Betriebskostenabrechnung: Wirtschaftlichkeitsgebot bedeutet nicht das kostengünstigste Angebot

Zusammenfassung

Anhand der Gartenpflegekosten bestätigt das Amtsgericht Ahrensburg wichtige Grundsätze zum Wirtschaftlichkeitsprinzip (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), das im Bereich der Betriebskosten ("Mietnebenkosten") gilt.

1 Ermessensspielraum bei Bewirtschaftung

Bei der Art, wie die Mietsache bewirtschaftet wird, sowie bei der Auswahl der zu beauftragenden Unternehmen steht dem Vermieter ein Ermessensspielraum zu. Dieser wird durch den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit begrenzt. Der Grundsatz hält fest, dass der Vermieter bei der Objektbewirtschaftung möglichst wirtschaftlich vorgehen muss. Er bedeutet jedoch nicht, dass stets das kostengünstigste Angebot anzunehmen ist (LG Hannover, Urteil v. 31.1.2002, 3 S 1268/01-81, WuM 2003 S. 450).

2 Nachweis des Wirtschaftlichkeitsgebots

Der Mieter, der sich auf eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots beruft, trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Vermieter das Gebot verletzt hat.

 

Praxis-Beispiel

Beweismittel

Hierzu können frühere Abrechnungen, solche über vergleichbare Objekte, Preisangebote anderer Firmen, Kostentabellen oder Ähnliches herangezogen werden (AG Köln, Urteil v. 21.4.2008, 203 C 74/08).

Hier war dem Gericht der Vortrag des Mieters zu ungenau. Dieser hatte sich auf den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für das Bundesgebiet bezogen, was vom Gericht für ungeeignet gehalten wurde. Nichts anderes galt für den Spiegel der Stadt Hamburg, den der Mieter zusätzlich herangezogen hatte.

Die Gartenpflegekosten des beklagten Mieters waren in der Betriebskostenabrechnung mit 0,29 EUR pro Monat angegeben worden, während diejenigen für Deutschland mit 0,09 EUR monatlich und für Hamburg zwischen 0,10 und 0,14 EUR monatlich angesetzt werden.

Es war aber zu berücksichtigen, dass der dem Vermieter zugutekommende Ermessensspielraum gerade bei den Gartenpflegekosten besonders ausgeprägt sein muss. Dieser richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.

 

Wichtig

Einzelfallprüfung

Es kommt dabei auf die Größe und Lage des Mietobjekts sowie auf die Besonderheiten der Wohnlage an.

Das Stadtbild von Ahrensburg sei geprägt durch überwiegend durchschnittlich gepflegte Wohnsiedlungen mit großen Gärten. Insgesamt liege eine wohlhabende Gegend vor. Der Mietspiegel selbst stellt nur eine Mischkalkulation zwischen besonders wohlhabenden und sehr einfach strukturierten Gegenden dar. Dazu kommt nun noch, dass sich die Vergleichskosten der Mietspiegel auf die Wohnfläche beziehen. Damit lassen sie einen Vergleich bezüglich der Größe des Gartens, die für die entstehenden Gartenpflegekosten entscheidend ist, nicht zu.

3 Vergleichsabrechnungen der Vorjahre

Auch daraus, dass sich die Gartenpflegekosten um 2.200 EUR im Vergleich zur Vorabrechnung erhöht hatten, konnte das Gericht keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot herleiten.

Zwar könne im Einzelfall ein Vergleich mit einer vorher erfolgten Abrechnung ein Indiz für Unwirtschaftlichkeit in sich tragen. Im konkreten Fall aber war es so, dass der frühere Vermieter den Garten für 200 EUR selbst pflegte und das Objekt später seinem Sohn übertrug, der die Arbeiten durch einen Fachbetrieb erledigen ließ. Diese Vorgehensweise war rechtens.

Dem Mieter stand kein Anspruch darauf zu, dass die billige Arbeitsweise beibehalten wurde, zumal die Person des Vermieters gewechselt hatte.

AG Ahrensburg, Urteil v. 3.6.2011, 45 C 193/11, ZMR 2011 S. 880

 

Wichtig

Ortsüblichkeit der Preise beachten

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beim Einkauf von Gas ist verletzt, wenn der Vermieter das Gas zum Betrieb der Heizung und für Warmwasser zu einem Preis einkauft, der das Doppelte des Durchschnittspreises im Bewirtschaftungsjahr beträgt.

 

Praxis-Beispiel

Doppelte Höhe des Durchschnittspreises

Der Vermieter musste für 2008 einen Preis von 11,9 ct/kWh bezahlen. Der Mieter hatte durch eine Übersicht belegt, dass andere Anbieter im Schnitt 6,1 ct verlangten. Insoweit war vom Vermieter der Gesichtspunkt der Ortsüblichkeit der Preise außer Acht gelassen worden (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 8.7.2011, 532 C 80/11, ZMR 2011 S. 885).

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge