BGH: Keine Pflicht des Zwangsverwalters zur Ermittlung dinglicher Rechte Dritter

Verwalter­haftung

Wird die Zwangsverwaltung eines Grundstücks angeordnet, hat dies nicht nur für den Eigentümer Folgen, sondern kann sich auch auf die Berechtigten im Grundbuch eingetragener Rechte auswirken. Der Zwangsverwalter ist allen Beteiligten gegenüber für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen verantwortlich, also auch gegenüber den an dem Grundstück dinglich berechtigten Personen. Doch die Haftung des Verwalters hat ihre Grenzen, wie der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt urteilte.

Dingliche Rechte übersehen

Eheleute waren Inhaber eines jeweils im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch- und Wohnungsrechts an einem unter Zwangsverwaltung stehenden Grundstück. Die Zwangsverwaltung wurde auf Antrag einer Bank (Gläubigerin) betrieben, die aus einer Grundschuld vollstreckte. Aufgrund einer Rangrücktrittserklärung gingen das Nießbrauchsrecht und das Wohnungsrecht der Grundschuld im Rang nach. Die Eheleute hatten der Zwangsverwaltung weder vorab zugestimmt, noch hatte die Gläubigerin einen Duldungstitel gegen sie erwirkt. Später verklagte der Verwalter die Eheleute auf Räumung, musste jedoch im Hinblick auf die dingliche Berechtigung der Eheleute die Kosten des Verfahrens tragen. Da die Masse unzulänglich war, nahmen die Eheleute wegen der Kostenerstattung den Verwalter persönlich in Anspruch. Sie unterlagen jedoch in allen Instanzen.

Keine Ermittlungspflicht

Der BGH stellte zunächst fest, dass der Zwangsverwalter gegenüber den Beteiligten i. S. v. § 9 ZVG nur für die Verletzung von verwalterspezifischen Pflichten haftet. So sei er verpflichtet, das Vollstreckungsgericht über wesentliche Umstände der Zwangsverwaltung unaufgefordert zu unterrichten. Unterlasse er dies schuldhaft, könne hierin eine Verletzung der ihm gegenüber den Beteiligten des Verfahrens obliegenden verwalterspezifischen Pflicht liegen. Indes sei der Zwangsverwalter nicht verpflichtet, mögliche dingliche Rechte Dritter an einem unter Zwangsverwaltung gestellten Grundstück durch Einsichtnahme in das Grundbuch zu ermitteln. Diese Pflicht ergibt sich auch nicht aus seiner Verpflichtung zur Erstattung des Erstberichts nach der Inbesitznahme.

Späte Kenntnis

Allerdings: Beruft sich der unmittelbare Besitzer eines unter Verwaltung gestellten Grundstücks erst nach Beginn der Zwangsverwaltung auf das Bestehen dinglicher Rechte, hat der Zwangsverwalter das Vollstreckungsgericht unverzüglich hierüber zu unterrichten.

Mitver­schulden

Diese Berechtigten trifft auch eine Schadensminderungspflicht, d. h. sie müssen sich melden und sich gegen ihnen unliebsame Maßnahmen wehren: Die Nichteinlegung der Erinnerung gegen die Anordnung der unbeschränkten Zwangsverwaltung durch Inhaber dinglicher Rechte kann deren Mitverschulden an dem ihnen durch die Zwangsverwaltung entstehenden Schaden begründen. Dasselbe gilt, wenn sie diese Rechte nicht unverzüglich gegenüber dem Zwangsverwalter geltend machen.

(BGH, Urteil v. 15.10.2015, IX ZR 44/15, NJW 2015 S. 497 mit Anm. Zimmer)

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge