BGH Urteil vom 21.01.1988 - III ZR 179/86

Leitsatz (amtlich)

Zur Frage, ob das den Erwerb von Wohnungseigentum im Rahmen eines Ersterwerbermodells finanzierende Kreditinstitut den Erwerber/Darlehensnehmer über die Sanierungsbedürftigkeit des Objekts aufklären muß.

Normenkette

BGB §§ 276, 607

Verfahrensgang

KG Berlin (Urteil vom 12.06.1986)

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 10. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 12. Juni 1986 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Beklagte, ein Be. Arzt, schloß am 2. Oktober 1981 mit der W.-Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (im folgenden: Treuhänderin) einen Treuhandvertrag, der den Erwerb von Wohnungseigentum im Rahmen eines Ersterwerbermodells in einem Objekt in Emsdetten zum Ziel hatte. Zugleich erteilte er der Treuhänderin Vollmacht für „alle Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen, die zum Erwerb der … Eigentumswohnung … erforderlich sind” einschließlich der „rechtsverbindlichen Zeichnung von Darlehensverträgen”.

Der Beklagte ist seit dem 3. Juni 1982 im Grundbuch als Eigentümer einer in dem genannten Objekt belegenen Wohnung eingetragen, die er – vertreten durch die Treuhänderin – durch Vertrag vom 11. November 1981 zum Kaufpreis von 124.517,80 DM erworben hatte.

Ebenfalls am 11. November 1981 bestellte die Treuhänderin an dem Wohnungseigentum des Beklagten in dessen Namen der Frankfurter Hypothekenbank eine Grundschuld über 159.000 DM. In der Bestellungsurkunde übernahm der Beklagte die persönliche Haftung für die Zahlung eines Betrages in Höhe der Grundschuldsumme und unterwarf sich insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung. Die klagende S. bewilligte dem Beklagten zur Finanzierung des Kaufpreises gemäß einer von der Treuhänderin in seinem Namen unterzeichneten „Schuldurkunde” vom 11. Dezember 1981 ein Darlehen über 158.300 DM. Die Frankfurter Hypothekenbank trat die zu ihren Gunsten bestellte Grundschuld an die Klägerin ab.

Nachdem der Beklagte seit Anfang 1984 Zins- und Tilgungsleistungen verweigert hatte, stellte die Klägerin das Darlehen mit Schreiben vom 23. Mai 1984 in Höhe eines Restsaldos von 164.897,64 DM zur sofortigen Rückzahlung fällig.

Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung des genannten Betrages verurteilt. Im Berufungsrechtszug hat die Klägerin die Klage in Höhe von 30 DM zurückgenommen und hilfsweise beantragt, den Beklagten zu verurteilen, ihr das Eigentum an der Wohnung zu übertragen. Das Berufungsgericht hat dem Hilfsantrag entsprochen und die Klage im übrigen abgewiesen. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihren Darlehensrückzahlungsanspruch in Höhe von 164.867,64 DM weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils, soweit zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist, und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht bejaht das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage, hält aber in der Sache den Darlehensrückzahlungsanspruch der Klägerin im Ergebnis nicht für gerechtfertigt. Zwar habe, so führt es aus, die Klägerin das Darlehen wirksam gekündigt. Sie hafte dem Beklagten jedoch auf Schadensersatz aus Verschulden bei Vertragsschluß (culpa in contrahendo), weil sie schuldhaft versäumt habe, ihn über die Sanierungsbedürftigkeit der Wohnanlage und die damit verbundenen Folgeerscheinungen (ungünstige Mieterstruktur, schlechte Vermietbarkeit u.ä.) aufzuklären. Der Beklagte, der über die Mängel des Objekts nicht hinreichend unterrichtet gewesen sei, brauche sich die Kenntnis der Treuhänderin nicht zurechnen zu lassen; denn diese habe von der ihr erteilten Vollmacht in arglistiger Weise einen seinen Interessen zuwiderlaufenden Gebrauch gemacht. Die Klägerin müsse ihn deshalb so stellen, als wäre der Darlehensvertrag nicht zustandegekommen. Anhaltspunkte für ein mitwirkendes Verschulden des Beklagten seien nicht gegeben. Dieser sei allerdings aus dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung verpflichtet, der Klägerin das von ihm erworbene Wohnungseigentum zu übertragen.

Das hält der revisionsgerichtlichen Nachprüfung nicht stand.

II.

Rechtlich nicht zu beanstanden ist allerdings die Auffassung des Berufungsgerichts, das Rechtsschutzinteresse der Klägerin an der klageweisen Geltendmachung des Darlehensrückzahlungsanspruchs werde nicht dadurch ausgeschlossen, daß sie – wie das Berufungsgericht unterstellt – für denselben Anspruch bereits einen Titel in Gestalt einer vollstreckbaren Urkunde besitze. Das Berufungsgericht weist insoweit zutreffend darauf hin, daß angesichts des Streits der Parteien bei einer Vollstreckung aus dem bereits vorhandenen Titel eine Vollstreckungsabwehrklage des Beklagten zu erwarten, eine gerichtliche Klärung der Streitpunkte also ohnehin unvermeidlich sei. Das entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 23. Februar 1961 – II ZR 250/58 – NJW 1961, 1116).

III.

Das angefochtene Urteil begegnet jedoch in der Sache durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen nicht die Annahme, die Klägerin hätte den Beklagten über die Sanierungsbedürftigkeit des Objekts aufklären müssen.

1. a) Das Berufungsgericht leitet die Aufklärungspflicht daraus her, daß die Klägerin „sich nicht auf eine reine Tätigkeit als finanzierende Bank beschränkt …, sondern mit dem Abschluß des Darlehensvertrages eigene Interessen in bezug auf das zugrundeliegende Grundstücksgeschäft verfolgt” habe. Sie habe die Sanierungsbedürftigkeit des Objekts gekannt und sei mit der ihr übertragenen Finanzierung des Sanierungskonzepts in dieses „in umfassender und entscheidender Weise” eingeschaltet worden. Dies habe im Zusammenhang damit gestanden, daß sie dem Voreigentümer R. einen „Ankaufskredit” gewährt gehabt habe, der durch den drohenden Vermögensverfall R. gefährdet gewesen sei und mit dem die Darlehen, welche die Klägerin Erwerbern der Eigentumswohnungen gewährt habe, „verrechnet” werden sollten. Durch ihre Finanzierungszusagen habe die Klägerin in Verfolgung ihrer Eigeninteressen die Gesamtkonzeption der Treuhänderin erst ermöglicht. Zugleich habe sie mit ihrer Bereitschaft zur Kreditgewährung das Vertrauen der Erwerber auf die Verläßlichkeit der Werbeprospekte gestärkt.

b) Diese Ausführungen vermögen die Bejahung einer Aufklärungspflicht nicht zu rechtfertigen.

aa) Richtig ist allerdings, daß einer Bank, die den Erwerb von Wohnungseigentum im Rahmen von Bauherren- oder Ersterwerbermodellen finanziert, haftungsrechtliche Folgen gegenüber dem Erwerber/Darlehensnehmer erwachsen können, wenn sie über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, insbesondere gleichsam als Partei des finanzierten Geschäfts erscheint (Senatsurteile vom 12. Juli 1979 – III ZR 18/78 – WM 1979, 1054, 1055; vom 20. März 1980 – III ZR 172/78 – NJW 1980, 1514, 1515; vom 13. November 1980 – III ZR 96/79 – WM 1980, 1446, 1448; vom 17. Januar 1985 – III ZR 135/83 – WM 1985, 221, 223 f., insoweit in BGHZ 93, 264 ff. nicht abgedruckt; vom 9. Oktober 1986 – III ZR 127/85 – WM 1986, 1561, 1562). In derartigen Fällen hat der Senat nicht nur die Möglichkeit eines sogenannten Einwendungsdurchgriffs bejaht (Urteile vom 12. Juli 1979, 20. März 1980, 13. November 1980 und 9. Oktober 1986 a.a.O.), sondern, wenn die Bank Einfluß auf die unternehmerische Planung oder auf die Werbung genommen oder jedenfalls den zurechenbaren Anschein einer entsprechend weitgehenden Zusammenarbeit erweckt hat, sogar eine Vertrauenshaftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Prospektangaben erwogen (Urteil vom 17. Januar 1985 a.a.O.). Überschreitet die Bank in solcher Weise ihre Rolle, als Kreditgeberin und schaltet sie sich in die Planung und/oder Durchführung des Projekts ein, so können ihr daraus auch Aufklärungspflichten gegenüber ihrem Kreditnehmer erwachsen (BGHZ 72, 92, 101; Hopt, Festschrift für Stimpel S. 266, 284 ff., 287 f.; zur Prospekthaftung s. BGH Urteile vom 17. Februar 1986 – II ZR 238/84 – WM 1986, 583, vom 14. April 1986 – II ZR 123/85 – WM 1986, 904 und vom 30. März 1987 – II ZR 163/86 – BGHR BGB vor § 1/Verschulden bei Vertragsschluß – Publikumsgesellschaft 1; zur Frage der Haftung der Bank bei Kenntnis von der Unrichtigkeit der Prospektanpreisungen: Senatsbeschluß vom 30. Oktober 1986 – III ZR 262/85 – WM 1987, 307).

bb) Einen Sachverhalt, der Grundlage einer Pflicht der Klägerin zur Aufklärung des Beklagten über die Sanierungsbedürftigkeit des Objekts sein könnte, hat das Berufungsgericht indes nicht festgestellt.

Das Interesse der Klägerin an der Verwirklichung des Projekts vermag die Annahme einer solchen Aufklärungspflicht nicht zu rechtfertigen. Das gilt auch dann, wenn die – von der Revision angegriffene – Feststellung des Berufungsgerichts zutrifft, Darlehen, welche die Klägerin im Rahmen des Vorhabens Erwerbern von Eigentumswohnungen gewährt habe, hätten mit dem gefährdeten „Ankaufskredit”, den der Voreigentümer Rietzier von ihr erhalten habe, „verrechnet” werden sollen. Mit dem Versuch, ein notleidendes Darlehen durch mehrere sichere Kredite zu ersetzen, hat die Klägerin die ihr als Kreditgeberin zugewiesene Rolle noch nicht überschritten. Aufklärungspflichten wären bei dieser Sachlage nur dann in Betracht zu ziehen, wenn die Klägerin sich in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt zu Lasten des Beklagten verwickelt hätte (vgl. Senatsurteil vom 12. Juli 1979 a.a.O.; Hopt a.a.O. S. 287). Das ist jedoch nicht ersichtlich. Im übrigen wäre sie im Falle eines solchen Interessenkonflikts lediglich zur Aufklärung über die den Konflikt begründenden Umstände, nicht aber über Mängel der Wohnanlage verpflichtet gewesen.

Eine derartige Verpflichtung läßt sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht aus der Einschaltung der Klägerin in das Sanierungskonzept herleiten. Das Berufungsgericht stellt insoweit lediglich fest, die Klägerin habe zu einem wesentlichen Teil die Finanzierung dieses Konzepts übernommen; Angaben über konkrete Einflußnahmen der Klägerin auf Art und Umfang der Sanierungsarbeiten sind dem angefochtenen Urteil nicht zu entnehmen. Selbst wenn aber die Klägerin insoweit ein gewisses Mitspracherecht beansprucht und ausgeübt haben sollte, wäre sie damit noch nicht gleichsam zur Partnerin des finanzierten Geschäfts geworden. Die Kreditgewährung zur Durchführung der Sanierungsarbeiten stellte sich für sie als begleitende und unterstützende Maßnahme zur Finanzierung der Wohnungskäufe und damit noch als bankübliche Tätigkeit im Zusammenhang mit Kreditvergaben dar. Deren verkaufsfördernde Wirkung stellt sich lediglich als eine mittelbare Folge der Finanzierungszusage dar.

Auch eine Gesamtwürdigung dieser Umstände ergibt nicht die Verpflichtung der Klägerin, den Beklagten vor Abschluß des Darlehensvertrages über die Sanierungsbedürftigkeit des Objekts aufzuklären. Dem Berufungsurteil ist nicht zu entnehmen, daß die Klägerin auf die unternehmerische Planung oder die Werbung für das Projekt maßgebenden Einfluß genommen oder andere über die bloße Finanzierung eindeutig hinausgehende Funktionen – etwa eines Verkäufers oder Treuhänders – wahrgenommen oder jedenfalls den zurechenbaren Anschein einer entsprechend weitgehenden Zusammenarbeit erweckt hat. Damit scheiden auch Prospekthaftungsansprüche des Beklagten gegen die Klägerin aus (zur Abgrenzung der Prospekthaftung von der allgemeinen Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluß: BGH Urteil vom 21. Mai 1984 – II ZR 83/84 – WM 1984, 889). Daß ihre Bereitschaft zur Kreditgewährung das Vertrauen des Beklagten auf die Verläßlichkeit der Werbeprospekte gestärkt hat, genügt dafür nicht (vgl. Hopt a.a.O. S. 290 ff.). Ebensowenig läßt sich eine Haftung der Klägerin daraus herleiten, daß sie der Treuhänderin für das dem Beklagten zu gewährende Darlehen das Formular der „Schuldurkunde” zur Verfügung gestellt hat.

2. a) Hat sich danach die Klägerin auf ihre Rolle als Kreditgeberin beschränkt, so setzt die Annahme einer Aufklärungspflicht eine besondere Schutzbedürftigkeit des Beklagten voraus (Senatsurteile vom 15. Januar 1985 a.a.O. S. 224 und vom 9. April 1987 – III ZR 126/85 – WM 1987, 1546). Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats ist es nämlich grundsätzlich nicht Sache des Kreditinstituts, Darlehensnehmer auf Risiken, die mit dem zu finanzierenden Geschäft verbunden sind, hinzuweisen. Im Einzelfall kann allerdings – auch bei der Darlehensgewährung im Rahmen eines Ersterwerbermodells – ein solcher Hinweis nach Treu und Glauben geboten sein, etwa wenn die Bank in bezug auf die speziellen Risiken des zu finanzierenden Vorhabens gegenüber dem Darlehensnehmer einen konkreten Wissensvorsprung hat (Senatsurteil vom 9. Oktober 1986 a.a.O. S. 1563).

Daraus kann indessen beim Erwerb von Wohnungseigentum nach dem Ersterwerbermodell eine Pflicht der den Erwerb finanzierenden Bank, den Erwerber/Darlehensnehmer über Mängel der Wohnanlage und deren Sanierungsbedürftigkeit aufzuklären, grundsätzlich nicht hergeleitet werden. Wie der Senat mit Urteil vom 15. Oktober 1987 (III ZR 235/86 – WM 1987, 1426, 1428) entschieden hat, gehört zu den vom Kreditinstitut zu tragenden Risiken nicht auch die Beurteilung, ob beim Ersterwerbermodell die dem Treuhänder geschuldeten „Gesamtkosten” in angemessenem Verhältnis zum Wert des zu erwerbenden Objekts stehen. Darüber muß sich der Erwerber in seinem eigenen Interesse, gegebenenfalls unter Beiziehung eines Fachberaters, in aller Regel selbst unterrichten. Das Kreditinstitut darf daher beim Abschluß des Darlehensvertrages im allgemeinen ohne Sorgfaltsverstoß davon ausgehen, daß der Erwerber/Darlehensnehmer diese Prüfung vorgenommen habe. Das gilt auch für die Prüfung des baulichen Zustandes der Wohnanlage.

Ausnahmen von diesem Grundsatz kommen in Betracht, wenn die Bank weiß, daß das Objekt mit Mängeln behaftet ist, die der Erwerber nicht kennt. Das kann insbesondere der Fall sein, wenn sie im Besitz eines ihm nicht zugänglichen Gutachtens ist, aus dem sich das Vorhandensein versteckter Mängel ergibt. Die Bank ist aber grundsätzlich nicht gehalten, Ermittlungen darüber anzustellen, ob der Erwerber seiner Prüfungsobliegenheit nachgekommen ist.

b) Danach ist im Streitfall eine Pflicht der Klägerin zur Aufklärung des Beklagten über die Sanierungsbedürftigkeit des Objekts auch unter dem Gesichtspunkt eines konkreten Wissensvorsprungs zu verneinen. Die Sanierungsbedürftigkeit war, wie zwischen den Parteien unstreitig ist, augenfällig; eines entsprechenden Hinweises der Klägerin an den Beklagten bedurfte es nicht. Es war dessen Sache, sich über den Zustand des Objekts selbst zu unterrichten. Ob er dies getan hatte, brauchte die Klägerin nicht zu prüfen. Angesichts der eigenen Prüfungsobliegenheit des Beklagten und der fehlenden Aufklärungspflicht der Klägerin ist unerheblich, ob die Treuhänderin dem Beklagten ihre Kenntnis der Mängel bewußt vorenthalten hat und ob die Klägerin dies etwa erkannt hat oder erkennen konnte. Daß die Klägerin und die Treuhänderin bewußt zum Nachteil des Beklagten zusammengewirkt haben, macht dieser nicht geltend. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Beklagte aufgrund des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 17. November 1981 selbst Kenntnis vom mangelhaften Zustand der Anlage hatte.

c) Überdies liegt die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin sei dem Beklagten gegenüber aufklärungspflichtig gewesen, hier auch deshalb fern, weil der Beklagte den Kaufvertrag über den Erwerb des Wohnungseigentums bereits am 11. November 1981 geschlossen hatte und die Darlehensaufnahme nur dem Zweck diente, die Erfüllung der vom Beklagten eingegangenen Kaufpreisschuld zu ermöglichen. War somit beim Abschluß des Darlehensvertrages die Entscheidung des Beklagten für den Erwerb der Wohnung bereits rechtsverbindlich vollzogen, so bestand aus der Sicht des den Erwerb finanzierenden Kreditinstituts ohnehin keine Veranlassung, ihn jetzt noch auf den Zustand des Objekts hinzuweisen.

3. Das Berufungsgericht läßt unentschieden, ob eine Ersatzpflicht der Klägerin aus einer möglicherweise unterbliebenen oder unzureichenden Aufklärung des Beklagten über die rechtliche Selbständigkeit von Kauf- und Darlehensvertrag hergeleitet werden kann (vgl. dazu Senatsurteil BGHZ 72, 92, 101). Dem braucht schon deshalb nicht nachgegangen zu werden, weil sich nach dem Klagevorbringen ein „Aufspaltungsrisiko”, d.h. eine Gefahr, die sich für den Kreditnehmer aus der rechtlichen Selbständigkeit beider Verträge ergeben kann, im Streitfall nicht verwirklicht hat. Im übrigen stehen die Erwägungen, aus denen der Senat sowohl beim Bauherren- als auch beim Ersterwerbermodell einen Einwendungsdurchgriff grundsätzlich abgelehnt hat (Urteil vom 9. Oktober 1986 a.a.O. S. 1562), auch der Annahme einer solchen Aufklärungspflicht entgegen.

4. Bei dieser Rechtslage brauchte der Senat nicht zu prüfen, ob der Beklagte sich die Kenntnis der Treuhänderin vom Zustand des Objekts gemäß § 166 BGB zurechnen lassen muß und ob der ursächliche Zusammenhang zwischen Aufklärungspflichtverletzung und Schaden deshalb zu verneinen ist, weil im Zeitpunkt der Darlehensgewährung der Kaufvertrag über den Erwerb des Wohnungseigentums bereits geschlossen war.

IV.

Die hiernach gebotene Aufhebung des Berufungsurteils erstreckt sich auch auf die Entscheidung über den Hilfsanspruch; denn über diesen kann nur entschieden werden, wenn feststeht, daß der Darlehensrückzahlungsanspruch der Klägerin nicht besteht. Dagegen sind die Ausführungen des Berufungsgerichts zum landgerichtlichen „Ergänzungsurteil” nicht Gegenstand der revisionsgerichtlichen Prüfung geworden.

Im Rahmen der erneuten Verhandlung wird das Berufungsgericht den Umfang des Darlehensrückzahlungsanspruchs prüfen müssen. Dazu erscheinen folgende Hinweise geboten:

Der Beklagte bestreitet die von der Klägerin angegebenen Zahlungen. Die Klägerin muß deshalb für ihr Vorbringen Beweis antreten. Der Beklagte wird jedoch sein Bestreiten, soweit es um die Zahlung des Kaufpreises geht, überprüfen müssen. Die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch spricht dafür, daß die Klägerin insoweit ihrer Verpflichtung aus dem Darlehensvertrag nachgekommen ist und den Kaufpreis abzüglich des Eigenkapitalanteils des Beklagten an den Verkäufer ausgezahlt hat.

In der nach der teilweisen Klagerücknahme verbliebenen Klageforderung von 164.867,64 DM ist ein Betrag von 2.770 DM enthalten, den die Klägerin zunächst als „Gebühr” und später als „erhöhtes Disagio” bezeichnet hat. Dieser Betrag ist nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin (Schriftsatz vom 26. September 1985) vom Klageanspruch abzusetzen. Das beeinflußt auch die gesamte Zinsberechnung.

Vertragszinsen stehen der Klägerin nur bis zur Fälligstellung des Darlehens zu; nach diesem Zeitpunkt kann sie Zinsen lediglich aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes verlangen (Senatsurteil vom 7. November 1985 – III ZR 128/84 – WM 1986, 8).

Die Klägerin wird darlegen müssen, auf welcher Rechtsgrundlage sie Mahnkosten und eine „Überleitungsgebühr” – beide anscheinend pauschaliert – berechnet. Dafür findet sich in den Darlehensbedingungen kein Anhalt. In Betracht kommt insoweit – jedenfalls für die Mahnkosten – eine Anwendung der Nr. 9 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Sparkassen, auf die Nr. 19 der Darlehensbedingungen Bezug nimmt. Auf keinen Fall können aber für diese Beträge nach Kündigung des Vertrages Vertragszinsen geltend gemacht werden.

Unterschriften

Krohn, Kröner, Boujong, Engelhardt, Rinne

Fundstellen

Haufe-Index 1553566

NJW 1988, 1583

BGHR

Nachschlagewerk BGH

ZIP 1988, 562