Tatbestand

(a) ›... Der Senat hat sich inzwischen in seinen Urteilen vom 26. Januar 1989 (BGHZ 106, 323 = WM 1989, 386 [hier: I (147) 243 a-c]) und vom 6. Juli 1989 (BGHZ 108, 224 = WM 1989, 1350 [hier: I (147) 246 c-d]) grundsätzlich zur Haftung der Gemeinde (§ 839 BGB i. V. m. Art. 34 GG) für die Überplanung von ›Altlasten‹ geäußert. Er hat dort entschieden, daß die Amtsträger einer Gemeinde die Amtspflicht haben, bei der Aufstellung von Bebauungsplänen Gesundheitsgefährdungen zu verhindern, die den zukünftigen Bewohnern des Plangebiets aus dessen Bodenbeschaffenheit drohen (dort: wegen Verunreinigungen des Bodens durch ›Altlasten‹ aus einer ehemaligen Nutzung als Mülldeponie). Diese Amtspflicht besteht jedenfalls gegenüber demjenigen als ›Dritten‹, der ein nach der planerischen Ausweisung dem Wohnen dienendes Grundstück mit noch zu errichtendem Wohnhaus erwirbt. Die Haftung wegen einer Verletzung dieser Amtspflicht umfaßt auch Vermögensschäden, die die Erwerber dadurch erleiden, daß sie im Vertrauen auf eine ordnungsgemäße Planung Wohnungen errichten oder kaufen, die nicht bewohnbar sind.

Diese Grundsätze gelten uneingeschränkt auch für Bodenverunreinigungen aus einer früheren industriellen Nutzung. Das BerGer. hat daher zu Recht angenommen, daß die planerische Ausweisung des hier in Rede stehenden ehemaligen Zechen- und Industriegeländes zu Wohnzwecken eine Amtspflichtverletzung der Ratsmitglieder der Bekl. dargestellt hat. ...

Die bisherigen Senatsentscheidungen zur Haftung der Gemeinde für die Überplanung von Altlasten hatten jeweils Grundstücke betroffen, die selbst kontaminiert und deshalb unbewohnbar (BGHZ 106, 323) oder unbebaubar (BGHZ 108, 224) waren. ...

(b) Die in § 1 Abs. 6 Satz 2 BBauG 1976 jetzt § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 bis 9 BauGB) enthaltenen Planungsleitlinien dienen dem Ziel, eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten (Satz 1 aaO.). Die Pflicht, diese Grundsätze zu berücksichtigen, obliegt den Amtsträgern der planenden Gemeinde daher in erster Linie gegenüber der Allgemeinheit. Eine mit der Sanktion des Schadensersatzes bewehrte Amtspflicht gegenüber dem einzelnen planbetroffenen Bürger wird dadurch Ä zumindest im Grundsatz Ä nicht geschaffen. Die aus diesem allgemeinen Schutzzweck herausgehobene Pflicht, auch die Individualinteressen der Planbetroffenen zu wahren, besteht jedoch hinsichtlich des Gebots, bei der Bauleitplanung die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Dieses Gebot soll nicht nur dem Schutz der Allgemeinheit dienen. Es bezweckt vielmehr auch den Schutz gerade der Personen, die in dem konkreten, von der jeweiligen Bauleitplanung betroffenen Plangebiet wohnen werden. Diese Personen müssen sich darauf verlassen können, daß ihnen zumindest aus der Beschaffenheit des Grund und Bodens keine Gefahren für Leben und Gesundheit drohen. Dieser Personenkreis ist daher ›Dritter‹ und Adressat der genannten Amtspflicht (BGHZ 106, 323 [332]).

Diese Ausnahme von dem Grundsatz, daß die Planung der Allgemeinheit zu dienen bestimmt ist, rechtfertigt sich aus der überragenden Bedeutung der Rechtsgüter von Leben und Gesundheit. Daraus ergibt sich jedoch eine Eingrenzung des Kreises der geschützten Dritten dahin, daß Personen, bei denen eine Gefährdung von Leben und Gesundheit nicht besteht und die auch nicht die Verantwortung dafür tragen, daß die von ihnen errichteten Bauten von Gesundheitsgefahren frei sind (vgl. dazu BGHZ 108, 224), nicht in den Schutzbereich der hier in Rede stehenden Amtspflicht fallen. Schadensersatzansprüche des Planbetroffenen sind daher nicht bereits dann

begründet, wenn sein Grundstück selbst von Schadstoffen unbelastet ist, aber die ›Wohnqualität‹ (lediglich) dadurch beeinträchtigt wird, daß es in der Nachbarschaft oder Umgebung schadstoffbelasteter Grundstücke liegt. Nachteile, die sich darin erschöpfen, daß die betroffenen schadstoffbelasteten Nachbargrundstücke abgesperrt werden müssen, Nachbarhäuser unbewohnbar sind und Umwege erforderlich werden, reichen für sich allein nicht aus, um den Betroffenen, der sie erleidet, in den Kreis der geschützten Dritten einzubeziehen; dieser Schutzbereich beschränkt sich vielmehr auf diejenigen Personen, die selbst Gesundheitsgefahren ausgesetzt sind oder die für die gesunden Wohnverhältnisse in sonstiger Weise verantwortlich sind. ...

Ist [im Streitfall] zu unterstellen, daß das von den Kl. errichtete Wohnhaus nicht aus gesundheitlichen Gründen unbewohnbar ist, so ist der ihnen erwachsene Schaden nicht ein solcher, der vom Schutzzweck der auf Abwehr von Gesundheitsgefahren gerichteten Amtspflicht umfaßt wird. Zwar soll die Pflicht, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu beachten, nicht ausschließlich die Gesundheit der Eigentümer der Grundstücke im Plangebiet schützen. Vielmehr hat der Senat in den früheren Entscheidungen (aaO.) auch solche Vermögensverluste als ersatzfähig angesehen, die die Grundstückseigentümer, Erwerber und Bauherren dadurch erleiden, daß sie im Vertrauen auf eine ordnungsgemäße gemeindliche Planungsentscheidung Wohnungen errichten oder kaufen, die wegen der in ihnen drohenden Gesundheitsgefahren nicht bewohnbar sind. Bei solchen Schäden besteht indes eine unmittelbare Beziehung zu der Gesundheitsgefährdung. Sie werden nämlich gerade dadurch verursacht, daß die vom Boden ausgehende Gefahr zum völligen Ausschluß der Nutzungsmöglichkeit der .. Häuser führt.

(c) Hier dagegen ist .. die ›Wohnqualität‹ des bebauten Grundstücks der Kl. lediglich dadurch beeinträchtigt, daß es in der Nachbarschaft des belasteten Bodens liegt, ohne jedoch selbst die Quelle einer Gesundheitsgefährdung zu sein. Die hierdurch eingetretene Wertminderung stellt mithin einen reinen Vermögensschaden dar, bei dem es an einem unmittelbaren Bezug zu der Gesundheitsgefahr in dem vorbezeichneten Sinne fehlt. Dieses individuelle Vermögensinteresse wird für sich allein genommen durch die Pflicht, bei der Planung die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen, nicht geschützt. Zwar hätte das Plangebiet nicht für Wohnzwecke ausgewiesen werden dürfen. Diese Pflichtverletzung vermag indes, soweit sie nicht solche Belange betrifft, die in ihren Schutzbereich fallen, Schadensersatzansprüche auch dann nicht zu begründen, wenn die Schädigung des Betroffenen bei amtspflichtgemäßem Verhalten vermieden worden wäre. Dabei verkennt der Senat nicht, daß die betroffenen Bauherren auf diese Weise erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen ausgesetzt sein können, etwa wenn ihre Grundstücke ihre Werthaltigkeit als ausreichende Sicherung für die aufgenommenen Baukredite einbüßen. Das Planungsschadensrecht des Bundesbaugesetzes (jetzt: des Baugesetzbuchs) bietet jedoch für den Ausgleich solcher Schäden keine Anspruchsgrundlage. Das berechtigte Vertrauen auf den Bestand eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans wird zwar nach Maßgabe des § 39 j BBauG 1976 (jetzt § 39 BauGB) geschützt. Die dortige Entschädigungsregelung ist hier indes nicht einschlägig, wobei auch in diesem Zusammenhang offenbleiben kann, ob der Bebauungsplan wirksam oder nichtig ist. ...

Ein allgemeiner Anspruch auf Entschädigung für Aufwendungen, die im Vertrauen auf den Bestand eines (nichtigen) Bebauungsplans gemacht worden sind, ist nicht anzuerkennen; insbesondere gibt es keinen umfassenden Plangewährleistungsanspruch .. . Mit diesen Regelungen trifft das Gesetz eine klare Entscheidung, wo die Grenzen des geschützten Vertrauens liegen. Es ist nicht Aufgabe des Amtshaftungsrechts, diese Entscheidung des Gesetzgebers durch einen Abbau oder eine Preisgabe der Erfordernisse der Drittgerichtetheit und des Schutzzwecks der bei der Bebauungsplanung zu beachtenden Amtspflichten zu unterlaufen.‹

Auch die von den Kl. geltendgemachten Amtshaftungsansprüche gegen die bekl. Gemeinde wegen Baugenehmigungserteilung für ein ›altlastverdächtiges‹ Grundstück sind nach Auffassung des Senats im Ergebnis von einer tatsächlichen Gesundheitsgefährdung im genannten Sinn abhängig.

Besprechung folgender BGH-Urteile durch Akad. Rat Dr. Gode Hartmann, Hannover:

III ZR 194/87 - v. 26.1.89, BGHZ 106, 323 Ä hier: Auszug unter I (147) 243 a-c; III ZR 251/87 Ä v. 6.7.89, BGHZ 108, 224 Ä hier: Auszug unter I (147) 246 c-d; III ZR 118/88 Ä v. 21.12.89, NJW 1990, 1038 Ä hier: Auszug unter I (147) 252 a-c [vorst.]; III ZR 49/88 Ä v. 21.12.89, NJW 1990, 1042 Ä hier: Leitsatzabdruck unter I (147) 252 d.

›In den vier zu besprechenden Entscheidungen des 3. Zivilsenats des BGH geht es um die Verantwortlichkeit von Gemeinderäten nach § 839 BGB durch Überplanung von sogenannten ›Altlasten‹ (Mülldeponien, Zechen-, Kokerei- und sonstige, stark kontaminierte Industriegelände). Der vierte Fall betrifft Schäden durch sonstige fehlerhafte Bebauungs-Planungen. Der BGH nimmt Stellung zum Umfang der schuldhaften Amtspflichtverletzung sowie vor allem zum Begriff der geschützten ›Dritten‹.

Aus dem Grundsatz der Trennung von unverträglichen Nutzungen (Wohngebiete Ä ihrem Wesen nach umweltbelastende Industriegebiete) entwickelt der BGH in BGHZ 106, 223 [hier: I (147) 243 a-c] den Gedanken, daß Ä wenn schon derartige ›nachbarschaftliche‹ Beplanungen vermieden werden müssen Ä, erst recht Umplanungen vergleichbarer Art ausgeschlossen sind. Es ist Aufgabe des Planungsträgers, mithin Amtspflicht, die künftige Wohnbevölkerung vor Umweltbelastungen und Gefahren zu schützen, die von Grund und Boden des Plangebietes selbst ausgehen. Es müßten diejenigen Gefahrenpotentiale berücksichtigt werden, die bekannt seien oder hätten bekannt sein müssen. Auf unterentwickeltes ›Problembewußtsein‹ könnten sich die Gemeinden seit etwa 1970 nicht mehr berufen, da die zuständigen Ministerien der Länder Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen bereits in dieser Zeit durch Runderlasse auf die von ehemaligen Mülldeponien und Industriegebieten ausgehenden Gesundheitsgefahren hingewiesen hätten. Die Ausweisung solcher objektiv ungeeigneter Flächen als Gelände für Wohnbebauung, deren Gefährlichkeit bei ordnungsgemäßer Aufklärung der Umstände erkannt worden wäre, sei Amtspflichtverletzung. Diese sei in allen Fällen schuldhaft, fahrlässig begangen worden. Mitglieder kommunaler Vertretungskörperschaften hätten sich, wie Beamte, die zur Führung des Amtes notwendigen Kenntnisse zu verschaffen (Einhaltung des Standards der verkehrserforderlichen Sorgfalt, § 276 BGB).

Das bisherige Ergebnis entspricht im wesentlichen der herkömmlichen BGH-Rechtsprechung. Von besonderem Interesse war deshalb, wie der BGH den Kreis der geschützten Dritten abstecken würde. Hierin liegt die eigentliche Bedeutung der Entscheidungen. Zunächst beruft sich das Gericht auch hier auf seine ständige Rechtsprechung: Der Geschädigte müsse zu dem Personenkreis gehören, dessen Belange nach Zweck und rechtlicher Bestimmung des Amtsgeschäftes geschützt sein sollten. Anderen Personen gegenüber sei eine Ersatzpflicht nicht begründet, selbst wenn sich die Pflichtverletzung nachteilig ausgewirkt habe (Grundsatz der besonderen Beziehung zwischen verletzter Amtspflicht und geschädigtem Dritten). Drittbezogene Amtspflichten in diesem Sinne bestünden gegenüber Planbetroffenen nur dann, wenn bei der Planungsmaßnahme in qualifizierter und individualisierbarer Weise auf schutzwürdige Interessen eines erkennbar abgegrenzten Personenkreises Dritter Rücksicht zu nehmen sei. Das Gebot, bei der Bebauungsplanung die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 BBauG 1976; jetzt § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB), bestehe nicht nur gegenüber der Allgemeinheit, sondern bezwecke auch den Schutz der Personen, die im Planungsgebiet wohnen würden. Dieser Kreis sei weit zu ziehen, er betreffe, für die Gemeinde erkennbar, nicht nur derzeitige Grundstückseigentümer, sondern wenigstens auch deren Rechtsnachfolger oder Nutzungsberechtigte. Planerische Ausweisungen seien ›objektbezogen‹, nicht lediglich ›personenbezogen‹. Daher sei zumindest der vom Bauträger erwerbende ›Ersterwerber‹ Dritter i. S. des § 839 BGB. Die Ersatzpflicht sei nicht auf Gesundheitsschäden beschränkt. Das Gebot aus § 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 BBauG 1976 (jetzt Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB) schütze die Betroffenen auch vor Vermögensschäden, die sie dadurch erlitten, daß sie im Vertrauen auf ordnungsgemäße kommunale Planungsentscheidungen Wohnungen bauten oder kauften, die nicht bewohnbar wären.

In den Kreis der geschützten Dritten bezieht der BGH in der folgenden Entscheidung (BGHZ 108, 224 = WM 1989, 1350 [hier: I (147) 246 c-d]) Ä ein wenig überraschend Ä auch diejenigen Bauträger ein, die gar nicht die Absicht haben, die errichteten Häuser selbst zu bewohnen. Schien in der Entscheidung, BGHZ 106, 223 das spezifische Kriterium für die Aufnahme in den geschützten Personenkreis die potentielle Gesundheitsgefährdung der (künftigen) Nutzer zu sein, verschiebt sich der Aspekt hier in Richtung auf direkte Verantwortlichkeit für die Fehlerhaftigkeit des Grundstückes (§ 459 BGB) gegenüber dem (künftigen) Erwerber. Diese Aussage stützt der BGH mit der Feststellung, in der Phase der Gebäudeerstellung seien die Bauträger auch Adressaten ordnungsbehördlicher oder polizeilicher Maßnahmen zur Bekämpfung von Gesundheitsgefahren. Diese Verantwortlichkeit rechtfertige es, sie, obwohl keinen Gesundheitsgefährdungen ausgesetzt, in den Schutzbereich der Amtshaftung einzubeziehen.

Die gesamte Argumentation erscheint problematisch. Sie dient dem Senat dazu, Bauträger gegenüber den Beteiligten abzugrenzen, die auch wirtschaftlich betroffen sind, jedoch reine Vermögensinteressen verfolgen, ohne nach außen gerichtete Verantwortlichkeiten zu übernehmen, die Kreditgeber. Stellt man die Diskussion auf § 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 BBauG ab, so wird jedes Ergebnis, nach dem der Kreis der Dritten über die tatsächlich oder potentiell in ihrer Gesundheit Betroffenen hinaus gezogen wird, fragwürdig. Denn die Amtspflichtzweck-Lehre kann nur auf Normschutzzweck-Lehren basieren; der Schutzzweck von § 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 BBauG kann aber neben der Allgemeinheit nur auf die Wohn- und Arbeitsbevölkerung gerichtet sein. Darüber hinaus ist der Wortlaut unergiebig. Etwas anderes kann sich nur aus der vom Gericht in ständ. Rechtspr. vertretenen Grundargumentation ergeben, es müsse eine besondere Beziehung zwischen der (verletzten) Amtspflicht und dem (geschädigten) Dritten bestehen. Läßt man diese Voraussetzung ausreichen (nichts anderes tut der BGH tatsächlich), ergibt sich ohne weiteres ein Ersatzanspruch des Bauträgers. Denn eine besondere Beziehung i. d. S. zwischen planender) Gemeinde und den Eigentümern der beplanten Grundstücke ist zweifelsfrei gegeben (doch liegt dann das Argument des Gerichts von der ›Verantwortlichkeit‹ des Bauträgers gegenüber (Erst-)Erwerber bzw. Ordnungsbehörde neben der Sache, weil es andere Rechtsverhältnisse betrifft).

Mit anderen Worten: Das Ergebnis des BGH läßt sich dogmatisch stringent nur begründen, wenn man entweder den Normbereich von § 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 BBauG 1976 über den Wortlaut hinaus ausdehnt oder aber über § 839 BGB hinaus und gegen die Beteuerungen der Rechtspr. zur Amtshaftung auf der Basis eines allgemeinen Plangewährleistungsanspruchs für den Bebauungs-Plan kommt. Beide Wege sind nach geltendem Recht unzulässig.

Die dritte zu besprechende Entscheidung (Urteil Ä III ZR 118/88 Ä v. 21.12.1989, u. a. in WM 1990 Nr. 10 S. 401 [hier: I (147) 252 a-c]) ist in ihrer Abgrenzungsfunktion konsequent. Wenn der BGH hier Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinde mit der Begründung ablehnt, ausgleichsfähig seien nur solche Schäden, die darauf basierten, daß Wohnungen wegen der vom Boden ausgehenden Gesundheitsgefahren nicht bewohnbar seien, nicht jedoch solche (reinen Vermögens-)Schäden, die aus der Nachbarschaft zu derartigen Grundstücken herrührten, selbst jedoch keine Gesundheitsgefahren bergen würden, bleibt er seinem Grundsatz treu, Vermögensschäden (Wertminderungen) ohne unmittelbaren Bezug zu Gesundheitsgefahren seien nicht ausgleichbar. Diese Differenzierung erscheint einleuchtend.

Ebenfalls ausschließlich der Abgrenzung zwischen zu schadensersatzverpflichtenden Amtspflichtverletzungen und diese Wirkung nicht auslösenden Planungsmängeln, dient die 4. Entscheidung (Urteil Ä III ZR 49/88 Ä v. 21.12.1989, u. a. in DB 1990 Heft 13 S. 683 [hier: I (147) 252 d Ä LS], die sich nicht auf die Altlastenproblematik, sondern auf den Grundsatz der Trennung von unverträglichen Nutzungen bezieht. Der BGH betont, die planerische Ausweisung eines Wohngebietes begründe für den Erwerber kein vermögenschützendes Vertrauen auf das Fehlen drohender nachteiliger Einwirkungen von benachbarten Gewerbebetrieben. Amtshaftung würde anderenfalls auf einen (abzulehnenden) allgemeinen Plangewährleistungsanspruch hinauslaufen.

Unter dem Gesichtspunkt der Risikoverteilung ergibt sich folgendes: Gegenüber sämtlichen beteiligten Akteuren verbleibt die Kostentragungslast für bekannte wie unbekannte Altlasten i. d. R. bei der Gemeinde. Im Falle der Bebauungs-Planung ergibt sich das aus der Rechtspr. des BGH: Bei Unkenntnis über die vom Boden ausgehenden Gefahren wird meist mangelhafte Aufklärung vorliegen; bei Kenntnis von der Bodenverunreinigung kann sich die Gemeinde den Kosten ohnehin nicht entziehen. Bauträger wie (Erst-)Erwerber können sich an die (nicht konkursfähige) Gemeinde halten. Der Ausschluß der Kreditgeber von Schadensersatzansprüchen ist ohne Belang: Sie richten ihre Forderungen an die Bauträger und -herren, die ihrerseits die Gemeinde als potente Schuldnerin haben. Da diese häufig im polizeirechtlichen Bereich mangels Zugriffsmöglichkeit auf Handlungs- oder Zustandsstörer die Kostenlast der Gefahrenbeseitigung tragen, sind insgesamt die Altlastensanierungskosten der Allgemeinheit aufgebürdet. Daß die Gemeinde den Kaufpreis belastender Industriegrundstücke in Höhe der Reinigungskosten wird drücken können, erscheint bei der (derzeitigen) Baulandknappheit unwahrscheinlich.‹

 

Fundstellen

Haufe-Index 2993013

BGHZ 109, 380

BGHZ, 380

NJW 1990, 1038

BGHR BGB § 249 Vorteilsausgleich 9

BGHR BGB § 839 Abs. 1 Satz 1 Baugenehmigung 2

BGHR BGB § 839 Abs. 1 Satz 1 Dritter 20

BGHR BGB § 839 Abs. 1 Satz 1 Schaden 3

BGHR NW OBG § 39 Abs. 1 lit. b, Baugenehmigung 1

DRsp I(147)252a-c

WM 1990, 401

DÖV 1990, 440

DVBl 1990, 358

JZ 1990, 645

JuS 1993, 280

MDR 1990, 417

VersR 1990, 272

ZfBR 1990, 88

ZfBR 1993, 176, 177, 230

BRS 1993, 89

BRS 53 Nr. 19

UPR 1990, 148

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