BGB § 555b Modernisierungsm... / 5.9 Verbesserung der Beheizung und der Kochmöglichkeiten
 

Rz. 37

Die Verbesserung der Beheizung dürfte nicht mehr zu den wichtigsten Wertverbesserungsmaßnahmen gehören, weil auch der ältere Wohnungsbestand über zureichende Heizmöglichkeiten verfügen.dürfte. Bei der Beurteilung der Frage, ob die Umstellung von einer Beheizungsart bzw. -einrichtung auf eine andere eine duldungspflichtige Wertverbesserung darstellt, ist grundsätzlich von dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen auszugehen (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 110/11, WuM 2012, 48 = GE 2012, 1036 = NJW 2012, 2954).

 

Rz. 38

Der Regelfall des Austauschs der ursprünglich stationär in den einzelnen Wohnräumen vorhandenen, mit festen Brennstoffen (Holz, Kohle, Koks, Braunkohle) beheizbaren Öfen gegen eine Gasetagenheizung (LG Berlin, Beschluss v. 8.3.1999, 67 S 381/98, GE 1999, 1359; LG Berlin, GE 1993, 861; LG Berlin, Urteil v. 11.8.1991, 62 S 93/91, NJW-RR 1992, 144 = MM 1991, 299 = GE 1991, 933) oder gegen eine Zentralheizung ist als Wertverbesserungsmaßnahme anerkannt (LG Berlin, Urteil v. 15.3.2007, 67 S 26/06, GE 2007, 720; LG Berlin, Urteil v. 29.6.1995, 62 S 384/94, GE 1995, 1013; LG Berlin, Urteil v. 17.11.1992, 65 S 138/92, WuM 1993, 186 = GE 1992, 1319; LG Berlin, Urteil v. 13.3.1998, 64 S 35/97, GE 1998, 616; AG Pankow-Weißensee, Urteil v. 23.3.2012, 6 C 79/11, GE 2012, 1498); ebenso wenn Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizung ersetzt werden (LG Berlin, Urteil v. 2.12.2003, 64 S 196/03; LG Berlin, Urteil v. 14.1.2003, 64 S 49/02, GE 2003, 394; LG Frankfurt/Main, Urteil v. 9.8.2000, 2/11 S 51/00, WuM 2002, 171). Auch die Umstellung der Heizung von Einzelöfen oder Gasaußenwandheizern (GAMAT) auf Fernwärme ist als Wertverbesserungsmaßnahme anerkannt worden (LG Berlin, Urteil v. 13.3.1998, 64 S 35/97, GE 1998, 616), ebenso die Umstellung von Gasaußenwandheizung auf Gasetagenheizung (LG Berlin, Beschluss v. 8.3.1999, 67 S 381/98, GE 1999, 1359) oder auf Zentralheizung (LG Berlin, Urteil v. 2.12.2003, 64 S 196/03; LG Berlin, Urteil v. 10.4.2003, 67 S 279/01, GE 2003, 1615; AG Berlin-Mitte, Urteil v. 12.7.2004, 20 C 11/04, GE 2004, 1235). Der Mieter braucht jedoch den Anschluss der von ihm gemieteten Wohnung an eine nachträglich installierte Zentralheizung nicht zu dulden, wenn der Mieter zuvor eine Gasetagenheizung eingebaut hatte (BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 25/12, GE 2012, 1555 = WuM 2012, 677, NJW-RR 2012, 1480). Der Mieter braucht den Einbau einer neuen Gasetagenheizung auch nicht zu dulden, wenn der Vermieter sich anlässlich des Einbaus der Gasetagenheizung auf Kosten des Mieters vor 14 Jahren verpflichtet hatte, weitere Wertverbesserungsmaßnahmen in der Wohnung nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen (LG Berlin, Beschluss v. 18.12.2008, 67 S 324/08, MM 2009, 146).

 

Rz. 39

Auch die Umstellung einer vorhandenen Heizung auf eine umweltentlastende Heizungsanlage (wie z. B. auf Fernwärme), die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Koppelung zur Verbrennung von Müll und Verwertung von Abwärme gespeist wird, wird zutreffend als Verbesserungs- oder Energieeinsparungsmaßnahme (BGH, Urteil v. 24.9.2008, VIII ZR 275/07, GE 2008, 1485 = WuM 2008, 66) anerkannt (LG Berlin, Urteil v. 25.7.2005, 67 S 153/04, GE 2005, 1193; LG Berlin, Urteil v. 17.3.2000, 65 S 352/99, NZM 2002, 64 = MM 2000, 278; a. A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 554 a. F. Rn. 152).

Auch weitere im Zusammenhang mit der Umstellung der Heizung stehende bauliche Maßnahmen sind als Wertverbesserungsmaßnahme anzuerkennen. Dazu gehört u. a. der Einbau von Edelstahlrohren in vorhandene Schornsteine, um diese einer modernisierten Heizungsanlage anzupassen (AG Berlin-Spandau, Urteil v. 25.4.1990, 4 C 236/89, GE 1990, 1089). Die Duldungspflicht des Mieters zu Wertverbesserungsmaßnahmen erstreckt sich nicht nur auf die Wohnung, sondern auf das Gebäude insgesamt, so dass der Mieter auch die Durchführung von Heizungsrohren für die darüber liegende Wohnung zu dulden hat (LG Berlin, Urteil v. 25.11.2011, 63 S 86/11, GE 2012, 205).

 

Rz. 40

Der vorgeschriebene Einbau von Einrichtungen zur Steuerung und Regelung von Heizungsanlagen ist als Maßnahme gem. § 555 Nr. 6 anzusehen, weil es sich um Maßnahmen aufgrund von Umständen handelt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Zu diesen Steuerungsanlagen gehören einerseits zentrale Steuergeräte zur Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr in Abhängigkeit zu der Außentemperatur und der Zeit (§ 12 Abs. 1 EnEV), andererseits selbsttätig wirkende Einrichtungen zur raumweisen Temperaturregelung (Thermostatventile; vgl. dazu auch LG Berlin, GE 1990, 659). Dagegen stellt die Vergrößerung des Heizöltanks bzw. der Einbau zusätzlicher Öltanks für eine vorhandene Öl-Sammelheizung im Regelfall keine Wertverbesserungsmaßnahme dar.

Den Austausch der nach dem Verdunsterprinzip arbeitenden Geräte zur Erfassung des Heizungsverbrauchs (Heizkostenverteiler) durch funkfähige elektronische Heizkostenerfassungsgeräte (Funkablesegeräte) hat der Mieter nach § 4 A...

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