Brandenburgisches OLG Urteil vom 16.07.2015 - 5 U (Lw) 85/14

Entscheidungsstichwort (Thema)

Allgemeine Geschäftsbedingungen für einen Landpachtvertrag: Wirksamkeit einer Klausel über ein Vorpachtrecht

Normenkette

BGB § 307 Abs. 1 Sätze 1-2

Verfahrensgang

AG Frankfurt am Main (Urteil vom 15.07.2014; Aktenzeichen 12 Lw 7/13)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des AG Frankfurt (Oder) - Landwirtschaftsgericht - vom 15.7.2014, Az. 12 Lw 7/13, wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages leistet.

Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 779,72 EUR

Gründe

I. Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Herausgabe der im Klageantrag bezeichneten Pachtflächen, die mit Pachtvertrag vom 1.2.2000 noch von der Mutter der Klägerin an die Beklagte zunächst für zehn Jahre verpachtet worden waren. Die Beklagte verweigert die Herausgabe, weil sie der Ansicht ist, bereits im Jahr 2010 wirksam das in § 3 Abs. 3 des Pachtvertrages vereinbarte Vorpachtrecht ausgeübt zu haben. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landwirtschaftsgericht hat der Klage aus § 596 Abs. 1 BGB stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, der Beklagten stehe aus dem vereinbarten Vorpachtrecht bzw. dessen Ausübung kein Besitzrecht oder Zurückbehaltungsrecht zu. Bei Annahme der Wirksamkeit der Klausel über das Vorpachtrecht sei allerdings ein Pachtverhältnis der Parteien entstanden, das zu einem Besitzrecht der Beklagten führe. Lägen die Voraussetzungen zur Ausübung des Vorpachtrechts - wie hier mit dem Abschluss des Nachpachtvertrages der Klägerin mit dem Landwirt B. - erst einmal vor, so sei das daraus erwachsene Gestaltungsrecht in seinem rechtlichen Fortbestand grundsätzlich unabhängig von dem rechtlichen Schicksal des Vertragsverhältnisses zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten. Das habe zur Konsequenz, dass der Rücktritt des Dritten vom Pachtvertrag das Recht des Vorpachtberechtigten zur Ausübung des Vorpachtrechts nicht beseitige.

Die Klausel über das Vorpachtrecht sei indes unwirksam, weil sie nicht den Anforderungen genüge, die nach den gesetzlichen Vorschriften über die Kontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen an derartige Klauseln zu stellen seien. Die Klausel sei bereits nicht hinreichend bestimmt genug und verstoße daher gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Diese Regelung verpflichte den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen dazu, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Das damit begründete Transparenzgebot verlange insbesondere, dass keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume zum Vorteil des Verwenders entstehen. Klauseln des vorliegenden Inhalts seien im Bezirk des angerufenen Landwirtschaftsgerichts nur selten gebräuchlich, mit ihnen müsse typischerweise nicht gerechnet werden. Einschlägige Kenntnisse dürften bei den Vertragspartnern nicht vorausgesetzt werden, wenn die Klausel gegenüber einem Verpächter verwendet werde, der nicht gewerblich handele. Unklar seien jedenfalls Klauseln, in denen nur allgemein ein Vorpachtrecht eingeräumt werde, ohne im Vertragstext auch nur ansatzweise zu erläutern, unter welchen Voraussetzungen sich hieraus welche Rechtsfolgen wesentlicher Art für den Verpächter ergeben können. Es könnten erhebliche Haftungsrisiken entstehen, die typischerweise nur von Kennern des Pachtrechts erkannt und beherrscht werden könnten. So bestünden mit Ausübung des Vorpachtrechts zwei wirksame Pachtverträge. Der Verpächter sei zur Vermeidung von Haftungsrisiken daher gehalten, in dem Vertrag mit dem Dritten entsprechende Vorsorge zu treffen. Diese Möglichkeiten seien typischerweise den Landwirten im hiesigen Geschäftsbezirk, jedenfalls aber geschäftsunerfahrenen Verpächtern, unbekannt.

Zudem lasse sich dem Vertrag nicht entnehmen, ob das Vorkaufsrecht nur einmal oder mehrmals ausgeübt werden dürfe. Es sei auch nicht eindeutig zu erkennen, ob das Recht neben der Verlängerungsoption des § 3 Abs. 4 des Pachtvertrages ausgeübt werden dürfe.

Gegen das ihr am 21.7.2014 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 1.8.2014 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 18.9.2014 eingegangenen Schriftsatz begründet. Sie macht unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens insbesondere geltend, die gewählte Klausel sei klar und verständlich. Es ergebe sich insbesondere hinreichend deutlich, dass das Vorpachtrecht nur einmal ausgeübt werden könne. Die Verlängerungsoption regele einen anderen Sachverhalt, nämlich die Verlängerung des bestehen...