Kinne/Schach/Bieber, BGB § 578 Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume

1 Allgemeines

Rz. 1

In diesem Untertitel sind nur die Besonderheiten bestimmter Mietverhältnisse über unbewegliche Sachen geregelt.

§ 578 ist die zentrale Vorschrift für die Miete von Grundstücken (§ 578 Abs. 1), von Räumen (insbesondere Geschäftsräumen) (§ 578 Abs. 2) sowie von Räumen, die Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen überlassen werden sollen (§ 578 Abs. 3).

2 Grundstücksmiete

Rz. 2

Für Grundstücksmiete gilt § 578 Abs. 1.

Hinweis

Grundstück

Unter Grundstück ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche zu verstehen, der im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs unter einer bestimmten Lagebuchnummer eingetragen ist.

Zur Grundstücksmiete gehört auch die Anmietung von Grundstücksteilen, also rechtlich unselbständigen Teilflächen oder von Dachflächen und Hauswänden, wie Miete einer Hauswand zu Reklamezwecken oder zur Anbringung von Geld- oder Warenautomaten (BGH, Urteil v. 4.11.2020, XII ZR 104/19, NZM 2020, 1111).

Rz. 3

Wesentlich ist, dass dem Mieter der Gebrauch an dem Grundstück oder dem Grundstücksteil eingeräumt wird, nicht die tatsächliche Nutzung der auf dem Grundstück errichteten Räume durch den Mieter. Entscheidend ist insoweit der vereinbarte Vertragszweck (BGH, Versäumnisurteil v. 16.07.2008, VIII ZR 282/07, GE 2008, 1318).

Achtung

Schwerpunkt des Mietvertrags

Schwerpunkt des Mietverhältnisses muss die Einräumung der Möglichkeit zur Nutzung einer Fläche – nicht der dort errichteten Räume – sein.

3 Raummiete

Rz. 4

Um Raummiete i. S. v. § 578 Abs. 2 Satz 1 handelt es sich, wenn Räume vermietet werden, die aber keine Wohnräume sind.

Hinweis

Nutzungszweck entscheidend

Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil v. 13.1.2021, VIII ZR 66/19, GE 2021, 496). Bei Mischmietverhältnissen entscheidet der Schwerpunkt; für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII Z 376/13, ZMR 2014, 871).

Rz. 5

Unter einem Raum ist ein allseits mit Wänden, Fußboden und Decke abgeschlossener Gebäudeteil zu verstehen (Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 578 Rn. 9), der mindestens so groß sein muss, dass sich ein Mensch darin aufhalten kann (Staudinger/Emmerich BGB § 578 Rn. 5).

Hinweis

Vollständiger Abschluss nicht erforderlich

Der Gebäudeteil braucht nicht vollständig abgeschlossen zu sein. Raummiete liegt auch dann vor, wenn lediglich Teile des Raumes vermietet werden, etwa ein Stellplatz in einer Sammelgarage (Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 578 Rn. 9).

Rz. 6

Wichtigster Anwendungsfall des § 578 Abs. 2 S. 1 ist die Geschäftsraummiete; dazu gehört die Miete von Ladenräumen, Büros, Arztpraxen, Kanzleien, Fabrikationsräumen, Garagen. Dabei kommt es darauf an, ob der vereinbarte Zweck – nicht die tatsächliche Nutzung – die gewerbliche Nutzung ist.

Eine gewerbliche Weitervermietung setzt voraus, dass der Zwischenmieter die Weitervermietung zur Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll. Das ist dann nicht der Fall, wenn es sich bei dem Zwischenmieter um einen gemeinnützigen Verein handelt, der nicht im eigenen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers handelt, und der Eigentümer mit der Weitervermietung nur (karitative) Zwecke im Auge hat (LG Berlin, Urteil v. 25.11.2016, 63 S 101/16, GE 2016,1579).

Bei Nutzbarkeit der Räume auch zu Wohnzwecken kommt es auf die übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien über die Art der Raumnutzung an. Bei Mischmietverhältnissen ist der Schwerpunkt maßgeblich.

Rz. 7

Auch diejenigen Räume, die nach dem Vertragszweck zur Weitervermietung oder zur anderweitigen Überlassung an Dritte bestimmt sind, gehören zu den Geschäftsräumen i. S. d. § 578 Abs. 2 Satz 1 (BGH, Urteil v. 23.10.2019, XII ZR 125/18, GE 2020, 50). Unerheblich ist, ob aus der Weitervermietung ein Gewinn erzielt werden soll (z. B. bei der gewerblichen Zwischenvermietung) oder die Überlassung an den Dritten kostengünstig oder unentgeltlich erfolgen soll.

Rz. 8

Hinweis

Vorschriften Raummiete

Für Raummietverhältnisse gem. § 578 Abs. 2 S. 1 gelten die "Allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse" (§§ 535–548), die in § 578 Abs. 1 genannten Vorschriften der Grundstücksmiete sowie § 552 Abs. 1 (Befugnis des Vermieters zur Abwendung des Wegnahmerechts), die §§ 555a Abs. 1–3, §§ 555b, 555c Abs. 1–4, §§ 555d Abs. 1–6, §§ 555e Abs. 1, 2, § 555f (Duldungspflicht des Mieters von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit Ausnahme der Regelungen über die Unabdingbarkeit der genannten Vorschriften) und § 569 Abs. 2 (Kündigungsrecht beider Teile bei Störungen des Hausfriedens). Außerdem gelten (ausdrücklich abdingbar) § 556c Abs. 1, 2 sowie die auf Grund des § 556c Abs. 3 erlassene Rechtsverordnung entsprechend (eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme – Wärmecontracting).

Rz. 9

Für Räume, die keine Wohnräume sind, aber zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, gilt gem. § 578 Abs. 2 Satz 3 außerdem...