vergleichsmiete liegt, so könnte allenfalls diese gefordert werden; würde die Steigerung um 30 vom Hundert nicht zum Erreichen der Vergleichsmiete führen, so bewendet es bei dem prozentualen Steigerungssatz.

Die Einführung der Kappungsgrenze ist indessen nicht die einzige Änderung gewesen, die der Gesetzgeber vorgenommen hat. Zugleich hat er einen anderen Vergleichsmietenmaßstab eingeführt (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHRG), um eine „stärker marktorientierte Anpassung der Mieten zu erreichen” (Begründung des Gesetzentwurfs, BTDrucks. 9/2079, S. 8). Während nach der alten gesetzlichen Regelung bei dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete schlicht auf die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum abgestellt wurde (vgl. Landfermann, BAnz, Beil, vom 8. März 1983, S. 38), mithin auch der das Vergleichsmietenniveau senkende „Altbestand” in die Ermittlung einbezogen wurde, umfaßt die ortsübliche Vergleichsmiete nach der Neufassung nur noch Entgelte, die in den letzten drei Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 4 MHRG (Veränderung der Betriebskosten) abgesehen, geändert worden sind. Die im Rahmen bestehender Mietverhältnisse gezahlten Mieten ohne eine bestimmte zeitliche Begrenzung und ohne Rücksicht darauf, wann sie zum letzten Mal erhöht worden waren, konnten also nicht mehr in den Vergleich mit einbezogen werden. Der den Mietanstieg dämpfenden Regelung des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG ist also auch eine ihn fördernde Bestimmung gegenübergestellt worden.

Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung der einen oder anderen Seite scheidet schon danach aus. Darüber hinaus kann keineswegs außer Betracht bleiben, daß für den Vermieter wesentliche Verfahrenserleichterungen bei der Durchsetzung höheren Mietzinses eingeführt worden sind. Die nach der alten gesetzlichen Regelung zu beachtenden Formerfordernisse, die von den Fachgerichten durchweg streng gehandhabt wurden, insbesondere was die Angabe von Vergleichsobjekten im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 3 MHRG a.F. anbetraf, führten häufig dazu, daß ein Mieterhöhungsverlangen bereits an einem Verstoß gegen formelle Voraussetzungen scheiterte, ohne daß seine materielle Berechtigung gerichtlich geprüft wurde. Das Bundesverfassungsgericht hat im Hinblick darauf mehrfach Entscheidungen der Fachgerichte mit der Begründung aufgehoben, bei der Auslegung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe sei der sich aus Art. 14 GG ergebende Eigentumsschutz des Vermieters nicht hinreichend berücksichtigt worden (vgl. BVerfGE 37, 132; 49, 244 und 53, 352). Gleichwohl sind die Förmlichkeiten und Fristen der alten gesetzlichen Regelung zunehmend als übermäßige Belastung der Vermieter empfunden worden, wie etwa die ausgeschlossene Möglichkeit, ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit nachbessern zu können (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 42. Aufl., 1983, 2. WKSchG, Art. 3 [MHRG] § 2 Anm. 5 b). Mit der neu geschaffenen gesetzlichen Regelung ist demgegenüber die Durchsetzung des Erhöhungsbegehrens erleichtert worden:

Entbehrlichkeit einer Begründung, wenn der verlangte Mietzins innerhalb der Spanne eines Mietspiegels liegt; Zulassung von drei Vergleichsobjekten auch des eigenen Bestandes des Vermieters; Verkürzung der Wirksamkeitsfrist für die Mieterhöhung; Zulassung des Nachschiebens eines Erhöhungsverlangens im Prozeß; Wegfall der Sperrfrist für Mieterhöhungsverlangen nach Versäumung der Klagefrist.

Diese Verfahrenserleichterungen und den neu geschaffenen Vergleichsmietenbegriff vor Augen kann keine Rede davon sein, der Vermieter sei einseitig benachteiligt worden. Die gleichzeitig eingeführte Kappungsgrenze, welche zweifellos die Rechtsposition des Mieters stärkt, begrenzt nur die verbesserte Rechtsstellung des Vermieters. Die Neuregelung des § 2 MHRG beruht mithin bei einer Gesamtbetrachtung auf einer im Rahmen des Art. 14 GG vorgenommenen Abwägung der Interessen der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ihres Eigentums und den Interessen der Mieter, vor übermäßigen und möglicherweise existenzbedrohenden Mieterhöhungen geschützt zu sein.

b) Mit der Einführung der Kappungsgrenze ist auch keine unverhältnismäßige, in die Substanz des Eigentums eingreifende Belastung des Vermieters verbunden.

Die Vorschrift regelt Lediglich die Begrenzung künftiger Erträge aus der Vermietung von Wohnraum. Dabei wird zwar dem Vermieter eine Höchstgrenze vorgegeben, die unabhängig von der künftigen Mietpreis- und Geldwertentwicklung Geltung beansprucht. Verfassungsrechtliche Probleme können sich daraus aber allenfalls dann ergeben, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöpfung des Mieterhöhungsrechts gemäß § 2 MHRG im Ergebnis zu Verlusten führen würde. Dann wäre allerdings die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt, die nicht schon dann in Frage gestellt ist, wenn nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann. Da die Gefahr von Verlusten nicht erkennbar ist, kann den von den Beschwerdeführern und den vorlegenden Gerichten aufgestellten Berechnungen nicht gefolgt werden, ganz abgesehen davon, daß sie auf Hypothesen über eine bestimmte künftige Geldwert- und Mietpreisentwicklung beruhen. Solche theoretischen Annahmen sind für die verfassungsrechtliche Prüfung einer gesetzgeberischen Maßnahme nicht erheblich. Vielmehr ist von der Beurteilung der Verhältnisse auszugehen, die dem Gesetzgeber bei der Vorbereitung des Gesetzes möglich war (BVerfGE 25, 1 [12 f.]; 39, 210 [226]). Danach konnte bei Berücksichtigung der zum maßgeblichen Zeitpunkt (1982) herrschenden wirtschaftlichen Verhältnisse von einem die Substanz des Eigentums berührenden Eingriff nicht gesprochen werden. Die zukünftige Entwicklung der Preisindizes für Lebenshaltung und Mieten hat diese Einschätzung bestätigt, da für die Jahre 1983 und 1984 die Steigerungsraten für die gesamte Lebenshaltung unter denjenigen für die Mieten lagen (vgl. den Wohngeld- und Mietenbericht 1985 der Bundesregierung vom 19. April 1985, BTDrucks. 10/3222, S. 6, Tabelle 1).

II.

1. Ist danach die vom Gesetzgeber getroffene Inhalts- und Schrankenbestimmung generell verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, so folgen Bedenken auch nicht aus einer Verletzung der Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes.

Derartige Bedenken könnten sich in den Fällen einstellen, in denen zur Zeit des Inkrafttretens der neuen gesetzlichen Regelung der vom Mieter geschuldete Mietzins – wie in sämtlichen Ausgangsverfahren – so niedrig lag, daß mit der Beschränkung der Mieterhöhung auf 30 vom Hundert die ortsübliche Vergleichsmiete auch nicht annähernd erreicht wurde. Namentlich sind davon Vermieter betroffen, die, wie der Beschwerdeführer zu III, bis zum Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Regelung nur die Kostenmiete nach den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes fordern konnten und sich nunmehr in der Erwartung getäuscht sehen, die nach der alten gesetzlichen Lage statthafte Erhöhung des Mietzinses in einem Schritt an die ortsübliche Vergleichsmiete erreichen zu können.

2. Dem Gesetz kommt „unechte Rückwirkung” zu, weil es ab Inkrafttreten, also für die Zukunft an in der Vergangenheit liegende Umstände, nämlich den in den letzten drei Jahren davor geschuldeten Mietzins, und sei es auch aufgrund von in dieser Zeit vorgenommenen Mieterhöhungen, anknüpft. Das müssen die Vermieter hinnehmen. Denn ihrem Vertrauen auf das unveränderte Fortbestehen der bisherigen Rechtslage gegenüber dem allgemeinen Interesse an einem sofortigen Inkrafttreten der quotenmäßigen Begrenzung aller ab 1. Januar 1983 gestellten Mieterhöhungsverlangen ist kein Vorrang einzuräumen. Die Vermieter konnten schon im Hinblick auf die sozialpolitische Bedenklichkeit des alten Rechtszustandes, der in vielen Fällen Mieterhöhungen in einem Schritt um mehr als 50 vom Hundert gestattete – die Ausgangsverfahren mit ihren Mieterhöhungsbegehren von noch darüber liegenden Prozentsätzen bieten dafür beredte Beispiele – nicht davon ausgehen, der Gesetzgeber werde auch für alle Zukunft prozentual unbegrenzte Mietanhebungen auf das Vergleichsmietenniveau zulassen. Unter diesem Gesichtspunkt ist es bereits zweifelhaft, ob das Vertrauen eines Vermieters auf den Fortbestand der bisherigen Rechtslage überhaupt eine Rücksichtnahme durch den Gesetzgeber beanspruchen kann (vgl. BVerfGE 24, 220 [230]; 30, 392 [404]). Darüber hinaus ist aber ganz allgemein zu berücksichtigen, daß der Bürger gerade im sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des sozialen Mietrechts ohnehin mit häufiger Gesetzesänderungen rechnen muß und nicht ohne weiteres auf das unveränderte Fortbestehen einer ihm derzeit günstigen Rechtslage vertrauen kann. Das gilt dann um so mehr, wenn mit der Einführung einer derartigen Neuregelung zu rechnen ist. Die Kappungsgrenze ist bereits im Laufe eines zunächst gescheiterten Gesetzgebungsverfahrens auf Empfehlung des Rechtsausschusses am 26. Mai 1982 in die Diskussion eingeführt worden (BTDrucks. 9/1679) und war seither im Gespräch. Durch die Gesetzesvorlage vom 5. November 1982 (BTDrucks. 9/2079) war spätestens allgemein bekannt, daß eine quotenmäßige Beschränkung von Mieterhöhungen beabsichtigt war. Mit der Einführung der Kappungsgrenze mußte also gerechnet werden, so daß für Vermieter mit niedriger Ausgangsmiete noch die Gelegenheit bestand, sofern die Jahresfrist für ein eventuelles neues Erhöhungsverlangen vor dem 31. Dezember 1982 abgelaufen war, eine nach bisheriger Rechtslage quotenmäßig nicht begrenzte Anpassung der Miete an das ortsübliche Vergleichsmietenniveau zu erreichen.

Daß dies nicht für diejenigen Vermieter zutrifft, die erst nach Inkrafttreten der Neuregelung im Wege der Rechtsnachfolge in die Vermieterstellung eingerückt sind oder die aufgrund Langfristiger mietvertraglicher Vereinbarung an eine bestimmte Mietpreisgestaltung gebunden waren, ändert nichts an dieser Beurteilung. Denn die Ursache dafür, daß in diesen Fällen eine Anpassung des bisher niedrigen Mietzinses an das ortsübliche Vergleichsmietenniveau nicht vorgenommen wurde, lag entweder im Verhalten des Vorvermieters begründet, welches sich der Rechtsnachfolger zurechnen lassen muß, oder in der Eigenart der jeweiligen mietvertraglichen Vereinbarung. Das sind jedoch Umstände, die ausschließlich der Sphäre des Einzelnen zuzurechnen sind und auf die der Gesetzgeber bei der Fortentwicklung des Rechts nicht Rücksicht zu nehmen brauchte.

3. Der Verzögerungseffekt in der Geltendmachung der Marktmiete, auf den die vorlegenden Gerichte und die Beschwerdeführer abheben, rechtfertigt ebenfalls keine andere Beurteilung. Denn die den Berechnungen zugrunde gelegten Parameter wie Mietzinssteigerungs- und Geldentwertungsraten sind schon zu wenig in ihrer Entwicklung berechenbar, als daß sie eine verläßliche Grundlage für eine verfassungsrechtliche Beurteilung abgeben könnten. Zudem bleiben dabei mögliche Änderungen in dem Mietverhältnis völlig unberücksichtigt, wie beispielsweise ein Mieterwechsel mit der dann möglichen freien Mietzinsvereinbarung ohne Bindung des Vermieters an die Kappungsgrenze. Schließlich ist für die Prüfung der Zumutbarkeit mitentscheidend, daß die Kappungsgrenze lediglich zu einer zeitlichen Verzögerung bei der Erzielung der ortsüblichen Vergleichsmiete (neuen Maßstabs) führt und nur die privatrechtliche Befugnis begrenzt, den Markt sofort in voller Höhe auszuschöpfen; eine solche Möglichkeit wird ohnehin nicht von der verfassungsrechtlichen Garantie des Grundeigentums umfaßt, die gerade keinen Anspruch auf den größtmöglichen wirtschaftlichen Nutzen einräumt (vgl. BVerfGE 58, 300 [345]).

4. Auch für die Fälle der Kostenmiete nach Beendigung der Mietpreisbindung gilt nichts anderes. Zwar unterscheiden sich diese Mietverhältnisse in der Mietzinsgestaltung grundlegend dadurch von den übrigen Mietverträgen, daß bei deren Begründung der Mietzins nicht frei vereinbart werden konnte, sondern auf zwingenden gesetzlichen Vorgaben beruhte (§§ 8, 10 WoBindG). Dem Gesichtspunkt der eigenverantwortlichen Vertragsgestaltung mit einer sich daraus ergebenden möglichen Begrenzung der Mietzinsbindung kommt nur insoweit Bedeutung zu, als sie auf einer freiwilligen Inanspruchnahme öffentlicher Finanzierungsmittel beruhte. Zwar wurden mit der Gewährung öffentlicher Förderungsmittel bestimmte wohnungs-, sozial- und wirtschaftspolitische Ziele angestrebt (vgl. dazu die Begründung zum Entwurf eines Ersten Wohnungsbaugesetzes, BTDrucks. I/567, S. 8, Anl. 1 a und die Begründung zum Entwurf eines Zweiten Gesetzes zur Änderung und Ergänzung des Ersten Wohnungsbaugesetzes, BTDrucks. II/601). Die öffentlichen Darlehen mit ihren günstigen Zinskonditionen sind also nicht im Interesse der bauenden Eigentümer gewährt worden, und die Bindungswirkung in der Mietzinsgestaltung ist nur die Folge der Inanspruchnahme dieser Mittel gewesen. Gleichwohl verdient die Erwartung der Vermieter nach Beendigung der Mietzinsbindung in der Mietpreisgestaltung frei zu sein und den Marktzins erzielen zu können, keine Besserstellung. Denn verfassungsrechtlich garantiertes Eigentum haben sie nur in der durch Gesetz ausgestalteten Form erwerben können, was die Möglichkeit einschließt, auch nach Wegfall der Preisbindung nur in beschränkterem Maße den Markt ausschöpfen zu können, als sie vielleicht erhofften.

Ein Vorrang des Vertrauensschutzes dieser Vermieter kommt auch deshalb nicht in Betracht, weil sie ihr Eigentum nicht im gleichen Maße „eigenerworben” haben. Ihnen ist durch die Inanspruchnahme öffentlicher Darlehen ein Vermögen mit nicht unerheblich geringeren Eigenleistungen als denjenigen Eigentümern zugewachsen, die von dieser Marktchance keinen Gebrauch gemacht hatten. Die soziale Bindung, in die sie sich hierdurch begeben haben, läßt es gerechtfertigt erscheinen, sie auch nach Wegfall der Preisbindung in den Möglichkeiten der Mietzinsgestaltung mit den übrigen Vermietern gleichzustellen. Haben bereits die bisherigen gesetzlichen Bestimmungen über die Berechnung der Kostenmiete den Vermietern eine wenn auch bescheidene Rendite ermöglicht, so gestattet die Erhöhung bis zur Kappungsgrenze nach Wegfall der Preisbindung eine verbesserte wirtschaftliche Nutzung. Das reicht aber hin, auch in diesen Fällen den Bestand des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu sichern.

III.

Für eine gesonderte Prüfung der angegriffenen Vorschrift nach Art. 3 Abs. 1 GG ist kein Raum, da der Gleichheitssatz bereits im Rahmen des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu berücksichtigen ist und die Benachteiligung der Vermieter mit niedriger Ausgangsmiete gegenüber den Vermietern, die bereits bisher die ortsübliche Vergleichsmiete erzielen konnten, in die verfassungsrechtliche Abwägung eingeflossen ist (vgl. dazu auch BVerfGE 58, 137 [150]).

 

Fundstellen

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