Bewertung: Sachwertverfahren, Ein- und Zweifamilienhäuser

LfSt Bayern, 16.2.2006, S 3217 - 1 St 35 N

Zur Divergenz und grundsätzlichen Bedeutung bezüglich der Voraussetzungen der Bewertung im Sachwertverfahren

BFH-Beschluss vom 19.7.1995, II B 9/95 (BFH/NV 1996 S. 108)

1. Verneint das FG bei der Bewertung eines Einfamilienhauses die Anwendung des Sachwertverfahrens, weil es bei einer Wohnfläche von weniger als 220 qm auf die Verteilung der Wohnfläche auf die vorhandenen Räume ankomme, ein Wohnzimmer von rd. 60 qm allein aber im Streitfall nicht für eine besondere Gestaltung ausreiche, liegt keine Abweichung von dem BFH-Urteil vom 23.7.1971, II R 86/69 (BStBl 1971 II S. 797) vor.

2. Die Frage, welches Gewicht dem Gestaltungsmerkmal „Wohnfläche” im Zusammenwirken mit anderen Ausstattungsmerkmalen zukommt, ist im Hinblick auf die BFH-Rechtsprechung zur Anwendung des Sachwertverfahrens nicht klärungsbedürftig. Da es sich bei den Begriffen „besondere Gestaltung” sowie „besondere Ausstattung” um unbestimmte Rechtsbegriffe handelt, vermag eine von den bisher entschiedenen Fällen abweichende Sachverhaltsgestaltung keine zusätzliche Bedeutung zu rechtfertigen.

Sachwertverfahren bei Einfamilienhäusern

BFH-Beschluss vom 12.12.1996, II R 45/94 (BFH/NV 1997 S. 336)

Allein das Vorhandensein einer Schwimmhalle im Keller eines Einfamilienhauses mit einem Schwimmbecken mit einer Oberfläche von 28 qm rechtfertigt noch nicht die Anwendung des Sachwertverfahrens. Es ist jedoch zu prüfen, ob das zu bewertende Objekt sich insgesamt aufgrund seiner besonderen Gestaltung und Ausstattung wesentlich von den im Ertragswertverfahren zu bewertenden Einfamilienhäusern unterscheidet.

Sachwertverfahren wegen Überschreitens einer bestimmten Wohnfläche unabhängig von persönlichen Verhältnissen

BFH-Beschluss vom 23.3.1998, II B 66/97 (BFH/NV 1998 S. 1201)

1. Bei der Bewertung des Grundvermögens sind Ertragswert- und Sachwertverfahren gleichermaßen darauf gerichtet den (typisierten) gemeinen Wert bebauter Grundstücke zu ermitteln.

2. Die Berücksichtigung persönlicher Verhältnisse wie etwa die Zahl der Familienmitglieder ist daher ausgeschlossen.

Bewertung eines Einfamilienhauses um Sachwertverfahren

BFH-Beschluss vom 27.1.1999 II B 74/98 (BFH/NV 1999 S. 911)

Ob ein Einfamilienhaus im Sachwertverfahren zu bewerten ist, bestimmt sich gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG nach gegenständlichen fassbaren Merkmalen des Gebäudes und nicht nach dessen tatsächlichen Herstellungskosten.

Zugehörigkeit eines Hobbyraums mit einer lichten Höhe von weniger als 2,5m zur Wohnfläche.

Bewertung im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren; Einfamilienhaus mit Schwimmbecken

BFH-Urteil vom 11.11.1998, II R 17/97 (BFH/NV 1999 S. 593)

Eine besondere Ausstattung, die zu einer wesentlichen Abweichung von den im Ertragswertverfahren zu bewertenden Einfamilienhäusern führt, kann sich grundsätzlich auch aus dem Vorhandensein eines Schwimmbeckens ergeben. Ein Schwimmbecken mit einer Wasseroberfläche von 28 qm rechtfertigt für sich gesehen nicht die Anwendung des Sachwertverfahrens.

Abgrenzung Ertragswertverfahren/Sachwertverfahren bei Einfamilienhäusern

BFH-Urteil vom 7.11.2000, II R 45/99 (BFH/NV 2001 S. 583)

1. Die Frage, ob der Wert eines Einfamilienhauses im Sachwertverfahren zu ermitteln ist, kann nicht mit Hilfe eines Vergleichs zwischen einem „Durchschnittspreis für normale im Ertragswertverfahren zu bewertende Einfamilienhäuser” und dem Raummeterpreis des zu bewertenden Objekts beantwortet werden.

2. Ein Schwimmbecken mit 28 qm Wasseroberfläche, eine Wohnfläche von 191 qm und ein einfacher offener Kamin führen noch nicht zu einer wesentlichen Unterscheidung eines Einfamilienhauses von den im Ertragswertverfahren zu bewertenden Einfamilienhäusern.

Sachwertverfahren bei einer Wohnungsgröße von mehr als 220 qm

FinMin Bayern 5.12.2006, 34 – S 3304 – 024 – 44 124/05

BFH-Beschluss vom 22.7.2005, II B 121/04 (BFH/NV 2005 S. 1979)

Der Bundesfinanzhof hat in der Begründung im Einklang mit seiner ständigen Rechtsprechung nochmals eingehend dargestellt, dass eine Wohnfläche von mehr als 220 qm dem Einfamilienhaus bzw. dem Zweifamilienhaus, das mindestens eine Wohnung dieser Größe enthält, eine besondere Gestaltung i.S. des § 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG gebe. Neben dieser besonderen Gestaltung bedürfe es keiner besonderen Ausstattungsmerkmale, um die Anwendung des Sachwertverfahrens zu rechtfertigen. Außerdem hat er nochmals klargestellt, dass die Frage, ob die Tatbestandsmerkmale des § 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG – also eine besondere Gestaltung und/oder eine besondere Ausstattung – gegeben seien, eine Frage der Wertverhältnisse darstelle; es sei dabei auf die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitraum abzustellen.

Im Übrigen sei die Frage, ob die unterschiedliche Bewertung von Einfamilienhäusern im Ertrags- und Sachwertverfahren gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstoße, durch die Rechtsprechung geklärt und habe daher keine grundsätzliche Bedeutung.

Normenkette

BewG § 76 Abs. 3 Nr. 1