Betriebskostenumlage: Verbot von überraschenden Klauseln
  

Begriff

BGB §§ 305c Abs. 1, 556

  1. Die Regelung in § 305c Abs. 1 BGB setzt zweierlei voraus: Zum einen muss die Klausel (objektiv) ungewöhnlich sein. Zum anderen ist erforderlich, dass der Kunde (subjektiv) von der Klausel überrascht (überrumpelt) worden ist.
  2. Wird unter dem Begriff der Vorauszahlung eine Pauschale geltend gemacht, so ist dies für den Mieter (objektiv) überraschend. Für die Annahme des (subjektiven) Überraschungsmoments genügt es, wenn der Mieter geltend macht, dass er mit pauschalierten Kosten nicht gerechnet habe.

(Leitsätze der Redaktion)

Umlage von Instandhaltungs- und Verwaltungskosten bei Gewerbemiete

In einem Formularmietvertrag über Gewerberäume ist hinsichtlich der Grundmiete und der Nebenkosten u. a. Folgendes geregelt:

§ 3 Mietzins, Zahlungsbeginn und Kaution

1. Die monatliche Miete für das Mietobjekt beträgt

a) Grundmiete EUR 3.780,00

b) Mietnebenkostenvorauszahlungen (§ 4) EUR 1.350,00

§ 4 Mietnebenkosten

1. Der Mieter ist verpflichtet, neben der Miete die Mietnebenkosten zu zahlen, auf die er gemäß § 3 Nr. 1 Vorauszahlungen leistet. Mietnebenkosten sind alle "Betriebskosten i. S. der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 ... sowie die in der Anlage 2 ergänzend aufgeführten Positionen und Kostenarten". Soweit danach "Wartungen" abgerechnet werden können, handelt es sich um Systemwartungen, die kleinere Instandhaltungen sowie den Austausch von Klein- und Verschleißteilen ... beinhalten. ...

Die Anlage 2 zum Mietvertrag enthält unter der Überschrift "Nebenkosten gemäß § 4 AVB" 19 Ziffern, unter anderem:

14. Die Kosten für die Hausverwaltung

Die Kosten der Hausverwaltung (unabhängig davon, ob der Vermieter sie selbst vornimmt oder einen Dritten mit dieser Leistung beauftragt) werden pauschal mit 4 % der Jahresnettomiete berechnet und gehören in dieser Höhe zu den umlagefähigen Nebenkosten.

18. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung

Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Flächen, Anlagen und Einrichtungen werden pauschaliert mit 4 % der Jahresgrundmiete angesetzt.

In dem Rechtsstreit geht es um die Frage, ob die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung (Ziff. 18) und die Kosten für die Hausverwaltung (Ziff. 14) wirksam auf den Mieter umgelegt wurden.

Das Gericht vertritt hierzu die Ansicht, dass die betreffenden Klauseln gegen § 305c BGB (Verbot von überraschenden Klauseln) verstoßen.

Pauschale statt Vorauszahlung ist überraschend

Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden gem. § 305c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil. Die Regelung setzt zweierlei voraus:

  • Zum einen muss die Klausel (objektiv) ungewöhnlich sein,
  • zum anderen ist erforderlich, dass der Kunde (subjektiv) von der Klausel überrascht (überrumpelt) wurde.

Das Gericht führt hierzu aus, dass die Umlage von Instandhaltungs- und Verwaltungskosten bei der Gewerbemiete möglich und im Allgemeinen auch nicht ungewöhnlich ist. Ebenso ist eine Pauschalierung dieser Kosten möglich.

Hier beanstandet das Gericht, dass das geschuldete Entgelt in § 3 des Mietvertrags in eine Grundmiete und in Nebenkostenvorauszahlungen gegliedert wird. Unter einer Mietnebenkostenvorauszahlung versteht der durchschnittliche Mieter eine (vorläufige) Zahlung, über die der Vermieter nach Beendigung des Wirtschaftsjahres abrechnen muss. Wird unter dem Begriff der Vorauszahlung eine Pauschale geltend gemacht, so ist dies für den Mieter (objektiv) überraschend.

Für die Annahme des (subjektiven) Überraschungsmoments genügt es, wenn der Mieter geltend macht, dass er mit pauschalierten Kosten nicht gerechnet habe.

 

Hinweis

Mieter über Pauschalbeträge informieren

Der Vermieter kann dies entkräften, wenn er den Mieter bei den Vertragsverhandlungen darauf hinweist, dass zu den Nebenkosten außer den abzurechnenden Kosten auch Pauschalbeträge gehören.

Dies ist hier nicht geschehen.

OLG Hamm, Urteil v. 8.6.2017, 18 U 9/17

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