Brandenburgisches OLG Urteil vom 22.12.2015 - 3 U 117/10

Verfahrensgang

LG Frankfurt (Oder) (Urteil vom 01.07.2010; Aktenzeichen 13 O 111/10)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Frankfurt (Oder) vom 01.7.2010 unter Zurückweisung der weiter gehenden Berufung abgeändert und zur Klarstellung wie folgt insgesamt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 18.307,38 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.7.2009 zu zahlen.

Die weiter gehende Klage wird abgewiesen.

Von den Kosten der ersten Instanz tragen die Klägerin 52 % und die Beklagte 48 %.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens und der Revision tragen die Klägerin 42 % und die Beklagte 58 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Wert des Berufungsverfahrens: 31.173,97 EUR.

Gründe

I. Die Klägerin verlangt von der Beklagten Rückzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2005 bis 2007 aus einem beendeten Mietverhältnis über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum.

Die Parteien streiten darüber, ob und in welchem Umfang in dem Mietvertrag vom 12.7.1995 einzelne auf die Gemeinschaftseinrichtung des Zentrums entfallende Nebenkosten wirksam auf die Klägerin umgelegt wurden.

Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages, insbesondere der hier maßgebenden Klausel in § 8/II des Vertrages wird auf Blatt 33/34 der Akte Bezug genommen.

Die Klägerin hat erstinstanzlich nach teilweiser Klagerücknahme beantragt, die Beklagte zur Zahlung von insgesamt 34.630,84 EUR nebst Zinsen zu verurteilen.

Das LG hat der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 31.173,97 EUR nebst Zinsen stattgegeben.

Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Auf die Berufung der Beklagten hat der Senat mit Urteil vom 20.4.2011 das angefochtene Urteil teilweise abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen.

Auf die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision hat dieser mit Versäumnisurteil vom 10.9.2014, berichtigt durch Beschluss vom 09.9.2015, das Urteil des Senats im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage über die teilweise Abweisung in dem Urteil des LG Frankfurt (Oder) hinaus in Höhe weiterer 24.764,95 EUR nebst Zinsen abgewiesen worden ist und die Sache in diesem Umfang zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Zur Begründung hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass die Vereinbarung über die Umlage von Verwaltungskosten in § 8/II des Mietvertrages wirksam sei, so dass das klageabweisende Berufungsurteil insoweit, d.h. im Umfang von 6.409,02 EUR nebst Zinsen rechtskräftig sei. Dagegen benachteilige § 8/II des Mietvertrages die Mieterin gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB unangemessen, soweit ihr anteilig die Erhaltungslast für das gesamte Einkaufszentrum auferlegt werde. Die Überwälzung der gesamten Kosten der Instandhaltung des Einkaufszentrums weiche erheblich vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages ab. Der Bundesgerichtshof kommt zu dem Ergebnis, dass die von der Klägerin beanstandeten Bestimmungen über die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB nicht standhalten. Sie überbürdeten dem Mieter anteilig nach der von ihm gemieteten Fläche ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Instandhaltung des Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen sowie der Instandhaltung der im Einzelnen aufgeführten Anlagen. Die Klausel sei deshalb insoweit nach § 307 BGB unwirksam. Auch soweit die Kosten des Centermanagements in § 8/II des Mietvertrages anteilig auf die Mieterin umgelegt wurden, hält der Bundesgerichtshof die Klausel mangels hinreichender Bestimmtheit für unwirksam (§ 307 BGB).

Schließlich sei dadurch, dass die Klägerin in der Vergangenheit die Nebenkostenabrechnung auch hinsichtlich der streitgegenständlichen Positionen unbeanstandet beglichen habe, keine gesonderte Vereinbarung einer Umlageregelung zustande gekommen.

Da noch weitere Feststellungen dazu erforderlich seien, ob und gegebenenfalls inwieweit die von der Klägerin beanstandeten Positionen Aufwendungen enthielten, deren Umlage nicht wirksam vereinbart worden sei, könne das Urteil keinen Bestand haben, soweit die Klägerin die Betriebskostenabrechnung - mit Ausnahme der Verwaltungskosten - noch beanstande.

Für das weitere Verfahren werde, sofern die Klägerin nicht innerhalb der in § 8/II letzter Absatz des Mietvertrages bestimmten Frist Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben habe, zu prüfen sein, ob diese Klausel, die gegen das Regelungsverbot des § 308 Nr. 5 BGB verstoße, der Inhaltskontrolle des § 307 Abs. 1 und 2. BGB standhalte.

Die Beklagte meint, dass der Klägerin auch unter Berücksichtigung der Ausführungen des Bundesgerichthofes kein Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen zustehe. Sie sei bereits aufgrund der vertraglichen Regelung in § 8/II des Mietvertrages mit Rückforderungen ausgeschlossen, da sie keiner der streitgegenständlichen Abrechnungen binnen der vereinbarten Fr...