BGH Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 178/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schönheitsreparaturen. Starrer Fristenplan. Quotenklausel. Schönheitsreparaturen und Quotenklausel

Leitsatz (amtlich)

a) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.

b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.

Normenkette

BGB §§ 307, 538

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Urteil vom 21.07.2005; Aktenzeichen 9 S 1/05)

AG Velbert (Entscheidung vom 14.12.2004; Aktenzeichen 17 C 372/04)

Tenor

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des LG Wuppertal vom 21.7.2005 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Erstattung von Renovierungskosten nach Beendigung eines Mietverhältnisses.

Mit Vertrag vom 29.6.1999 hatte der Beklagte von der Klägerin eine Wohnung im Anwesen F. straße in V. ab dem 16.7.1999 gemietet. Das Mietverhältnis endete aufgrund der Kündigung des Beklagten am 29.2.2004.

Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag in § 6 u.a. folgende formularmäßige Regelungen:

"(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.

Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet.

...

(2) Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes alle bis dahin je nach (dem) Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen.

...

(3) Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der o.g. Fristen ... durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind.

...

Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt."

Der Beklagte hatte während des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Klägerin holte deshalb einen Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes ein. Auf der Grundlage des Kostenvoranschlages forderte sie den Beklagten vorprozessual zur Bezahlung der vollständigen Kosten für einen Deckenanstrich im Bad und in der Küche i.H.v. 91,20 EUR sowie der (zeit-)anteiligen Kosten (55,5/60) für die Renovierung der übrigen Räume von 763,06 EUR auf. Mit ihrer Klage hat sie neben den Renovierungskosten von insgesamt 854,26 EUR rückständige Mieten, eine Betriebskostennachforderung für 2002 und Schadensersatzansprüche geltend gemacht; nach Verrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Beklagten und einem geringfügigen Betriebskostenguthaben hat sie 1.135,87 EUR nebst Zinsen verlangt.

Das AG hat der Klage teilweise stattgegeben; hinsichtlich der Renovierungskosten hat es sie abgewiesen. Das LG hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Forderung auf Bezahlung der Renovierungskosten weiter.

Entscheidungsgründe

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in § 6 Nr. 1 des Mietvertrages sei unwirksam, weil sie hierfür starre Fristen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung vorsehe. Eine solche Regelung benachteilige, wie der BGH bereits wiederholt entschieden habe, den Mieter unangemessen im Sinne des hier noch anwendbaren § 9 AGBG; sie sei deshalb unwirksam. An der Unwirksamkeit der Klausel ändere sich auch dadurch nichts, dass möglicherweise für den Fall des Auszugs eine flexiblere Handhabung vorgesehen sei. Dabei könne dahinstehen, ob die betreffende Klausel in § 6 Nr. 2 des Mietvertrages mit ihrer undeutlichen Formulierung über die Berücksichtigung des Fristenplanes im Verhältnis zu dem Grad der Abnutzung dem Transparenzgebot entspreche. Jedenfalls lasse sich dieser Bestimmung nicht entnehmen, dass sie die Fristen des § 6 Nr. 1 relativieren solle. Sei aber die Verpflichtung des Beklagten, überhaupt Schönheitsreparaturen durchzuführen, unwirksam, so könne auch die Kostenregelung des § 6 Nr. 3, die gerade auf dieser Verpflichtung beruhe, keinen Bestand haben.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

1. Im Ergebnis erweist sich die Rüge der Revision, das angefochtene Urteil genüge nicht den Anforderungen des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO, weil es die Berufungsanträge nicht wiedergebe, als unbegründet. Zwar schließt die im Berufungsurteil enthaltene Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils den Berufungsantrag nicht ein; dieser ist vielmehr auch nach dem reformierten Zivilprozessrecht in das Berufungsurteil aufzunehmen. Das Urteil muss deshalb, wenn es - wie hier - auf die wörtliche Wiedergabe des Antrages verzichtet, wenigstens erkennen lassen, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt hat (BGH v. 26.2.2003 - VIII ZR 262/02, BGHZ 154, 99 = MDR 2003, 765 = BGHReport 2003, 629). Diesen Anforderungen wird die angefochtene Entscheidung noch gerecht. In Verbindung mit den in Bezug genommenen, teilweise in den erstinstanzlichen Entscheidungsgründen enthaltenen Feststellungen des AG lassen die Gründe des Berufungsurteils hinreichend klar erkennen, dass die Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfolgt hat, soweit das AG die Klage - hinsichtlich der Kosten für Schönheitsreparaturen i.H.v. insgesamt 854,26 EUR - abgewiesen hat.

Zu Unrecht beanstandet die Revision ferner, das Berufungsurteil verstoße jedenfalls deshalb gegen die Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO, weil es den Berufungsantrag bezüglich der Zinsansprüche aus dem vom AG zuerkannten Hauptanspruch nicht wiedergebe, soweit diese im erstinstanzlichen Urteil abgewiesen worden seien. Entgegen der Ansicht der Revision hat die Klägerin diese Zinsforderung in der Berufungsinstanz nicht weiterverfolgt. Sie hat in ihrer Berufungsbegründung zwar zwei Daten des erstinstanzlichen Ausspruchs über die Verzugszinsen "beanstandet", aus "Vereinfachungsgründen" aber sogar in ihrem Berufungsantrag die Zinsdaten für die weiter geltend gemachten Renovierungskosten aus dem Tenor des amtsgerichtlichen Urteils zu dem ihr zuerkannten Betrag übernommen. Eine Abänderung des Urteils der Vorinstanz bezüglich der Zinsen aus dem zugesprochenen Betrag hat sie nicht begehrt. Aus diesem Grund bleibt die weitere Rüge der Revision, das Berufungsurteil sei hinsichtlich des Zinsbegehrens der Klägerin teilweise nicht mit Gründen versehen (§ 547 Nr. 6 ZPO), gleichfalls ohne Erfolg.

2. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das LG die im Berufungsverfahren von der Klägerin noch geltend gemachten Ansprüche verneint. Der Klägerin steht weder nach § 6 Nr. 3 des Mietvertrages ein Anspruch auf (zeit-)anteilige Abgeltung der Renovierungskosten für Wohnzimmer, Elternzimmer und Flur (55,5/60 Monate) noch gem. § 6 Nr. 1 und 2 des Mietvertrages ein Schadensersatzanspruch für die Kosten des Deckenanstrichs in Bad und Küche zu.

a) In Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des Senats hat das Berufungsgericht angenommen, dass die formularmäßige Schönheitsreparaturenklausel in § 6 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages einen starren Fristenplan enthält und deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam ist (BGH, Urt. v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03, MDR 2004, 1290 = BGHReport 2004, 1334 m. Anm. Eisenschmid = NJW 2004, 2586 = WuM 2004, 463; v. 22.9.2004 - VIII ZR 360/03, BGHReport 2005, 5 m. Anm. Eisenschmid = MDR 2005, 84 = NJW 2004, 3775 = WuM 2004, 660; v. 13.7.2005 - VIII ZR 351/04, BGHReport 2006, 18 = MDR 2006, 257 = NJW 2005, 3416 = ZMR 2005, 934). Aus der Sicht eines verständigen Mieters macht es keinen Unterschied, ob der Fristenplan - wie hier - eine bestimmte Frist ohne jeden Zusatz enthält oder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist durch Worte wie "mindestens" bzw. "spätestens" verstärkt wird. In seinen einschlägigen Entscheidungen hat der Senat stets darauf abgestellt, ob ein angegebener Zeitraum durch Formulierungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen" oder ähnliche Wendungen - für den Mieter erkennbar - so flexibel vereinbart war, dass nach dem Wortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich war. Fehlt ein derartiger Zusatz, so ist nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen zugunsten des Mieters nicht vorgesehen; sie ist dann aus der Sicht des Mieters nicht weniger "starr" als bei sprachlichen Hinzufügungen, die eine Verlängerung der Frist nicht zulassen.

Etwas anderes ergibt sich im vorliegenden Fall auch nicht aus der Regelung in § 6 Nr. 2 des Mietvertrages, der die Renovierungspflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses betrifft. Durch die Formulierung "unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes" wird eine Verbindung zu den in § 6 Nr. 1 vereinbarten verbindlichen Fristen hergestellt, so dass die Bestimmung des § 6 Nr. 2 von der Unwirksamkeit des § 6 Nr. 1 des Vertrages ergriffen wird. Dass durch die Wendung "je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung" die in § 6 Nr. 1 angeführten Fristen bei Beendigung des Mietverhältnisses relativiert werden sollen, ist, wie das Berufungsgericht zu Recht bemerkt hat, nicht zu erkennen.

b) Auch die Revision zieht letztlich nicht in Zweifel, dass der Fristenplan in § 6 Nr. 1 starr und die Klausel deshalb unwirksam ist; sie meint jedoch, hierauf komme es nicht an, weil die Abgeltungsklausel in § 6 Nr. 3 des Mietvertrages - die für die Kosten der Renovierung des Wohnzimmers, des Elternzimmers und des Flurs heranzuziehen ist - unabhängig von der Renovierungsklausel in § 6 Nr. 1 sei. Das trifft nicht zu.

aa) In welchem Verhältnis die beiden Regelungen in § 6 Nr. 1 und 3 des vorformulierten Mietvertrages stehen, ist durch Auslegung zu ermitteln. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung, weil Mietvertragsklauseln, die der hier zu beurteilenden Regelung entsprechen, auch über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden (BGH v. 13.7.2005 - VIII ZR 351/04, BGHReport 2006, 18 = MDR 2006, 257 = NJW 2005, 3416 = ZMR 2005, 934, unter II 1).

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektivem Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners zugrunde zu legen sind (st.Rspr., z.B. BGH v. 13.7.2005 - VIII ZR 351/04, BGHReport 2006, 18 = MDR 2006, 257 = NJW 2005, 3416 = ZMR 2005, 934, unter II 2). Dazu gehört u.a., dass auch der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, vertragliche Klauseln im Zusammenhang zu lesen und daraus ihren Sinn zu ermitteln (BGH, Urt. v. 28.4.2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 = WuM 2004, 333, unter III a).

bb) Der enge Zusammenhang der hier zu prüfenden Klauseln ergibt sich schon aus der Systematik der Regelung; beide sind Teil des mit "Erhaltung der Mietsache" überschriebenen § 6 des Mietvertrages. Die maßgebenden Begriffe sind weitgehend identisch ("Schönheitsreparaturen", "Fristen", "Renovierung"). Die - als solche grundsätzlich unbedenkliche (BGH v. 6.7.1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71 = MDR 1988, 1051) - Abgeltungsklausel in Nr. 3 verweist an zwei Stellen auf die "o.g. Fristen" beziehungsweise "obigen Fristen" in Nr. 1. Für den verständigen Leser des angesprochenen Personenkreises kann unter diesen Umständen kein Zweifel bestehen, dass die einzelnen Bestimmungen des § 6 eine einheitliche, zusammengehörige Gesamtregelung der Renovierungsverpflichtungen des Mieters darstellen. Dabei bildet die Klausel der Nr. 1 mit der Überbürdung der Erhaltungspflicht auf den Mieter eindeutig erkennbar die Grundlage für die nachfolgenden Regelungen in den Nrn. 2 und 3. Fällt diese Grundlage weg, so verlieren die daran anschließenden Bestimmungen ihre Rechtfertigung und ihren Sinn. Ist der Mieter, wie dargetan, nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, trifft ihn auch keine Verpflichtung zur anteiligen Abgeltung der Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses nach § 6 Nr. 3 des Mietvertrags. Die von der Revision aufgeworfene Frage einer Teilbarkeit der Schönheitsreparaturklauseln stellt sich daher nicht.

3. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Ersatz der vollen Kosten für das Streichen der Decken in Küche und Bad i.H.v. 91,20 EUR gleichfalls nicht zu. Allerdings handelt es sich bei der letztgenannten Forderung nicht, wie die Revision meint, ebenfalls um einen quotenmäßigen Abgeltungsanspruch i.S.d. § 6 Nr. 3 des Mietvertrags; denn für Küche und Bad wäre die Renovierungspflicht des Beklagten - ihre wirksame Vereinbarung unterstellt - mit Ablauf der in § 6 Nr. 1 genannten Frist von drei Jahren, mithin am 16.7.2002 fällig geworden. Der von der Klägerin insoweit der Sache nach geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (wegen nicht erbrachter Leistung) gem. §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB ist nicht begründet, weil es, wie eingangs erwähnt, an einer wirksamen Vereinbarung über die Übertragung der Renovierungspflicht auf den Beklagten fehlt. Auf die Frage, ob die sonstigen Voraussetzungen des § 281 BGB erfüllt sind, kommt es demnach nicht mehr an.

Fundstellen

Haufe-Index 1503251

DB 2006, 1053

NJW 2006, 1728

NWB 2006, 1583

BGHR 2006, 951

BauR 2006, 1032

DWW 2007, 228

DWW 2007, 229

EBE/BGH 2006, 151

NZM 2006, 459

ZMR 2006, 513

ZfIR 2006, 525

MDR 2006, 1273

WuM 2006, 248

WuM 2010, 461

GV/RP 2006, 720

Info M 2006, 171

KomVerw 2006, 242

MietRB 2006, 230

RdW 2006, 508

ZGS 2006, 207

BBB 2006, 47

FSt 2006, 760

FuBW 2006, 597

FuHe 2006, 624

FuNds 2006, 751

IGZInfo 2006, 69

IMR 2006, 5

IWR 2006, 73

ImmWert 2006, 34