Betriebsstrom für Heizung: Umlage der Kosten bei fehlendem Zwischenzähler
  

Begriff

BGB § 556 Abs. 3; BetrKV § 2 Nr. 4; HeizkostenV §§ 6, 7

Der Betriebsstrom für die Heizungsanlage ist grundsätzlich über einen Zwischenzähler zu erfassen. Es ist nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen. Ist ein solcher Zähler nicht vorhanden, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.

(Leitsatz der Redaktion)

Unterschiedliches Erfassen und Verteilen der Stromkosten

Bei zahlreichen Heizanlagen werden die Kosten für den Betriebsstrom über den Allgemeinstromzähler und nicht über einen separaten Zwischenzähler erfasst. In diesen Fällen ist zweifelhaft, ob die genannten Kosten als Heizkosten i. S. d. § 2 Nr. 4 BetrKV oder als Kosten der Beleuchtung (des Allgemeinstroms) i. S. d. § 2 Nr. 11 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden können.

Dies ist deshalb problematisch, weil die Heizkosten gem. §§ 6, 7 HeizkostenV verbrauchsabhängig zu erfassen und umzulegen sind, während die Kosten des Allgemeinstroms gem. § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB i. d. R. nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt werden.

Der BGH hat das Problem für die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden. Das Urteil ist aber auch für die Betriebskostenabrechnung bei der Miete nach § 556 Abs. 3 BGB von Bedeutung.

Verbrauchsabhängiges Abrechnen der Betriebsstromkosten

Das Gericht führt aus, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung der für die Wärmeerzeugung entstehenden Kosten vorschreiben. Hierzu zählen auch die Kosten des Betriebsstroms.

Daraus folgt, dass diese Kosten grundsätzlich über einen Zwischenzähler zu erfassen sind. Es ist nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen.

Schätzen der anteiligen Allgemeinstromkosten

Ist ein solcher Zähler nicht vorhanden, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt. Die Schätzung kann sich entweder auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen oder an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte beruht.

 

Hinweis

Schätzwerte von 3 bis 10 % sind möglich

Die Wahl der Schätzmethode steht im Ermessen der Wohnungseigentümer/des Vermieters; lediglich offenkundig ungeeignete Maßstäbe scheiden aus. In der Literatur werden Schätzwerte zwischen 3 und 10 % vorgeschlagen (vgl. Lammel, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 7 HeizkostenV Rn. 30; Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, Rn. 5930).

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat hierzu durch Urteil vom 20.2.2008 (VIII ZR 27/07, NZM 2008 S. 403 Rn. 32) entschieden, dass der Vermieter die Grundlagen der Schätzung offenlegen muss, wenn der Mieter den Schätzwert bestreitet. Für das Bestreiten des Mieters reicht auch hier ein einfaches Bestreiten aus. Legt der Vermieter den Schätzmaßstab nicht offen, hat er die ihm obliegende Darlegungslast nicht erfüllt. Es dürfte allerdings genügen, wenn sich der Vermieter auf die in der Literatur vorgeschlagenen Erfahrungssätze von 3 bis 10 % beruft.

BGH, Urteil v. 3.6.2016, V ZR 166/15

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge