BGB § 555b Modernisierungsm... / 2.1.1 Wärmedämmung
 

Rz. 4

Zu den Maßnahmen zur Einsparung von

Endenergie gehört die Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden (LG Hamburg, Urteil v. 11.9.2009, 311 S 106/08, ZMR 2010, 120), Dächern (KG, Urteil v. 20.4.2006, 8 U 204/05, ZMR 2006, 613 = WuM 2006, 450), Kellerdecken und obersten Geschossdecken (KG, Urteil v. 20.4.2006, 8 U 204/05, ZMR 2006, 613 = WuM 2006, 450) und Leitungen, wenn sie zu einer messbaren Einsparung der Heizenergie auf Dauer führt (BGH, Urteil v. 7.1.2004, VIII 156/03, GE 2004, 231 = ZMR 2004, 407). Ob eine messbare Einsparung von Heizenergie durch die beabsichtigte Wärmedämmung zu erreichen ist, kann durch eine Wärmebedarfsberechnung ermittelt werden, die allerdings weder der Ankündigung (LG Berlin, Urteil v. 10.12.1989, 67 S 220/98, GE 1999, 383) noch der Mieterhöhungserklärung (BGH, RE v. 10.4.2002, VIII AZR 3/01, ZMR 2002, 503 = NZM 2002, 519) beigefügt zu werden braucht. Zur Feststellung der Energieeinsparung ist auf die Verbesserung der Dämmwerte unter Heranziehung des Wärmedurchlasskoeffizienten U (früher sog. k-Wert) nach Tabelle 1 Anlage 3 EnEV 2009 abzustellen. Bei instandsetzungsbedürftigen Außenwänden ist darauf abzustellen, ob die Wärmedämmung durch die Fassadenverkleidung gegenüber einer -hypothetisch -ordnungsgemäß instand gesetzten Fassade wesentlich verbessert worden ist (LG Berlin, Urteil v. 19.8.1997, 64 S 268/97, ZMR 1998, 166; LG Berlin, Urteil v. 29.1.1998, 62 S 295/97, GE 1998, 550; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 554 a. F. Rn. 172). Die Wärmedämmung muss die nach der Wärmebedarfsberechnung mögliche Energieeinsparung tatsächlich auch bewirkten Dabei muss der unterschiedliche Wärmebedarf einzelner Räume berücksichtigt werden. Auch eine geringe Heizenergieeinsparung kann ausreichen, da es nur auf eine messbare Einsparung auf Dauer ankommt (BGH, RE v. 10.4.2002, VIII ARZ 3/01, a. a. O.). Eine Untergrenze der Heizenergieeinsparung dürfte jedoch nicht mehr anzusetzen sein. Entscheidend ist immer die mengenmäßige Einsparung an Heizenergie, nicht die finanzielle Ersparnis, denn § 555b Nr. 1 stellt nur auf die Einsparung der (Heiz)Energie – und nicht auf die Einsparung von Heizkosten – ab. Fraglich ist, ob eine Maßnahme allein zur Einsparung von Heizkosten des Mieters zu dulden ist; dies käme in Betracht, wenn sie als Wertverbesserungsmaßnahme i. S. der 1. Alt. des § 555 Nr. 4 anzusehen wäre.

 

Rz. 5

Bei Wärmedämm-Maßnahmen an verschiedenen Teilen des Gebäudes (z. B. Dachisolierung und Fassadendämmung) ist ebenfalls dann auf die insgesamt erzielbare Einsparung an Heizenergie abzustellen, wenn sämtliche Arbeiten aufgrund einer einheitlichen Baugenehmigung in einem Arbeitsgang durchgeführt werden (LG Berlin, Urteil v. 17.5.1985, 64 S 115/84, GE 1986, 33 [35]).

 

Hinweis

Dagegen kommt es nicht auf wirtschaftliche Vorteile für den Mieter an. Es ist nicht erforderlich, dass die Heizenergie sparenden Maßnahmen des Vermieters mit der Folge eines Modernisierungszuschlags durch finanzielle Einsparungen an Heizkosten aufgewogen werden.

Allein daraus, dass der Vermieter verpflichtet ist, bei heizungstechnischen Anlagen bisher ungedämmte, frei zugängliche Leitungen sowie Armaturen, die sich in nicht beizten Räumen befinden, zur Begrenzung des Wärmeverlustes zu dämmen, kann nicht gefolgert werden, dass sich die Duldungspflicht insoweit aus § 555a Abs. 1 ergibt. Denn der Verstoß gegen diese Verpflichtung führt nicht dazu, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird (Flatow, NZM 2008, 785; Beyer, GE 2008, 1472, 1476; Blank, WuM 2008, 311, 312), so dass es sich nicht um eine Instandsetzungsmaßnahme i. S. d. § 555a Abs. 1 handelt (a. A. Artz, NZM 2008, 259; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535 Rn. 114; Häublein in MünchKomm, § 536 Rn. 8). Im Vordergrund steht vielmehr die Energieeinsparung. Im Übrigen wäre auch eine Einordnung dieser Maßnahmen als vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme i. S. d. § 555b Nr. 6 vertretbar.

 

Rz. 6

Der Mieter soll jedoch nicht verpflichtet sein, unnötig hohe, übertriebene oder gar unsinnige Kosten zu tragen (BGH, Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 41/08 (VIII ZR 84/08), GE 2009, 253 = WuM 2009, 124). Deshalb ist aus dem Grundsatz des § 242 der Grundsatz entwickelt worden, dass die Maßnahme dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen muss. Der Mieter soll danach nur solche Maßnahmen dulden müssen, die aus der Sicht eines vernünftig denkenden Vermieters erforderlich und aus der Sicht eines objektiv denkenden Mieters auch wirtschaftlich vertretbar sind (OLG Karlsruhe, RE v. 20.9.1984, 9 REMiet 3/83, WuM 1985, 17 = GE 1984, 1079 = ZMR 1984, 411; KG, [negativer] RE v. 12.12.1985, 8 RE Miet 5626/85, GE 1986, 231 = ZMR 1986, 119). Da sowohl im Bereich des preisgebundenen Wohnraums (BGH, Urteil v. 3.3.2004, VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 = GE 2004, 620 = ZMR 2004, 424; LG Berlin, Urteil v. 28.1.2003, 64 S 390/99, GE 2003, 391) als auch im Bereich des preisfreien Wohnraums (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2004, 63 S 273/04, GE 2005, 1491; LG Berlin, Urteil v. 30.10.2003,...

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