Brandenburgisches OLG Beschluss vom 15.11.2006 - 3 U 88/06

Leitsatz (amtlich)

1. Ist der Mieter ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen und hat keine Miete mehr gezahlt, so kann er sich, wenn der Vermieter daraufhin Vermietungsbemühungen unternimmt, gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters nicht darauf berufen, der Vermieter sei wegen seiner Bemühungen zur Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen (vgl. BGH, Urt. v. 31.3.1993 - XII ZR 198/91, BGHZ 122, 163 = MDR 1993, 641).

2. Gibt eine Partei durch ihr Verhalten einen Kündigungsgrund, so kommt ein Schadensersatzan-spruch des Kündigungsberechtigten auch dann in Betracht, wenn dieser den Vertrag daraufhin statt zu kündigen durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rz. 1082, m.w.N.). Ist der Vermieter schadensersatzberechtigt, schuldet der Mieter in diesem Fall den Betrag, den er bei normalem Vertragsverlauf bis zum erstmöglichen Endtermin als Miete hätte zahlen müssen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rz. 1088, m.w.N.)

3. Ausnutzen i.S.d. § 5 WiStrG (Mietpreisüberhöhung) bedeutet nach seinem Wortsinn das bewusste Zunutzemachen, einer für den anderen Teil ungünstigen Lage; dazu gehört mindestens, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (BGH, Urt. v. 13.4.2005 - VIII ZR 44/04, MDR 2005, 978 = BGHReport 2005, 1170 = NZM 2005, 534).

4. Der Teilgewerbeaufschlag besteht unabhängig von der Ausübung des mietrechtlich eingeräumten Gebrauchsrechts (§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB). Er entfällt ohne Änderungsvereinbarung mit dem Ver-mieter nicht einmal bei Aufgabe der gewerblichen Nutzung und wird im Übrigen nicht durch § 5 WiStrG, sondern nur durch § 138 BGB begrenzt (vgl. Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rz. 685, m.w.N.).

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 17.05.2006; Aktenzeichen 6 O 442/03)

Tenor

In pp. beabsichtigt der Senat, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO aus folgenden Gründen zurückzuweisen:

Sie hat keine Aussicht auf Erfolg.

Gründe

I. Die Klägerin nimmt den berufungsführenden Beklagten auf Miete einer Doppelhaushälfte für die Monate September und Oktober 2002 in Anspruch und für die Zeit ab November 2002 bis April 2006 auf Schadensersatz für eine Mietdifferenz.

Die Klägerin vermietete dem Beklagten durch Wohnraummietvertrag vom 2.4.2001 (vgl. Anlage K 1, Bl. 4 ff. d. GA) eine Doppelhaushälfte in Potsdam-Babelsberg mit einer angegebenen Wohn-Nutzfläche von ca. 210,02m2 für monatlich 3.250 DM netto kalt. Gemäß einem Schreiben des Beklagten vom 29.3.2001 (Anlage K 14, Bl. 422d. GA) war die Laufzeit mit 5 Jahren unter Verzicht auf Mietanpassungen vereinbart und das Mietverhältnis dementsprechend erstmals zum 31.4.2006 kündbar. Nach § 6 Nr. 1 S. 2 des Mietvertrages war eine teilgewerbliche Nutzung des 2. Obergeschosses durch den Mieter vom Vermieter nicht ausgeschlossen. Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 17.6.2002 (Anlage B 1, Bl. 87 ff. d. GA) kündigte der Beklagte das Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise ordentlich. Die Klägerin widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 24.6.2002 (Anlage K 7, Bl. 213d. GA) und nochmals mit Anwaltsschreiben vom 2.8.2002 (Anlage K 8, Bl. 216d. GA). Der Beklagte räumte Ende August 2002 das Mietobjekt, in dem die Klägerin im September 2002 Handwerkerarbeiten durchführen ließ und das sie ab November 2002 zu einer anfänglichen Nettokaltmiete von 1.447 EUR weiter vermietete.

Sie hat die Auffassung vertreten, das streitgegenständliche Mietverhältnis habe erst mit der Neuvermietung am 1.11.2002 geendet (vgl. Klägerschriftsatz vom 8.1.2003, S. 3, Bl. 166d. GA) und die Mietzinsdifferenz als Schadensersatz beansprucht.

Der Beklagte hat sich für kündigungsberechtigt gehalten, geltend gemacht, jedenfalls ohne groben Vertragsverstoß dieser Auffassung gewesen sein zu dürfen, hat den Mietpreis unter Hinweis auf § 5 WiStrG für überhöht gehalten und mit der Behauptung zahlreicher Mängel eine Minderung von 30 bis 40 % für gegeben erachtet.

Mit dem angefochtenen Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist, hat das LG der Klage im Wesentlichen - abgesehen von einer 3%igen Mietminderung für die Septembermiete wegen erwiesener Risse und einer beeinträchtigten Schließmechanik des Oberlichtes eines Fensters in einem Terrassenraum - stattgegeben. Die Kündigungen des Beklagten vom 17.6.2002 seien unwirksam. Auf die fehlende Gebrauchsüberlassungsmöglichkeit wegen Handwerkerarbeiten im September 2002 könne sich der Kläger gem. § 242 BGB nicht berufen, da seine Weigerung, die vertraglich vereinbarte Miete fort zu entrichten dies treuwidrig erscheinen lasse. Die sich nach den übereinstimmenden Bekundungen der Zeugen R......