BGH: Mietvertrag mit einem Mitglied der Miteigentümergemeinschaft zulässig

Wirksame Raumüberlassung

Die Kläger begehren die Feststellung des Bestehens eines Mietvertrags. Die Klägerin ist Mitglied einer Miteigentümergemeinschaft über ein seit 100 Jahren in Familienbesitz befindliches Anwesen. Im Jahr 2009 schließen sie und ihr Ehemann mit den übrigen seinerzeit eingetragenen Miteigentümern einen Formularmietvertrag ("Wohnungs-Einheitsmietvertrag") über Wohnräume in der 1. Etage und im Dachgeschoss des Anwesens. Als es infolge Todesfalls zu einem Wechsel in der personellen Zusammensetzung der Gemeinschaft kommt, vertritt ein neues Mitglied, eine GbR, die Auffassung, der Mietvertrag sei unwirksam, weil er entgegen § 1010 Abs. 1 BGB nicht als Nutzungsregelung im Grundbuch eingetragen ist. Die Feststellungsklage gegen das neue Mitglied hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte fest, dass trotz Auftretens der Klägerin auf beiden Seiten des Vertrags ein Wohnraummietvertrag wirksam zustande gekommen ist. Um Konfusion von Gläubiger und Schuldner zu vermeiden, dürfen die Vertragsparteien nicht völlig identisch sein. Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume gegen Entgelt einem ihrer Mitglieder allein, liegt regelmäßig – und so auch hier – ein Mietvertrag vor, ohne dass es auf die Entgelthöhe entscheidend ankäme. Hinzu kommt, dass die eingeräumte Nutzungsmöglichkeit über den mit dem eigenen Miteigentumsanteil korrespondierenden Nutzungsrechtsumfang hinausgeht. Selbst wenn im Einzelfall zusätzlich die Regelungen des Gemeinschaftsrechts zu berücksichtigen sein sollten (§ 745 BGB), ändert sich daran nichts.

Fazit: Pflichten des neuen Miteigentümers

Das Mitglied einer Miteigentümergemeinschaft kann mit dieser einen Mietvertrag abschließen. Auf das Bestehen von Nutzungsvereinbarungen und deren Eintragung im Grundbuch kommt es insoweit nicht an. Das in die Gemeinschaft eintretende neue Mitglied muss daher die mit dieser abgeschlossenen (Miet-)Verträge gegen sich gelten lassen. Dies gilt zwangsläufig auch für diejenigen Vereinbarungen, die mit einem ihrer (Alt-)Mitglieder abgeschlossen wurden. Wenn der Erwerber eines Miteigentumsanteils aus dem Grundbuch keine Nutzungsvereinbarungen erkennen kann, obliegt es letztlich ihm selbst, sich entsprechend zu erkundigen.

(BGH, Urteil v. 25.4.2018, VIII ZR 176/17, NJW 2018 S. 2472, dazu NJW-Spezial 2018 S. 482)

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