Brandenburgisches OLG Urteil vom 14.11.2007 - 3 U 27/07

Verfahrensgang

LG Potsdam (Entscheidung vom 27.12.2006; Aktenzeichen 4 O 216/06)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 27.12.2006 - 4 O 216/06 - wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Der Kläger verlangt von den Beklagten rückständige Pachtbestandteile und Gerichtsvollzieherkosten.

Er verpachtete ihnen durch schriftlichen Pachtvertrag vom 14.09.2004 (K 1, 7 GA) näher bezeichnete Teilflächen und Baulichkeiten zum Betrieb eines Ladengeschäftes, eines Cafes und Bistros, einer Pension, eines Gartens sowie für Wohnzwecke ab dem 15.09.2004 bis zum 31.12.2005 für 1.200,00 EUR monatlich, wobei die Pachten im ersten Pachtjahr auf 800,00 EUR und im zweiten Pachtjahr auf 1.000,00 EUR herabgesetzt waren, sowie aufgrund einer Vereinbarung vom 30.03.2005 über eine nochmalige Herabsetzung für die Monate März bis Juni dieses Jahres auf 400,00 EUR (vgl. B 1, 59 GA).

Der Pachtvertrag verlängerte sich aufgrund einer Fortsetzungsklausel bis zum 31.12.2007. Der Kläger kündigte ihn durch Schreiben vom 07.04.2006 fristlos, gestützt auf einen Pachtrückstand von 4.981,59 EUR (vgl. K 5, 27 GA) und nochmals mit Schriftsatz vom 24.07.2006 wegen weiterer Pachtrückstände für Mai, Juni und Juli 2006 (vgl. 99 GA).

Er hat jeweils monatsbezogen für die Monate März bis Juni sowie September bis Dezember 2005 insgesamt 1.500,00 EUR rückständige Pacht beansprucht sowie unter anderem

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  für Januar 2006 600,00 EUR.

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  Februar 2006 1.000,00 EUR

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  März 2006 800,00 EUR

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  und für April 2006 1.000,00 EUR.

Die Beklagten haben behauptet, die Pachten für 2005 seien in streitgegenständlicher Höhe gestundet. Die Januar-Pacht sei wegen eines Heizungsausfalls um 50 % gemindert und die Pachten für Februar, März und April 2006 seien durch Aufrechnung mit einem Kostenerstattungsanspruch für die Heizungsreparatur in Höhe von insgesamt 2.532,03 EUR erloschen.

Hilfsweise haben sie die Aufrechnung erklärt mit einem Rückerstattungsanspruch für eine Zahlung von 338,51 EUR, die sie auf ein Forderungsschreiben des Klägers vom 26.04.2006 (B 5, Bl. 64 d. GA) an diesen unter Vorbehalt gezahlt hätten obgleich in diesem Schreiben Kosten nicht prüfbar abgerechnet seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist der Senat auf das angefochtene Urteil, mit dem das Landgericht die zuletzt noch streitgegenständlichen Klägerforderungen zugesprochen hat. Eine Stundungsabrede sei nicht feststellbar. Eine Pachtminderung habe auszuscheiden, da die Beklagten instandhaltungspflichtig seien und eine verzögerte Instandhaltung zu ihren Lasten wirke. Ein Aufwendungsersatzanspruch für die Heizungsreparaturkosten scheitere, soweit es sich hierbei nicht ohnehin um Instandhaltung handele, an einer fehlenden Fristsetzung nach § 536a Abs. 2 BGB. Ein Aufrechnungsanspruch der Beklagten wegen geleisteter Wasserkosten in Höhe von 338,51 EUR habe auszuscheiden, da dieser Betrag geschuldet und abgerechnet sei.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren im Umfang ihres Unterliegens weiter. Das Landgericht hätte den Zweitbeklagten, der seine Parteivernehmung als Beweis für die Stundungsabrede angeboten hatte, jedenfalls nach § 141 Abs. 1 ZPO anhören müssen. Es habe die Minderung zu Unrecht unberücksichtigt gelassen, ein Kostenerstattungsanspruch für die Heizungsreparatur stünde auch ohne Nachfristsetzung den Beklagten zu, da der Kläger sich rigoros geweigert habe, die Heizungsanlage reparieren zu lassen, wie bereits erstinstanzlich vorgetragen. Schließlich erklären sie zweitinstanzlich die Aufrechnung gestützt auf einen Schadensersatzanspruch wegen Differenzkosten für einen erhöhten Stromverbrauch.

Sie beantragen, nach einer teilweisen Klagerücknahme des Klägers in Höhe von 287,34 EUR, das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 27.12.2006 abzuändern und die Klage vollständig abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil. Er habe sich zu keinem Zeitpunkt geweigert, die Heizungsanlage reparieren zu lassen und sei zu keinem Zeitpunkt von den Beklagten hierzu aufgefordert worden. Der zweitinstanzlichen Aufrechnung wegen Differenzkosten und dem Beklagtenvorbringen hierzu tritt er entgegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist der Senat auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze sowie auf sein Terminsprotokoll vom 24.10.2007.

II.

Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg.

Der Kläger hat gegen die Beklagten in zuletzt noch geltend gemachtem Umfang einen Zahlungsanspruch aus § 581 Abs. 1 Satz 2 BGB.

1.

Der Abschluss des Pachtvertrages und die Gebrauchsüberlassung für die streitgegenständlichen Zeiträume sind unstreitig.

2.

Das Verteidigungsvorbringen greift nicht durch.

a)

Ohne Erfolg bleiben die Ausführungen der Beklagten, die Par...