Bildung getrennter Instandhaltungsrücklagen ohne entsprechende Legitimation in der Teilungserklärung ist nicht zulässig
  
Begriff

Sieht die Teilungserklärung die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vor, ist ein Beschluss unwirksam, wonach getrennte Rücklagen gebildet werden sollen (LG Düsseldorf, Urteil v. 16.4.2014, 25 S 141/13).

Teilungserklärung sieht Bildung einer Instandhaltungsrücklage vor

Wie allgemein üblich, hatte auch die vorliegende Teilungserklärung die Bildung einer Instandhaltungsrücklage vorgesehen. Die Wohnanlage besteht aus einem Wohngebäude mit 28 Wohnungen sowie einer hiervon baulich getrennten, nicht überbauten Tiefgarage mit 46 Pkw-Stellplätzen. Die Wohnungseigentümer hatten in der Vergangenheit entgegen der maßgeblichen Bestimmung der Teilungserklärung eine für Wohngebäude und Tiefgarage getrennte Instandhaltungsrücklage gebildet und zusätzlich noch eine "Instandhaltungsrücklage-Waschmaschine". Letztlich also existierten 3 Rücklagen. Nunmehr hatten sie beschlossen, diese 3 Rücklagen zusammenzuführen, sodass nur noch eine Rücklage bestehen würde. Einer der Eigentümer hat diesen Beschluss angefochten. Er ist Eigentümer lediglich eines Tiefgaragenstellplatzes. Der anfechtende Eigentümer ist der Ansicht, durch die beschlossene Auflösung der getrennten Rücklagen und Bildung einer einheitlichen Rücklage würden er und weitere Teileigentümer lediglich eines Stellplatzes unangemessen benachteiligt, da hiermit eine Reduzierung ihres Anteils an der Gesamtrücklage verbunden sei. Die für Wohngebäude, Waschmaschine und Tiefgarage gebildeten Beträge hätten nämlich auf unterschiedlichen Verteilerschlüsseln beruht. Bei nunmehriger einheitlicher Rücklage bestehe nur noch ein Anteil in Höhe von ca. 500 EUR, obwohl tatsächlich über das 4-Fache an Beiträgen gezahlt worden sei. Diese Auffassung konnten die Richter allerdings nicht teilen und wiesen die Klage ab.

Getrennte Rücklagenbildung verstößt gegen Regelung in der Teilungserklärung

Die in der Vergangenheit praktizierte getrennte Rücklagenbildung hatte wegen Verstoßes gegen die Teilungserklärung gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen. Ein entsprechender Beschluss über die Bildung getrennter Rücklagen wäre nichtig gewesen. Insoweit entspricht ein Beschluss, in Übereinstimmung mit den Regelungen der Teilungserklärung wieder eine einheitliche Rücklage zu bilden, selbstverständlich den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Bildung einer einheitlichen Rücklage führt auch nicht zu einer unbilligen Benachteiligung des Stellplatz-Teileigentümers. Es ist zwar rechnerisch zutreffend, dass er zu der zukünftig einheitlich zu führenden Instandhaltungsrücklage einen Beitrag geleistet hat, der höher ist als der Beitrag, den er bei zutreffender Anwendung der Teilungserklärung hätte leisten müssen. Auch trifft es zu, dass sich sein rechnerischer Anteil an der Instandhaltungsrücklage durch die Zusammenführung der bisher getrennt ausgewiesenen Rücklagen verringert.

Keine unbillige Benachteiligung

Dies führt allerdings nicht zu einer unbilligen Benachteiligung, denn einerseits ist diese rechnerische Verringerung des Anteils des anfechtenden Stellplatzeigentümers bedingt durch seine Zahlungen auf bestandskräftig beschlossene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen. Aufgrund der Bestandskraft dieser Wirtschaftspläne und Abrechnungen sind die sich im Nachhinein als überhöht darstellenden Zahlungen hinzunehmen. Eine nachträgliche Erstattung oder ein Ausgleich dieser Überzahlungen würde die Bestandskraft der Beschlüsse durchbrechen. Eine solche Durchbrechung der Bestandskraft ist im Wohnungseigentumsrecht grundsätzlich nicht vorgesehen. Andererseits war weiter zu berücksichtigen, dass in der Vergangenheit Instandsetzungsmaßnahmen des Wohnungsgebäudes über die Instandhaltungsrücklage eben des Wohngebäudes abgewickelt wurden und entsprechend Instandsetzungsmaßnahmen die Tiefgarage betreffend über die Instandhaltungsrücklage der Tiefgarage. Insoweit ergibt sich nicht zwangsweise eine Schlechterstellung der Stellplatzeigentümer, da sie bei zutreffender Kostenverteilung dann nämlich höhere Kosten zu tragen gehabt hätten.

Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Letztlich kam es hierauf aber auch nicht an. Entscheidend ist allein, dass die 3 rechnerisch getrennt aufgeführten Instandhaltungsrücklagen sämtlich dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft als selbstständigem Rechtssubjekt unterfallen und damit insgesamt der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen. Durch die beschlossene Zusammenlegung entfällt allein die bisher unzulässigerweise vorgenommene rechnerische Trennung der Instandhaltungsrücklagen.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

So sich ggf. im Einzelfall auch einmal die Bildung getrennter Instandhaltungsrücklagen wegen der Besonderheiten einer Wohnanlage anbietet, muss die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Legitimation hierfür vorsehen. Ist dies nicht der Fall, entspricht ein Beschluss über eine Aufhebung der vereinbarungswidrigen Vorgehensweise selbstverständlich ordnungsmäßiger Verwaltung.

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