Brandenburgisches OLG Beschluss vom 17.04.2018 - 12 U 197/16

Verfahrensgang

LG Potsdam (Aktenzeichen 4 O 28/16)

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 05.07.2016 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer - Einzelrichter - des Landgerichts Potsdam, Az.: 4 O 28/16, wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.

3. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf bis zu 170.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Parteien streiten um Ansprüche auf Zahlung eines Kostenvorschusses für Mängelbeseitigungsmaßnahmen an dem Gebäude "..." in P..., an dem Wohneigentum besteht, und von Schadensersatz aufgrund von Baumängeln, insbesondere um die Frage der Verjährung dieser Ansprüche. Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, bestehend aus 13 Wohnungseigentümern, deren Eigentumswohnungen einschließlich des Gemeinschaftseigentums die Beklagte als Bauträgerin in den Jahren 2003 bis 2005 errichtete. In den Jahren 2012 bis 2015 kam es wiederholt zu Wasserschäden am Gemeinschaftseigentum. Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen, § 522 Abs. 2 S. 4 ZPO. Diese sind wie folgt zu ergänzen: Der Steuerberater Dipl.-Ing. R... Sch..., handelnd für die ... GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft, und der Rechtsanwalt M... H... ließen am 06.11.2003 eine "Stamm- und Verweisungsurkunde" zur "Vorbereitung eines Geschäftsbesorgungsvertrages" zum Bauvorhaben "..." in P... notariell beurkunden, auf deren Inhalt Bezug genommen wird (Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 27ff. der Gerichtsakten). Am 20.10.2009 fand eine Gewährleistungsbegehung statt, die seitens der Klägerin eine Mitarbeiterin der ...-Verwaltung sowie der Sachverständige Dipl.-Ing (X) wahrnahmen.

Das Landgericht hat der Klage in weiten Teilen stattgegeben. Die als Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG prozessführungsbefugte Klägerin habe einen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Kostenvorschusses für die zur Mängelbeseitigung notwendigen Arbeiten aus §§ 637 Abs. 1, 3, 634 Nr. 2, 633 Abs. 1, 2, 631 BGB. Auf der Grundlage des von ihr eingeholten Gutachtens des Sachverständigen (Y) vom 12.05.2014 habe diese substanziiert Mängel an den Hauptversorgungsleitungen im Bereich der mittels T-Stücken hergestellten Abzweigungen zu den Anschlussleitungen der einzelnen Wohnungen vorgetragen. Danach fehle es an Kompensatoren, die ein durch temperaturabhängiges Ausdehnen und Zusammenziehen bedingtes Herausrutschen der Leitungen aus den den T-Stücken vorgelagerten Quetschverbindungen verhindern würden. Dies sei Grundlage der in der Vergangenheit aufgetretenen Wasserleitungsschäden. Diesen Vortrag habe die Beklagte nur unzureichend bestritten. Insbesondere könne der Vortrag, ein Heizungsbauer habe im Auftrag der Klägerin eine Überprüfung der Heizleitungen mit unzulässigem Druck vorgenommen, nicht genügen, da die Leckagen erst Anlass für diese Überprüfungen gegeben hätten. Die Klägerin habe die Höhe der Kosten der Mängelbeseitigung gestützt auf die Ermittlungen des Sachverständigen (Y) auch hinreichend substanziiert dargelegt, da im Rahmen des Vorschussanspruches eine Schätzung der Kosten grundsätzlich zulässig sei und die Beklagte diesem Vortrag nicht hinreichend substanziiert entgegengetreten sei.

Der Einrede der Verjährung des Mangelbeseitigungsanspruches sei der Erfolg versagt, da die Verjährungsfrist nach § 634 a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB mangels einer Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch nicht zu laufen begonnen habe. Die Abnahmeerklärungen des Sachverständigen (X) hätten eine Abnahme nicht bewirkt, da die Abnahme durch die Wohnungseigentümer selbst hätte erfolgen müssen. Die den Sachverständigen (X) zur Abnahme ermächtigende Regelung in § 10 Abs. 2 und 6 der Bauträgerverträge benachteilige die Wohnungseigentümer unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB, so dass die Regelung unwirksam sei. Die unangemessene Benachteiligung ergebe sich bereits aus dem Fehlen einer Klarstellung in § 10, dass die Treuhänder-Bevollmächtigung zur Beauftragung eines Sachverständigen zum Zwecke der Abnahme frei widerruflich sei und der Erwerber die Abnahme jederzeit selbst erklären könne. § 10 Abs. 1 der Bauträgerverträge regele der Systematik nach schon nicht die Abnahme des Gemeinschaftseigentums, es fehle darüber hinaus nicht nur eine solche Klarstellung, sondern die Regelung verwirre geradezu, nachdem dort dem "Käufer oder dem Sachverständigen" das Abnahmerecht eingeräumt werde, während in § 10 Abs. 2 nur noch vom Sachverständigen die Rede sei, der vom Treuhänder benannt werde. Es komme danach schon nicht mehr darauf an, dass die Regelungen des § 10 Abs. 2 und 6 der Bauträgerverträge...