BGH Urteil vom 22.09.2004 - VIII ZR 360/03 | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Leitsatz (amtlich)

Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verständigen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so dass sie als einheitliche Regelung erscheinen (im Anschluss an BGH v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03, BGHReport 2004, 1334 ).

Normenkette

BGB § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 535 Abs. 1 S. 2; BGB a.F. § 536; AGBG § 9 Abs. 1, 2 Nr. 1

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 11.11.2003; Aktenzeichen 13 S 209/03)

AG Dinslaken

Tenor

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 13. Zivilkammer des LG Duisburg v. 11.11.2003 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Beklagten hatten von dem Kläger ein Einfamilienhaus mit Garten in D. gemietet. Der Mietvertrag v. 15.7.1991 enthielt u.a. folgende formularvertragliche Regelungen:

"§ 10 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

...

3. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen.

...

§ 22 Beendigung des Mietverhältnisses

...

2. Die fälligen Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach Maßgabe des § 10 auszuführen. ...

Der Mieter hat dem Vermieter den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen."

Das Mietverhältnis endete am 31.5.2002; die Beklagten räumten das Grundstück. Mit Schreiben v. 8.7.2002 forderten die Prozessbevollmächtigten des Klägers die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 21.7.2002 zur Beseitigung verschiedener Mängel auf und kündigten an, nach Fristablauf Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Dieser Aufforderung kamen die Beklagten nicht nach.

Anschließend veräußerte der Kläger das Grundstück. Am 20.8.2002 besichtigte ein von dem Kläger mit der Schadensfeststellung und -bewertung beauftragter Sachverständiger das Grundstück. Zu diesem Zeitpunkt hatten die Erwerber des Wohnhauses bereits mit Sanierungsarbeiten begonnen; nachfolgend entkernten sie das Haus. Die Erwerber wurden am 18.11.2002 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob die von dem Kläger behaupteten zahlreichen Zustandsveränderungen und Schäden an dem Hausgrundstück vorhanden bzw. ob sie von den Beklagten verursacht worden und zu vertreten sind. Der Kläger beziffert seine Ansprüche auf insgesamt 22.289,84 EUR; dieser Betrag setzt sich wie folgt zusammen:

Renovierungskosten	22.051,57 EUR
Gutachterkosten	812,00 EUR
Miet- und Nebenkostenforderungen	2.118,00 EUR
Insgesamt	24.981,57 EUR
abzgl. verzinster Kaution	2.691,73 EUR
Restforderung	22.289,84 EUR

Diesen Betrag - nebst Zinsen - hat der Kläger mit der Klage geltend gemacht. Er hat die Klageschrift am 28.11.2002 bei Gericht eingereicht. Mit Schreiben v. 2.12.2002 hat das AG den Kläger aufgefordert, einen Gerichtskostenvorschuss einzuzahlen. Die Vorschusszahlung ist spätestens am 9.12.2002 bei Gericht eingegangen. Die Klageschrift ist den Beklagten am 21.12.2002 zugestellt worden. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben. Das AG hat die Klage abgewiesen. Das LG hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung u.a. in NJW-RR 2004, 161 (LG Duisburg v. 11.11.2003 - 13 S 209/03) veröffentlicht ist, hat ausgeführt:

Die Klageforderung sei entgegen der Auffassung des AG zwar nicht verjährt. Jedoch bestehe der vom Kläger geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen einer Verschlechterung und Veränderung der Mietsache sowie wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht; daher sei auch der Anspruch auf Erstattung der Gutachterkosten nicht begründet.

Der auf Naturalrestitution bzw. auf Ersatz des zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrags gerichtete Schadensersatzanspruch wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache sei infolge der Veräußerung des Grundstücks untergegangen; der Kläger habe den Anspruch auch nicht vor dem Eigentumsübergang an die Erwerber abgetreten. Er könne daher nur noch einen Entschädigungsanspruch in Geld gem. § 251 BGB geltend machen. Einen Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung der Mietsache habe der Kläger jedoch nicht dargelegt. Er habe eine Einbuße bei dem erzielten Kaufpreis allein mit der Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen, nicht aber mit Schäden an der Mietsache begründet.

Ein Schadensersatzanspruch wegen der Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen stehe dem Kläger nicht zu. Der Mietvertrag enthalte keine wirksame Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Beklagten. § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags sei nicht i.S.d. Angabe einer Richtlinie für den Renovierungsturnus, sondern der Vereinbarung von starren Renovierungsfristen zu verstehen, da der Mieter zur Renovierung spätestens nach Ablauf der genannten Fristen verpflichtet werde und der Grad der Abnutzung lediglich eine frühere Renovierungspflicht begründen solle. Der Nachweis, dass trotz Fristablaufs eine Renovierungsbedürftigkeit noch nicht bestehe, werde dem Mieter weder gem. § 10 noch gem. § 22 Nr. 2 des Mietvertrags eröffnet. Vielmehr werde dem Mieter nach § 22 Nr. 2 Abs. 2 bei Mietende die Pflicht auferlegt, den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen. Dies bestätige, dass es nach den vertraglichen Vereinbarungen für die Renovierungspflicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf nicht ankommen solle, da in diesem Fall der Zeitpunkt und Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen unerheblich wären. Diese Regelung benachteilige den Mieter unangemessen; sie sei daher gem. § 9 AGBG unwirksam. Die Unwirksamkeit dieser Klausel führe zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen.

II.

Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass dem Kläger kein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zusteht, da die Beklagten zu deren Ausführung nicht verpflichtet sind. § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags v. 15.7.1991 ist gem. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (nunmehr § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, da die Formularklausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

a) Das Berufungsgericht hat die in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene Fälligkeitsregelung, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist, zu Recht als Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt. Diese Auslegung unterliegt der uneingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht, da der vom Verlag Haus und Grund GmbH herausgegebene Formularmietvertrag über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGH v. 19.9.1986 - V ZR 72/85, BGHZ 98, 256 [258] = BGH v. 19.9.1986 - V ZR 72/85, MDR 1987, 130; v. 5.11.1996 - XI ZR 274/95, BGHZ 134, 42 [45]). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zu Grunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGH v. 17.12.1987 - VII ZR 307/86, BGHZ 102, 384 [389 f.] = MDR 1988, 401).

Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht die in § 10 Ziff. 3 enthaltene Regelung zutreffend als "starren" Fristenplan ausgelegt. Die formularvertragliche Klausel ist aus der Sicht eines verständigen Mieters so zu verstehen, dass die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf der dort genannten Zeiträume von drei, fünf oder sieben Jahren fällig werden. Auf den Grad der Abnutzung der gemieteten Räume kommt es danach allein hinsichtlich einer möglichen Verkürzung der Renovierungsfristen an; für eine entsprechende Verlängerung ist nach der getroffenen Regelung hingegen kein Raum, da der Fristenplan insoweit keine Ausnahme zulässt und mithin verbindlich ist.

b) In dieser Auslegung ist die in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene Fälligkeitsregelung unwirksam, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat. Der Senat hat in einer nach Erlass des Berufungsurteils und Einlegung der Revision ergangenen Entscheidung (BGH, Urt. v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03, BGHReport 2004, 1334 = NJW 2004, 2586) ausgeführt, dass eine formularvertragliche Klausel, die einen "starren" Fristenplan mit Renovierungsintervallen von zwei Jahren für Küche, Bad und Toilette und von fünf Jahren für alle übrigen Räume vorsieht, gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam ist, da sie im Einzelfall dazu führen kann, dass der Mieter Schönheitsreparaturen auch dann auszuführen hat, wenn ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht (vgl. im einzelnen BGH, Urt. v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03, BGHReport 2004, 1334 = NJW 2004, 2586, unter II 2). Dass die in § 10 Ziff. 3 des vorliegenden Mietvertrages aufgeführten Fristen demgegenüber zum Teil länger bemessen sind und den in § 7 Fn. 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedr. bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., vor § 535 Rz. 87) angegebenen Renovierungsintervallen entsprechen, wonach Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" nach Ablauf dieser Zeiträume erforderlich sein werden, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Auch nach Ablauf der Renovierungsintervalle von drei, fünf und sieben Jahren kann es im Einzelfall an einem tatsächlichen Renovierungsbedarf fehlen (vgl. insoweit auch BGH, Urt. v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03, BGHReport 2004, 1334 = NJW 2004, 2586, a.a.O., unter II 2b). Dies ist in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags im Unterschied zu der in § 7 des Mustermietvertrags enthaltenen Regelung, die keine "starren" Renovierungsintervalle vorgibt, nicht berücksichtigt.

c) Auch die in § 10 Ziff. 1 enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ist unwirksam. Das Berufungsgericht hat mit Recht zwischen der in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltenen Fristenbestimmung und der Verpflichtung zur Durchführung der "turnusmäßig wiederkehrenden" Schönheitsreparaturen (§ 10 Ziff. 1) einen inneren Zusammenhang gesehen, der eine Aufrechterhaltung der Schönheitsreparaturverpflichtung ausschließt. Zwar sind die Regelungen in unterschiedlichen Vertragsklauseln enthalten. Aus der Sicht eines verständigen Mieters bestimmt sich der Umfang der in Ziff. 1 geregelten Schönheitsreparaturverpflichtung jedoch nach dem in Ziff. 3 enthaltenen (starren) Fristenplan, so dass die beiden Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft sind. Bliebe die in § 10 Ziff. 1 dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung ohne den Fristenplan bestehen, würde sie mithin aus der Sicht des Mieters inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten. Dies wäre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (vgl. BGH, Urt. v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03, BGHReport 2004, 1334 = NJW 2004, 2586, unter II 3).

2. Die Revision rügt dagegen mit Erfolg, dass das Berufungsgericht weiter gehende Schadensersatzansprüche des Klägers mit rechtsfehlerhafter Begründung verneint hat.

a) Das Berufungsgericht ist zunächst zu Recht der Auffassung, dass Schadensersatzansprüche des Klägers nicht gem. § 548 Abs. 1 BGB verjährt sind, da die Verjährung vor Ablauf der Verjährungsfrist von sechs Monaten gehemmt wurde (§ 209 BGB). Die Verjährungsfrist wurde frühestens mit der Rückgabe der Mietsache am 31.5.2002 in Lauf gesetzt; sie endete mithin nicht vor Montag, dem 2.12.2002. Gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB wird die Verjährung u.a. durch die Erhebung der Klage auf Leistung gehemmt. Zwar wurde die Klage erst durch Zustellung der Klageschrift an die Beklagten am 21.12.2002, mithin unter Umständen nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist, erhoben (§ 253 Abs. 1 ZPO). Die Wirkung der Zustellung tritt jedoch gem. § 167 ZPO (vor dem 1.7.2002: § 270 Abs. 3 ZPO) bereits mit dem Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt.

Diese Voraussetzung ist erfüllt. Die Verjährung wurde mit Einreichung der Klageschrift am 28.11.2002 und damit vor Ablauf der Verjährungsfrist gehemmt. Eine Klage ist "demnächst" zugestellt, wenn die Partei und ihr Prozessbevollmächtigter unter Berücksichtigung der Gesamtumstände alles Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan haben. Dies ist nicht der Fall, wenn die Partei, der die Fristwahrung obliegt, oder ihr Prozessbevollmächtigter durch nachlässiges, wenn auch nur leicht fahrlässiges Verhalten zu einer nicht bloß geringfügigen Zustellungsverzögerung beigetragen haben; als geringfügig sind i.d.R. Zustellungsverzögerungen bis zu 14 Tagen anzusehen (BGH, Urt. v. 9.11.1994 - VIII ZR 327/93, MDR 1995, 307 = NJW-RR 1995, 254, unter II 2a m.w.N..; Urt. v. 20.4.2000 - VII ZR 116/99, MDR 2000, 897 = NJW 2000, 2282, unter II 1 m.w.N., jew. zu § 270 Abs. 3 ZPO). Dabei kann offen bleiben, ob der Kläger verpflichtet war, den Gerichtskostenvorschuss nach § 65 Abs. 1 S. 1 GKG a.F. (nunmehr § 12 Abs. 1 S. 1 GKG) vor einer entsprechenden Aufforderung durch das Gericht zu zahlen, was das Berufungsgericht verneint hat. Die Verzögerung, die infolge der zunächst unterbliebenen Zahlung der Gerichtsgebühren eingetreten ist, war jedenfalls geringfügig. Der Kläger hat die Klageschrift am 28.11.2002 bei Gericht eingereicht; die Vorschusszahlung ist spätestens am 9.12.2002 bei Gericht eingegangen. Selbst wenn man auf diesen Zeitraum und nicht lediglich auf die seit Ablauf der Verjährungsfrist verstrichene Zeit abstellt (vgl. BGH, Urt. v. 18.5.1995 - VII ZR 191/94, MDR 1995, 844 = NJW 1995, 2230 = WM 1995, 1413, unter II 2c m.w.N.), beträgt die Verzögerung lediglich elf Tage. Die nach der Vorschusszahlung eingetretene weitere Verzögerung bis zur Klagezustellung ist dem Kläger nicht zuzurechnen; sie bleibt daher entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Ansicht der Beklagten außer Betracht (vgl. BGH, Urt. v. 20.4.2000 - VII ZR 116/99, MDR 2000, 897 = NJW 2000, 2282). Die Klageschrift wurde daher noch "demnächst" i.S.d. § 167 ZPO zugestellt.

b) Das Berufungsgericht durfte jedoch mit der von ihm gegebenen Begründung einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigungen und Veränderungen der Mietsache nicht verneinen.

aa) Zutreffend ist das Berufungsgericht der Auffassung, dass Schadensersatzansprüche wegen einer vom Kläger behaupteten Beschädigung der Sache, die gem. § 249 S. 2 BGB a.F. (nunmehr § 249 Abs. 2 S. 1 BGB) auf Ersatz des zur Herstellung erforderlichen Geldbetrags gerichtet sind, mit der Veräußerung des Hausgrundstücks untergegangen sind. Der Zahlungsanspruch nach § 249 S. 2 BGB a.F. ist nur eine besondere Form des Herstellungsanspruchs gem. § 249 S. 1 BGB a.F. (nunmehr § 249 Abs. 1 BGB) und daher von der Möglichkeit einer Wiederherstellung der beschädigten Sache abhängig. Veräußert der Eigentümer sein beschädigtes Hausgrundstück, bevor er den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag erhalten hat, so wird die Herstellung mit der Folge unmöglich, dass der Anspruch aus § 249 S. 2 BGB a.F. erlischt (BGH v. 2.10.1981 - V ZR 147/80, BGHZ 81, 385 = MDR 1982, 130; v. 4.5.2001 - V ZR 435/99, BGHZ 147, 320 [322] = MDR 2001, 986 = BGHReport 2001, 584, jew. V. Zivilsenat; anders - jedoch auf diese Fallgruppe beschränkt - für den Ersatz fiktiver Reparaturkosten beim Verkauf eines beschädigten Kraftfahrzeugs der VI. Zivilsenat, BGHZ 66, 239; BGH, Urt. v. 5.3.1985 - VI ZR 204/83, MDR 1985, 748 = NJW 1985, 2469 unter I m.w.N.). Der Anspruch aus § 249 S. 2 BGB a.F. erlischt dagegen nicht, wenn er spätestens mit Wirksamwerden der Eigentumsübertragung an den Erwerber des Grundstücks abgetreten wird (BGH v. 4.5.2001 - V ZR 435/99, BGHZ 147, 320 [323 ff.] = MDR 2001, 986 = BGHReport 2001, 584); eine Abtretung des Herstellungsanspruchs an die Erwerber liegt nach den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht vor. Erlischt der Herstellungsanspruch, kann der Geschädigte, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, Kompensation seines Schadens nach § 251 Abs. 1 BGB verlangen (BGH v. 2.10.1981 - V ZR 147/80, BGHZ 81, 385 = MDR 1982, 130; BGH v. 4.5.2001 - V ZR 435/99, BGHZ 147, 320 [322] = MDR 2001, 986 = BGHReport 2001, 584).

bb) Das Berufungsgericht hat insoweit jedoch nicht berücksichtigt, dass diese Grundsätze nicht anzuwenden sind, wenn der Geschädigte auf Grund der Verletzung vertraglicher Verpflichtungen Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangt, wie es vorliegend in Betracht kommt (vgl. nachfolgend cc). In diesem Fall geht es nicht um den Rechtsgüterschutz durch Naturalrestitution gem. § 249 BGB, sondern um Ersatz des Schadens, der dem Kläger infolge der nicht ordnungsgemäßen Erfüllung entsteht. Der Gläubiger kann verlangen, wirtschaftlich so gestellt zu werden, wie er stehen würde, wenn der Schuldner den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte (BGH, Urt. v. 27.5.1998 - VIII ZR 362/96, MDR 1998, 954 = NJW 1998, 2901 = WM 1998, 1784, unter II 2a m.w.N.). Der Schaden kann im Einzelfall allerdings auch nach den erforderlichen Reparaturkosten berechnet werden (vgl. BGH v. 23.6.1989 - V ZR 40/88, BGHZ 108, 156 [160] = MDR 1989, 1088; Urt. v. 26.1.1983 - VIII ZR 227/81, MDR 1983, 573 = NJW 1983, 1424 = WM 1983, 363, unter 2a). Auf die Berechnung des auf vertraglicher Grundlage beruhenden Nichterfüllungsschadens hat es grundsätzlich keinen Einfluss, wenn der Gläubiger die Sache nachfolgend veräußert (vgl. BGH v. 6.11.1986 - VII ZR 97/85, BGHZ 99, 81 [84 ff.] = MDR 1987, 309 zu § 635 BGB a.F.; Beschl. v. 10.6.1998 - V ZR 324/97, MDR 1998, 1091 = NJW 1998, 2905 = WM 1998, 1783 zu § 463 BGB a.F.; OLG Düsseldorf v. 1.12.1988 - 10 U 33/88, OLGZ 1989, 252 [253] = MDR 1989, 262 zu § 326 Abs. 1 BGB a.F.).

cc) Ob und ggf. in welchem Umfang dem Kläger ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung zusteht, vermag der Senat nicht zu prüfen, da das Berufungsgericht zu den tatsächlichen Grundlagen eines solchen Anspruchs bisher keine Feststellungen getroffen hat. Nach dem schriftsätzlichen Vorbringen des Klägers kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass er - abgesehen von Ansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, die nicht begründet sind (oben 1) - Ersatz seines Nichterfüllungsschadens begehrt. Der Kläger verlangt u.a. Ersatz von Kosten zur Wiederherstellung des zu Beginn des Mietverhältnisses bestehenden Zustands (vgl. § 546 Abs. 1 BGB). Ein solcher Schadensersatzanspruch, der gem. § 326 BGB a.F. auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens gerichtet ist (BGH v. 16.3.1988 - VIII ZR 184/87; BGHZ 104, 6 [10 f.] = MDR 1988, 668; v. 12.4.1989 - VIII ZR 52/88, BGHZ 107, 179 [183 f.] = MDR 1989, 808), wäre nicht infolge der Veräußerung des Hausgrundstücks untergegangen.

dd) Des weiteren durfte das Berufungsgericht den Schadensersatzanspruch des Klägers, soweit er wegen Beschädigungen der Mietsache Ersatz der Herstellungskosten verlangt, nicht mit der Begründung verneinen, er habe einen Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung (§ 251 Abs. 1 BGB) nicht dargelegt. Im Berufungsurteil ist hierzu ausgeführt, der Kläger habe den behaupteten Wertverlust des Grundstücks allein auf das Unterlassen der Durchführung von Schönheitsreparaturen seitens der Beklagten bezogen; hingegen habe er nicht dargetan, dass auch die behaupteten Schäden an der Mietsache zu einem bezifferbaren Kaufpreisverlust geführt hätten.

Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht hierbei wesentliches Vorbringen des Klägers übergangen hat (§ 286 ZPO). Der Kläger hat seinen Anspruch, wie die Revision zutreffend aufzeigt, nicht nur mit dem Unterlassen von Schönheitsreparaturen begründet, sondern (auch) mit dem "Zustand" des Wohnhauses. Diese allgemein gehaltene Umschreibung schließt Beschädigungen der Mietsache ein. Dieses Vorbringen durfte das Berufungsgericht auch nicht mit der Erwägung unberücksichtigt lassen, der Zustand des Hauses sei für die Erwerber kein Grund gewesen, über den Kaufpreis zu verhandeln. Denn der Kläger hat den behaupteten Wertverlust mit einer entgangenen, anderweitigen Veräußerungsmöglichkeit begründet.

Der Kläger hat hierzu schriftsätzlich u.a. vorgetragen, er habe auf Grund des "Zustands des Hauses" seine Kaufpreisforderung von 320.000 DM (163.613,40 EUR nicht durchsetzen können. Die Eheleute S. seien nach einer ersten Besichtigung des zu diesem Zeitpunkt noch von den Beklagten bewohnten Hauses bereit gewesen, diesen Kaufpreis zu zahlen. Nach der Räumung seitens der Beklagten hätten sie das Haus am 2. oder 3.6.2003 nochmals besichtigt; "auf Grund der Feststellung des Zustands des Hauses" hätten sie, wie der Kläger unter Benennung der Eheleute S. als Zeugen vorgetragen hat, vom Abschluss des Kaufvertrags Abstand genommen. Letztlich habe das Haus nur zu einem Kaufpreis von 145.000 EUR verkauft werden können, so dass er eine Kaufpreiseinbuße von 18.613,40 EUR erlitten habe. Des Weiteren hat der Kläger unter Beweisantritt vorgetragen, ein höherer Kaufpreis habe nicht erzielt werden können, da auf Grund des Zustands des Hauses keine weiteren Interessenten zu einem höheren Kaufpreis hätten gefunden werden können.

Sofern das Berufungsgericht den Vortrag des Klägers insoweit als unklar oder missverständlich angesehen haben sollte, hätte es ihm, wie die Revision zu Recht rügt, Gelegenheit geben müssen, seinen Sachvortrag zu verdeutlichen (§ 139 Abs. 1 ZPO). Ausweislich der Revisionsbegründung hätte der Kläger dann klargestellt, dass er einen um 18.613,40 EUR höheren Kaufpreis bereits dann erzielt hätte, wenn das Objekt "nur" renovierungsbedürftig gewesen wäre. Der nach den Gründen des Berufungsurteils dem Kläger in der Berufungsverhandlung erteilte Hinweis, es erscheine fraglich, ob im Hinblick auf den Verkauf des Mietobjektes die Darlegungen zum Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mietsache ausreichend seien, genügte hierfür nicht.

III.

Da es weiterer Feststellungen bedarf, ist das Berufungsurteil aufzuheben, und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 S. 1 ZPO).