Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555b Modernisierungsmaßnahmen / 9 Schaffung neuen Wohnraums

Rz. 57

Bei der mit der Neufassung des früheren § 541b bereits in § 554 Abs. 2 Satz 1 a. F. eingefügten weiteren Alternative der "Schaffung neuen Wohnraums" handelt es sich um die Schaffung neuen Wohnraums durch Anbau, Ausbau, Umbau der Wohnung oder des Hauses (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 153). Vom Mieter zu dulden sind nicht nur Maßnahmen, die den Wohnwert erhöhen und für den Mieter vorteilhaft sind, sondern auch solche, die dem Vermieter die Verbesserung und Modernisierung seines Hauses ermöglichen und dazu dienen, den wirtschaftlichen Wert eines Hausgrundstücks auszuschöpfen (BT-Drs. 12/3254, Seite 17) . Zu diesen Maßnahmen gehören der Dachgeschossausbau, der Ausbau von bisherigen Nebenräumen zu einer Wohnung und die Aufstockung von Gebäuden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 153). Durch diese Neufassung sollten bisherige Unklarheiten darüber beseitigt werden, ob Ausbau- und Aufstockungsmaßnahmen als Verbesserungsmaßnahme anzusehen sind. § 555b Nr. 7 führt ebenfalls als duldungspflichtige Maßnahme die Schaffung neuen Wohnraums an. Parallel hierzu wurde die Möglichkeit der Teilkündigung nach § 573b Abs. 1 Nr. 1 beibehalten, sodass auch Gärten, Garagen und Stellflächen in die Baumaßnahmen integriert werden können (Franke/Geldmacher, ZMR 1993, 548 [551]). Bei den Maßnahmen zur "Schaffung neuen Wohnraums" dürften die übrigen Abwägungskriterien des § 555d Abs. 2 wie "Interessen anderer Mieter", "vorangegangene Aufwendungen des Mieters" oder "die zu erwartende Mieterhöhung" keine Rolle spielen. Müssen anlässlich eines Dachgeschossausbaus Versorgungsleitungen (z. B. Gas- oder Heizungsrohre, Elektroleitung) durch die darunter liegende Wohnung verlegt werden, so hat der Mieter gem. § 555b Nr. 7 diese Maßnahmen zu dulden (LG Berlin, Urteil v. 10.4.2003, 67 S 279/01, GE 2003, 1615; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 158).

Auch für die Errichtung neuer Gebäude in Baulücken ergibt sich die Duldungspflicht nunmehr aus § 555b Nr. 7, wenn damit neuer Wohnraums geschaffen wird (a. A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 154).

Rz. 58

Auch die Schaffung neuen Wohnraums durch Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand zur Wiederherstellung der dauernden Nutzbarkeit der Gebäude zu Wohnzwecken (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG) ist gem. § 555b Nr. 7 duldungspflichtig. Diese Maßnahmen sind zu dulden, wenn das Gebäude auf Dauer unbenutzbar war, also wenn ein Gebäudeteil zerstört war oder wenn sich der Raum oder der Gebäudeteil in einem Zustand befand, der aus bauordnungsrechtlichen Gründen eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung nicht gestattete.

Rz. 59

Änderungen, Nutzungsänderungen oder Erweiterungen von Gebäuden sind ebenfalls gem. § 555b Nr. 7 duldungspflichtige Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums, wenn die Maßnahmen unter wesentlichem Bauaufwand getroffen werden (§ 16 Abs. 1 Nr. 3 WoFG). Darunter fallen insbesondere der Anbau sowie der Ausbau (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 156; Bieber in MünchKomm, § 554 a. F. Rn. 21). Ausbau ist das Schaffen von Wohnraum durch den Ausbau des Dachgeschosses oder eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten (vgl. § 17 Abs. 1 Satz 1 II WoBauG). Als Erweiterung kann auch gelten, dass ein Einfamilienhaus ein zusätzliches Staffelgeschoss erhält (BGH, Beschluss v. 28.11.2007, VIII ZR 107/07, ZMR 2008, 116).

Rz. 60

Auch der Umbau von Wohnungen kann als Maßnahme zur Schaffung neuen Wohnraums angesehen werden, wenn der Wohnraum gem. § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG unter wesentlichem Bauaufwand an geänderte Wohnbedürfnisse angepasst wird (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 555b Rn. 157; Bieber in MünchKomm, § 554 a. F. Rn. 21). Auch der Anbau eines Zimmers an eine bestehende Wohnung ist gem. § 555b Nr. 7 duldungspflichtig (a. A. LG Berlin, Beschlüsse v. 18.10.2018 und v. 20.12.2018, GE 2019, 257).