Bildung von Wohnungseigentum nach Ausbau des Speichers zu Eigentumswohnung

Leitsatz

1. Vereinbarte Unterteilung von Wohnungseigentum bei gleichzeitiger Umwandlung von Teileigentum (Speicher) in Wohnungseigentum
2. Die nach Vereinbarung noch einzuholende Baugenehmigung ist keine Einschränkung der vorweggenommenen Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung

Normenkette

§§ 1, 8, 10 Abs. 2 WEG; § 19 GBO

Kommentar

1. In der Gemeinschaftsordnung war vereinbart, dass der Eigentümer einer Wohnung mit Speicher berechtigt sei, den über seiner Wohnung liegenden Speicher zu einer selbstständigen Eigentumswohnung auszubauen, wenn auch im Rahmen der baurechtlichen Bestimmungen nach noch einzuholender Baugenehmigung und auf eigene Rechnung und eigenes Risiko. Gleichzeitig wurde ihm das Recht eingeräumt, daran Wohnungs- oder Teileigentum zu bilden, und zwar unter Aufteilung des Miteigentumsanteils seiner Wohnung und/oder Teileigentumseinheit, zu der der Speicher gehört.

2. Im grundbuchrechtlichen Beschwerdeverfahren stellte der Senat u.a. heraus, dass hier durch die Gemeinschaftsordnung die Mitwirkung der Wohnungseigentümer bei der Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt abbedungen worden sei (BayObLG, ZMR 2000 S. 468). Damit durfte nach Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung der betreffende Eigentümer auch die Räumlichkeit mit der Zweckbestimmung als Speicher zu einer selbstständigen Eigentumswohnung ausbauen. Insoweit war es ihm freigestellt, auch die Zweckbestimmung der Speicherräume dahin abzuändern, dass diese zu Wohnzwecken genutzt werden könnten.

   Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob sich der betreffende Eigentümer im Rahmen der baurechtlichen Bestimmungen bewegt, denn die Ordnungsmäßigkeit des tatsächlich vorgenommenen (oder geplanten) Umbaus entsprechend den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung ist keine Frage grundbuchrechtlich notwendiger Zustimmung (BayObLG, DNotZ 1999 S. 210/212), sondern eine solche, die sich nur im Verhältnis der Eigentümer untereinander stellt und die dingliche Rechtslage nicht verändert (BGH, DNotZ 1990 S. 259). Nächstliegende Bedeutung der Vereinbarungsklausel ist es demnach auch nicht, dass bereits die Befugnis zur Umwandlung ("Wohnungs- oder Teileigentum zu bilden") ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer von der Erfüllung baurechtlicher Bestimmungen nach Maßgabe einer Baugenehmigung abhängen sollte. Vielmehr ist diese Befugnis auch nach dem Aufbau der Klausel von den baurechtlichen Gegebenheiten unabhängig eingeräumt, zumal die Regelung sonst leerliefe, weil sie im Grundbuchverfahren untauglich wäre.

3. Wenn das Grundbuchamt auf die weiterhin getroffene Vereinbarung verweist, dass jeder Eigentümer verpflichtet sei, auf Verlangen des ausbauberechtigten Eigentümers bei der Begründung von Wohnungseigentum an den ausgebauten, sondereigentumsfähigen Räumen mitzuwirken, ist diese Regelung ersichtlich eine Auffangklausel. Dies folgt auch aus der anschließend vereinbarten Einschränkung "soweit seine Mitwirkung erforderlich ist, z.B. zur Erlangung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung und bei den notwendigen Vereinbarungen, Bewilligungen und Anträgen für den grundbuchamtlichen Vollzug". Dabei ist zu berücksichtigen, dass dem Ausbauberechtigten auch sonst notwendige Änderungen am Gemeinschaftseigentum vereinbarungsgemäß gestattet werden, soweit sie nicht über das erforderliche Maß unverhältnismäßig hinausgehen; läge ein derartiger Fall vor, wäre die Mitwirkung der übrigen Eigentümer allerdings unerlässlich.

   Vorliegend haben jedoch die Eigentümer der Umwandlung des fraglichen Speichers in Wohnraum vorab bereits durch die getroffenen Vereinbarungen zugestimmt.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 05.07.2013, 34 Wx 155/13